- IV-东海商务中心投资可行分析研究 摘 要 房地产业在我国是一个新兴产业，经过 2 0 多年的改革，房地产业的发展已初具规模。 2 0世纪 9 0年代我国曾提出发展房地产业为支柱产业，随着九十年代房地产热问题的暴露和亚洲金融危机的影响，房地产业的发展进入低谷。 1 9 9 8 年后政府将住宅业作为群众的消费热点和国民经济新的增长点。在最新的产业分类中，房地产业被划分为第三产业，并逐渐成为我国国民经济发展的支柱产业。 房地产业具有投资数额大、回收周期长、风险高等特点，为了规避风险、扩大收益，对房地产业的投资就必须重视风险分析的投资决策的优化。房地产可行性研究是在投资决策前，对与建设项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面情况进行全面的分析、论证，并通过具体的指标评价和判断项目是否有市场需求、技术上是否可行、经济上是否合理的一个科学过程。 东海商务中心项目位于深圳市福田区深南大道北，由三宗地组成，将构成深圳市的核心建筑群之一，是进入城市中心地带的门户地区的核心场所，本文作者从事该项目的前期开发及可行性分析工作。本论文结- V- 合实际工作情况，根据房地产项目投资分析的理论和方法，对东海商务中心项目投资的可行性作详细的分析及评估，以确定该项目的投资可行性情况。 全文共分六章，主要内容如下： 第一章为绪论，讲述了本文的整体思路、研究内容与方法等。 第二章介绍了东海商务中心项目的概况、历史、开发程度等，并对该项目的城市设计指引做了简要概述。 第三章主要对房地产市场进行了着重分析，本章从需求、供应、价格走势，对全国、深圳乃至片区房地产市场情况做了详细分析。 第四章为该项目的定位分析，通过前两章的概述分析，本章对项目进行 S W O T 分析，对该项目进行市场定位。 第五章主要从财务指标的角度分析该项目是否可行，通过估算项目建安成本、各项目费用、预期各类收入、确定投资情况、资金利用方案，再计算出该项目的损益表、现金流量表，然后得出有价值的财务指标。 第六章对该项目的各类风险进行了评价、分析，并提出风险控制的建议。 第七章对项目的可行性分析进行了总结，给出项目投资开发建议。 关键词：可行性，市场分析，投资风险分析 - VI-THE FEASIBILITY STUDY ON EAST PACIFIC CENTER PROJECT ABSTRACT After the reform and opening, the real estate has recovered and developed with the reform of the city housing and land using system of China. In 1990 s, the real estate industry has list as a pillar of national economy. But it was weakened because of the “ real estate heat” and “ Asia banking crisis” in 1992- 1993. Since 1998, the housing industry has been cultivated as the consume heat point and the new economic growth point by the new government, and the real estate developed into pillar one again as the part of the third industry. However, products and investment of real estate has their peculiarity: the huge investment, long payback period and compound risks etc. In order to lower the level of risk and enlarge the profit, the investor must emphasize risk analysis and the optimization of investment decision. East Pacific Center s strategic location occupies a highly prominent - VII-location and presents a unique opportunity to create a new landmark, a premium shopping and entertainment address and future office centre, to be a focal point on Shennan Avenue. The author, as the eyewitness served for Shenzhen East Pacific Real Estate Development Co., Ltd., is responsible for the prophase development. Real estate depends on the scientific decision and rational judgment debasement of investment risk. The dissertation studied many aspects on the basis of these purposes: Chapter one, two: introduce the background of the essay, the aim of the author, the city plan of Shenzhen etc. Chapter three, four: emphasis the real estate marketing, including the analysis on territorial economy, real estate market situation. Chapter five，six: according the appraisal of investment, estimate the future profile, get effective finance data, and draw a primary conclusion on feasibility, and analysis the possible risk of the project investment. Chapter seven, carrying out a summary on feasibility analysis, drawing a project develops suggestion. KEY WORDS: Real estate investment, marketing analysis, economic appraisal - II-上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：杨虹 日期：2007 年 11 月 15 日 - III- 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密?，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密?。 （请在以上方框内打“ v” ） 学位论文作者签名：杨虹 指导教师签名：屠梅曾 日期： 2007 年 11 月 15 日 日期： 年 月 日 上海交通大学 MBA 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 1-第一章 导论 1.1 项目来源及背景 深圳东海房地产发展有限公司原拥有 B302- 23 地块，后分宗为两块地，其中一块建设为招商银行大厦，另一块为现在的 B302- 23 地块。原农科中心与深圳华深实业进出口贸易公司合作开发B302- 20 地块，但由于农科中心经营不善，B302- 20 地块进入市场销售，东海公司通过土地交易中心拍卖取得该地块的使用权。为实现土地整体开发，东海公司继取得 B302- 20 号地块后，通过股权转让的方式取得 B302- 19 地块土地使用权，至此，东海公司取得该三块地的全部使用权。 为了实现土地合理高效利用以及深圳市的城市景观建设，东海公司申请将 B302- 0019、B302- 0020、B302- 0023 三宗地统一进行规划设计，并申请提高三宗地容积率。规划部门已同意将三块地建筑面积进行重新调配，三宗地容积率提高至 10.8。2007 年 4 月，该项目的法定图则修改申请已通过法定图则委员会。 1.2 论文研究思路和方法 本文拟对东海商务中心进行投资可行性分析研究，预测该项目投资效果及风险，并提出有效的对策、建议，借以探寻房地产开发投资决策问题。在研究过程中，重视理论同实践相结合，将房地产发展趋势、房地产投资政策影响、房地产未来发展方向进行整体研究，再运用定量分析，得到各项量化指标，加强该项目的可操作效果。 本文将从以下几个方面展开研究： 收集关于东海商务中心项目的相关资料、 全国至深圳片区房地产业发展的轨迹和投资现状的资料，对该项目历史背景、特点、开发现状、市场状态进行分析，使得该可行性分析有的放矢。 使用 SWOT 等分析方法，重点对该房地产宏观市场、片区市场情况进行分析和评价，为后面的财务分析和风险控制提供良好的评价前提。 结合房地产投资的特点，利用成熟的投资分析方法和理论，对该项目进行财务、风险分析，得出较准确的结论。 1.3 假设和限制条件 （1）该份分析中项目用地面积、建设面积及规划指标根据容积率调整后的指标进行可行性分析，该容积率调整申请已通过法定图则委员会，未通过大规划委员会。 （2）项目用地规划指标与设计方案中技术指标有一定差异，该份可行性分析研究以方案设计中上海交通大学 MBA 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 2-技术指标为准。 （3）该项目土地用途已确定，本分析不对土地用途定位进行详细分析，仅对市场定位进行初步判断。 上海交通大学 MBA 学位论文 东海商务中心投资可行性研究 - 3-第二章 项目概况 2.1 项目简介 东海商务中心是展示深圳国际都会形象的窗口。该项目为一综合发展项目，当中包括甲级写字楼、服务式住宅、高级酒店及购物商场。 东海商务中心项目位于福田区深南大道北，由三块宗地 B302- 0020、B302- 0019、B302- 0023三块地组成。总占地面积 33200m2，容积率 10.8，其中计容积率建筑面积 390000 m2。其中办公楼 10500 m2，酒店 42000 m2，商务公寓 176000 m2，商业 41500 m2，不计容积率建筑面积 450000 m2，覆盖率按总体布局要求。 2.2