请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 公公 司司 点点 评评 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产开发房地产开发增持增持 ( ( 维持维持 ） 相关报告相关报告 新 湖 中 宝 ： 收 购Total Partner、直接持有中信银行股 权2016-12-01 新湖中宝： 转让项目凸显资金 筹集能力！ 2016-11-18 三季报点评：业绩平稳增长， 资产荒优选标的2016-10-30 分析师： 阎常铭 yanchangmingxyzq.com.cn S0190514110001 研究助理： 齐东 陈永 投资要点投资要点 事件：事件：新湖中宝发布 2016 年业绩预增公告，若考虑对中信银行的投资转为权益法核算时, 调整长期股权投资的账面价值，由此导致的净利润增长，预计2016 年实现归属于上市公司股东的净利润同比增长 370%-420%左右；若剔除前述因素影响，预计公司 2016 年度净利润与上年度基本持平 点评：点评： 调整中信银行股权入账方式带来营业外收入， 净利润大幅增长。调整中信银行股权入账方式带来营业外收入， 净利润大幅增长。目前新湖中宝已经完成对 Total Partner100%股份的收购，从而直接持有 SummitIdea100%的股份以及中信银行 H 股股份。目前公司累计持有中信银行23.20 亿股，占比 4.74%，为第二大股东。2016 年 11 月 16 日，公司推荐的董事黄芳女士（担任新湖中宝董事、副总裁兼财务总监）获得中国银监会的批准进入中信银行董事会。公司已经对中信银行具有重大影响，从2016 年 12 月 1 日起对持有的中信银行股份按权益法进行核算。根据中信银行发布的 2016 年业绩快报， 预计 2016 年底归属于本行普通股股东的每股净资产 7.75 元人民币，我们测算 2016 年 12 月 1 日中信银行每股净资产约 7.62 元人民币左右。 按照公司之前持有中信银行 0.06%股权入账价值1.11 亿元和认购新增股权 5.73 港元认购价格测算，公司持有的中信银行累计成本低于公司应享有的净资产公允价值份额，故带来营业外收入，导致公司净利润大幅增长。但若剔除前述因素影响，预计公司 2016 年度净利润与上年度基本持平，表明公司其他业务保持稳健。销售业绩稳健增长，股价较销售业绩稳健增长，股价较 RNAV 大幅折价。大幅折价。根据 CRIC 数据，2016 年新湖中宝实现签约销售金额 147.9 亿元，销售面积 103.7 万平米。公司近年来积极布局核心一、二线城市，内在价值大幅提升。公司目前地产项目可售货值超 2000 亿元，其中上海近 700 亿元、杭州约 250 亿元。公司在手权益建筑面积 1850 万平米，一级土地开发 600 多万平米，主要布局在核心一二线城市。公司在上海内环核心区拥有 5 个项目，未结算规划建筑面积约130万平。 我们测算公司目前RNAV约8.2元/股， 目前股价较RNAV大幅折价 47%左右，具有较强的安全边际。员工持股计划和定增也提供一定安全边际。员工持股计划和定增也提供一定安全边际。2015 年 12 月，公司公告的股权激励计划向涵盖 456 人的全体高管和业务骨干授予 4.319 亿份股票期权，占公司总股本的 4.75%，其中，首次授予 4.019 亿股股票期权，预留 新湖中宝新湖中宝 ( 600208 ) 中信银行股权入账调整带来净利润大幅增长中信银行股权入账调整带来净利润大幅增长2017 年年 01 月月 25 日日请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 公司公司点评点评报告报告 3000 万股，行权价格为 5.58 元。首次授予的行权绩效考核为 2016、2017、2018 年度归属净利润分别不低于 16、25、42 亿元，对应可行权比例分别为40%、30%、30%。公司员工持股计划于 2015 年 9 月已经完成，共购买股票1.06 亿股，占比 1.31%，成本价格 5.29 元/股。此外 2015 年 11 月 27 日公司完成近 50 亿元定增，定增价格为 5.20 元/股。目前股价均相对员工持股计划成本和定增价格分别折价 18%和 16%，为股价提供一定安全边际。 投资建议：投资建议：新湖中宝地产业务聚焦一二线，内在价值大幅较高，安全边际极强。公司积极布局金融版图已初见成效，未来发展空间广阔。公司员工持股计划激励效果到位，定增完成奠定扩张基础。上调公司 2016-2018 年 EPS 分别至 0.67 元、0.29 元和 0.38 元，对应 PE 分别为 6.5、15.0 和 11.5 倍，维持“增持”评级。 风险提示：房地产成交回升不及预期。 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 公司公司点评点评报告报告 投资评级说明 投资评级说明 行业评级行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 推 荐：相对表现优于市场； 中 性：相对表现与市场持平 回 避：相对表现弱于市场 公司评级公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 买 入：相对大盘涨幅大于 15% ； 增 持：相对大盘涨幅在 5%15%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%5%； 减 持：相对大盘涨幅小于-5% 机构销售经理联系方式机构销售经理联系方式 机构销售负责人机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 dengypxyzq.com.cn 上海地区销售经理上海地区销售经理 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 盛英君 021-38565938 shengyjxyzq.com.cn 冯诚 021-38565411 fengchengxyzq.com.cn 杨忱 021-38565915 yangchenxyzq.com.cn 顾超 021-20370627 guchaoxyzq.com.cn 王政 021-38565966 wangzxyzq.com.cn 王溪 021-20370618 wangxixyzq.com.cn 王立维 021-38565451 wanglwxyzq.com.cn 李远帆 021-20370716 liyuanfanxyzq.com.cn 胡岩 021-38565982 huyanjgxyzq.com.cn 姚丹丹 021-38565451 yaodandanxyzq.com.cn 罗龙飞 021-38565795 luolfxyzq.com.cn 地址：上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 12 层 （200135）传真：021-38565955 北京地区销售经理北京地区销售经理 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 郑小平 010-66290223 zhengxiaopingxyzq.com.cn 朱圣诞 010-66290197 zhusdxyzq.com.cn 刘晓浏 010-66290220 liuxiaoliuxyzq.com.cn 肖霞 010-66290195 xiaoxiaxyzq.com.cn陈杨 010-66290197 chenyangjgxyzq.com.cn 吴磊 010-66290190 wuleixyzq.com.cn 王文剀 010-66290197 wangwenkaixyzq.com.cn 地址：北京西城区锦什坊街 35 号北楼 601-605（100033） 传真：010-66290220 深圳地区销售经理深圳地区销售经理 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 朱元彧 0755-82796036 zhuyyxyzq.com.cn 杨剑 0755-82797217 yangjianxyzq.com.cn 李昇 0755-82790526 lishengxyzq.com.cn 邵景丽 0755-23836027 shaojinglixyzq.com.cn 王维宇 0755-23826029 wangweiyuxyzq.com.cn 地址：福田区中心四路一号嘉里建设广场第一座 701（518035） 传真：0755-23826017 国际机构销售经理国际机构销售经理 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 刘易容 021-38565452 liuyirongxyzq.com.cn 徐皓 021-38565450 xuhaoxyzq.com.cn 张珍岚 021-20370633 zhangzhenlanxyzq.com.cn 陈志云 021-38565439 chanchiwanxyzq.com.cn 马青岚 021-38565909 maqlxyzq.com.cn 曾雅琪 021-38565451 zengyaqixyzq.com.cn 申胜雄 021-20370768 shensxxyzq.com.cn 陈俊凯 021-38565472 chenjunkaixyzq.com.cn 俞晓琦 021-38565498 yuxiaoqixyzq.com.cn 地址：上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 12 层 （200135）传真：021-38565955 私募及企业客户负责人私募及企业客户负责人 刘俊文 021-38565559 liujwxyzq.com.cn 私募销售经理私募销售经理 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 徐瑞 021-38565811 xurxyzq.com.cn杨雪婷 021-20370777 yangxuetingxyzq.com.cn 唐恰 021-38565470 tangqiaxyzq.com.cn 韩立峰 021-38565840 hanlfxyzq.com.cn 地址：上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 12 层 （200135）传真：021-38565955 请阅读最后一页信息披露和重要声明请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 公司公司点评点评报告报告 港股机构销售服务团队港股机构销售服务团队 机构销售负责人机构销售负责人 丁先树 18688759155 dingxsxyzq.com.hk 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 姓姓 名名 办公电话办公电话 邮邮 箱箱 王文洲 18665987511 petter.wangxyzq.com.hk 郑梁燕 18565641066 zhenglyxyzq.com.hk 陈振光 13818288830 chenzgxyzq.com.hk 周围 13926557415 zhouweixyzq.com.hk 孙博轶 13902946007 sunbyxyzq.com.hk 地址: 香港中环德辅道中 199 号无限极广场 32 楼 3201 室 传真：(852)3509-5900 【信息披露】 【信息披露】 兴业证券股份有限公司(“本公司”)在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 www.xyzq.com.cn 内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持