5 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 “临界点”筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。“临界点”筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。“临界点”筹划法筹划前转让房地产的收入为1847.3万元；应纳土地增值税额为94.71万元；实际盈利金额=收入成本费用税金= 1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元“临界点”筹划法筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）增值额271万元，增值率为17.72%实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元“临界点”筹划法虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。“临界点”筹划法北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在120平方米以下。“临界点”筹划法房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。费用转移或分摊筹划法房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装 修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购 买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人 只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而 第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得 营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了 不缴或少缴税的目的。收入分散筹划法假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已 安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的 价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的 形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不 仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额， 而且购销合同适用0.03的印花税税率，比产权转移书 据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举两得。收入分散筹划法房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。建筑行业3的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。建房方式筹划法为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。建房方式筹划法合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。建房方式筹划法确定合适的利息扣除方式 财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超 过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地 产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产 开发成本之和的5扣除；如果房地产开发企业不能按 照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融 机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权 所支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的 方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息 支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用， 减低税负。灵活运用优惠政策法 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体 、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福 利、公益事业的免征土地增值税。如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲 将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即 通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会 进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种 方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产 所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支 付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地 产，而不办理房地产产权转移登记手续。灵活运用优惠政策法 个人自有住房转让筹划由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。灵活运用优惠政策法 利用加计扣除进行税务筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。灵活运用优惠政策法 个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。灵活运用优惠政策法 财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企 业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入 房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取 得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是 在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 ，在计算土地增值税时不允许扣除代收费用。代收费用计价筹划法 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程 重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销 售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低 增值额、减少应纳的土地增值税。代收费用计价筹划法 土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税 率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得 收入250万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得 收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。分开核算甲房产增值率=（250-200）200100%=25%应纳土地增值税=（250-200）30%=15乙房产增值率=（400-100）100100%=300%应纳土地增值税=（400-100）60%-10035%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160成本核算对象筹划法 合并核算收入总额=250+400=650扣除项目金额=200+100=300增值率=（650-300）300100%=117%应纳土地增值税=（650-300）50%-30015%=130把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售， 并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。成本核算对象筹划法 甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下：应纳营业税12005%60（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万元） 应纳印花税（产权转移书据）12000.50.6（万元） 股权转让筹划法 应纳土地增值税计算： 房产评估价格=110060%=660（万元）； 扣除项目金额合计=6606060.63.4=730（万元）； 增值额=1200-730=470（万元）； 增值率=470730100%=64.38%； 应纳税额=47040%7305%=18836.5151.5（万元）应纳所得税（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（万元） 应纳税额合计60