金都富诚股权投资基金 招募说明书 北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司 二零一三年 目 录 重要提示 基金基本情况 基金交易结构 风险控制 项目介绍 金都房产集团介绍 基金管理公司介绍 重要提示 本招募说明书的内容系基金管理公司之专业团队经过调研分析 所得出的结论。 本说明书仅向少数、特定的投资人士提供，辅助其了解金都富诚股 权投资基金、基金管理人、所投项目及项目公司的相关信息。 本说明书及其保密内容均为北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司 所有，未经我公司书面同意，说明书不可复制或分发，内容亦不可向第 三者披露，阅读本说明书的人员应有遵守此条款的义务。 本基金管理公司承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金 资产。由于各种主客观原因，包括市场波动及政策调整等影响，本说明 书中的收益预测及风险分析可能有所变化，基金管理人提示各意向投资 者，在做出投资决策时，应进行理性判断，并承担相应投资风险。 特别说明： 1、本募集说明书仅供基金推介使用，最终内容以合伙协议及相关正 式法律文件为准。 2、本募集说明书的解释权归基金管理公司，基金管理公司有权在本基金 目的范围内进行合理解释。 基金基本情况 基金名称 金都富诚股权投资基金合伙企业（有限合伙）（暂定） 基金类型 有限合伙制 基金管理公司/ 普通合伙人 北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司 基金规模 2亿 基金存续期 1+1年 拟投公司 金都房产集团有限公司 投资项目 杭州金都-夏宫 基金管理费 2%/年 投资收益率 A类投资者：300万元，预期收益率为14%/年（税前） B类投资者：300万元，预期收益率为16%/年（税前） 收益分配方式 每年向投资人分配一次投资收益 出资要求 个人投资者出资最低100万元 机构投资者出资最低500万元 还款来源 金都房产集团有限公司项目收益 托管银行 中信银行杭州余杭支行（暂定） 基金交易结构 GP-北京嘉富诚 LP-金都房产集团 （劣后级） 其他LP （优先级） 1亿元 9800万元 普通合伙人出资200万 有限合伙人出资1.98亿 2亿元 出资 取得收益 金都富诚股权投资基金合伙企业（有限合伙） 投资 取得收益 金都房产集团出资：2亿 新华信托出资：3亿 股权+债权 投资 投资收益 杭州贝利金都置业有限公司 金都-夏宫项目 风险控制 1 金都房产集团出资1亿元，为本合伙企业劣后级有限合伙人 2 金都房产集团为本基金提供股权质押 3 金都房产集团董事长吴忠泉夫妇为本基金提供无限连带责任保证 4 北京嘉富诚为本基金普通合伙人并担任基金管理公司，对本基金 债务承担无限连带责任 5 本基金资金投资于金都房产集团，并与新华信托资金一并对杭州 贝利金都置业有限公司进行投资，持有该公司91%股权 6 基金资金投入后，对项目公司委派董事，并委托信托对金都-夏 宫项目进行资金监管 风 险 控 制 基金特点总结 基金优势 项目预期收益高投资人税前收益预期高达16%/年 交易对手优运营开发经验丰富，有多个成功案例 项目品质佳项目地离杭州市中心5公里，离沪杭高速公路10公里， 周边交通十分便利，是作为临平副城城北的一个高品质、 环境优美、现代化的高档住宅小区 金都房产实际控制人吴忠泉夫妇提供无限连带责任 保证 金都房产集团提股权质押 劣后级兜底结构设计 金都房产集团作为劣后级合伙人出资1亿元 资金监管 委派财务人员对公司销售回款账户进行监管 派驻高管 向项目公司委派董事 风险控制 控制措施 严 项目介绍 金都夏宫位于临平副城核心区块，茅山座落其中，北倚钱江经济开发 区，南靠新城CBD，叶家桥港东西贯穿小区，距临平主城区约4公里，距武 林广场约20公里，项目南临北沙西路，北接临平大道（原320国道），西至 小林港，东临星河路，靠近地铁一号线的延伸站荷花塘站，距离在800米左 右，交通出行十分便捷，是临平区域内难得的集山水于一体的品质大盘。 项目占地面积450亩,总建筑面积约60余万平方米,容积率1.6,绿化率大于 30%，区域内依山傍水，整体呈坐北朝南的半围合布局，项目规划有经典 法式排屋、高层公寓、半山雅墅、商业用房等物业形态。 “a “ R mrML.H gu Qm m 项目数据及盈利预测 面积（） 单价（元/） 金额（万元） 土地成本 459644 3485 160186 前期成本 459644 192 8825 建安成本 459644 2866 131734 基础设施 459644 208 9561 配套设施 459644 616 28314 其他费用 459644 615 28268 1.经营成本 总成本合计 459644 7982 366888 项目类型 面积（） 单价（元/） 销售额（万元） 联排别墅 69197 24000 166073 独栋别墅 6400 35000 22400 高层住宅 352419 10500 370040 商业区 9027 16000 14443 酒店式公寓 22600 12000 27120 车 库 2430个 15万/个 36450 2.预期销售 收入 合计 437043 636526 3.营业税及附加 636528万元6.05%=38510万元(不 含土地增值税) 4.预计毛利润 636528万元366888万元38510万 元=231128万元 5.净利润 231128万元(1所得税 25%)=173346万元 净利率 27% 金都房产集团介绍 金都房产集团有限公司成立于1994年，是国家建设部认定的一级资质开发企业。成 立至今，金都房产集团有限公司一直秉承“绿色建筑 幸福家”的发展理念，致力于打 造成为中国舒适型住宅建造者与中国高性能住宅建造及标准制定者。 十八年来，金都房产立足杭州，适度向外拓展，开发建设的足迹已达北京、武汉、 厦门、嘉兴、富阳、德清、芜湖等地，总开发面积超过550万平方米。相继成功开发了 建设部优秀试点小区杭州新金都城市花园、国家康居示范工程嘉兴金都景苑、荣获全国 绿色建设创新奖的高尚山水别墅区杭州金都富春山居、获全国人居经典科技金奖的杭 州金都雅苑、国家科技示范小区金都华府、华中地区首家3A性能住宅武汉金都汉宫、 杭州首个以高科技为主题的生态住宅社区金都城市芯宇以及浙江建筑科技成就奖金都 高尔夫艺墅等，在全国房地产业树立了良好的企业品牌和社会知名度。 金都房产集团董事长-吴忠泉 吴忠泉，1968年8月出生于浙江省余杭市，工程师，1994年创建金都房产集团。 现担任杭州市民建副主委、全国青联委员、杭州市人大代表。曾先后获得“2004年 中国十大房地产风云人物”、“影响中国房地产百位企业家”、“浙江房地产十大 风云人物”、“杭州市十大杰出青年”、“杭州市优秀社会主义事业建设者”等荣 誉称号。2012年胡润财富榜个人财富超20亿。 金都房产集团核心竞争力 金都房产集团国家建设部 认定的一级资质开发企业 金都房产集团18年的开发经 验，开发项目多达26个 金都房产集团相继荣 获建设部五项金奖、中国 企业形象AAA级单位、中 国房地产企业50强、中国 城市运营商和全国人居经 典建筑/环境双金奖等 金都房产集团成功项目（部分）展示 蓝湾国际总占地约4万平方米，总建筑面积将近20 万平方米，由五幢气势恢弘的3031层高层组成。 项目总建筑面积约11万平方米，由8幢高层住宅组 成，板式和点式的建筑错落围合成为优美的庭院。 金都杭城位于北京中央商务区（CBD）,总建筑规 模35万平方米，容积率2.86，绿化覆盖率大于50%。 金都九月洋房项目占地近6万平方米，总建筑面积 约11万方。项目主体建筑设计为现代简欧风格的别 墅式花园洋房，北面分布少量小高层和高层。 金都华府总占地112亩，总建筑面积约13万平方米， 建有小高层、高层住宅19幢和杭州知名的金都天长 小学、幼儿园、网球场、游泳池等配套设施组成。 金都房产集团项目（部分）列表 1. 1994 金都花园 带来舒适的新 主张 12.2004金都佳苑 人居环境引领 未来生活 2. 1996 金都新城 三高二低绿色 房产 13.2005金都西江月 人文的月光照 庭院 3. 1998 新金都城 市花园 2000年生活， 2000年住宅 14.2005金都杭城 CBD江南园林居 所 4. 2000 金都杰地 大厦 杭州市中心甲 级写字楼 15.2005金都蓝湾国际 厦门豪宅社区 绝唱 5. 2000 金都华庭 市中心生态庭 院 16.2007金都网球俱乐 部项目 特色主题 6. 2000 嘉兴金都 景苑 国家康居示范 工程 17.2007金都城市芯宇 科技概念建筑 （绿色环保建 筑） 7. 2001 金都富春 山居 把家轻轻放在 大自然中 18.2008嘉兴九月洋房 项目 嘉兴九月洋房 项目 8. 2002 金都清宸 公寓 现代都市家园 19.2008金都之江极地 海洋动物世界 华东最大的极 地海洋公园 9. 2003 金都雅苑 感性空间、释 放生活 20.2009转塘项目 独特创新出空 中艺墅概念 10. 2004 金都梧桐 苑 闲林高处看风 景 21.2009德清项目 山区风情 11. 2004 金都华府 人文的月光照 庭院 22.2009金都夏宫项目 豪门的尊荣风 范 基金管理公司介绍 北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司成立于2004年5月，是以私募股权投资、房地产 投资、城市发展投资基金管理及投资银行为主业的国际性资产管理机构。公司总部设立在北 京，目前分别在郑州、重庆、太原、西宁、杭州等地设有分公司，上海、广州、石家庄、大 连、昆明、香港、新加坡、纽约设有办事处。 嘉富诚是由多个战略投资人投资控股，具备跨国资本运营背景的股权投资基金管理及投 资银行服务机构。在创始人郑锦桥教授的带领下，嘉富诚凭着“专业、高效、阳光”的经营 理念和“成为持续领先的基金管理人和精品投行“的愿景，已发展成为国内从事PE投资、 房地产投资、兼并收购及IPO投资银行服务的知名企业之一。公司现有中外员工60余人， 90%具有金融和投资工作经历和硕士以上学位。 嘉富诚目前管理基金规模近20亿人民币，旗下基金包括渤海金石股权投资基金、嘉恒 新能源股权投资基金、运城华商城市发展投资基金、漯河城市发展投资基金、绿都富铭股权 投资基金等，至2012年已累计投资数十个拟上市公司和数个大型房地产/城市发展项目，为 基金投资人提供了丰厚的回报。 房地产投资基金在地产基金管理领域，嘉富诚是地产投资市场的先行者，掌握着领先的地产金融 专业知识和交易结构设计理念，能够为项目公司提供一流的服务，且能为投资者提供 稳健的产品。 设立房地产投资基金对开发商的要求： 开发商2级开发资质以上，累计开发面积在400万平方米以上； 开发企业或者其股东资信好； 可提供合适的质押担保条件。 房地产投资基金项目投资标准： 开发项目2级开发资质以上，自由资金投资超过总投资30%，“四证”齐全； 开发企业资信好，累计开发面积在100万平方米以上； 提供质押担保条件； 有明确可靠的还款来源。 基金管理团队郑锦桥 嘉富诚国际董事长 渤海金石基金发起人 国内著名股权基金管理人 清华北大等高校特聘教授 十余年资本运作经验 英国Leeds商学院MBA 姜宏岩 嘉富诚执行总裁 国家广电总局网络中心、 中