房地产估价规范 估价程序与估价报告湖南志成房地产评估有限公司 徐志革 2016年8月GB/T50291-2015一、房地产估价程序n房地产估价规范GB/T50291-2015n已经住房和城乡建设部2015年4月8日以第 797号公告批准、发布，自2015年12月1日 起实施。n制定本规范的目的主要有三个：n一是规范房地产估价活动；n二是统一房地产估价程序和方法；n三是保证房地产估价质量。2一、房地产估价程序n3.0.1按照科学、严谨严谨 、完整的估价程序按 部就班地开展估价工作，n可以使估价工作具有计计划性并规规范化、精 细细化，n避免顾顾此失彼、疏忽遗遗漏或重复浪费费，n从而可以保证证估价工作质质量，n提高估价工作效率。3一、房地产估价程序n履行必要的估价程序是完成任何估价项目 的基本要求，n也是房地产估价机构和注册房地产估价师 防范估价风险风险 、n有效保护护自己的重要手段。n完成任何估价项目，房地产估价机构和注 册房地产估价师都不得随意简简化或省略本 规规范规规定的估价程序。4一、房地产估价程序n对因评评估价值值异议议引起的估价鉴鉴定，n其中一项重要的鉴鉴定内容是检查 房地产估 价机构和注册房地产估价师是否履行了必 要的估价程序（包括必要的估价工作步骤骤 和估价工作内容）来开展估价工作，n即检查 在履行估价程序方面是否存在简简 化、省略等问题问题 或疏漏。5一、房地产估价程序n例如，n是否尽职职搜集了估价所需资资料，包括是否要求了估价委托 人如实提供其知悉的估价所需资料，自己是否努力搜集了 其他估价所需的资料，并对估价所依据的资料进行了审审 慎检查检查 ；n是否对估价对象进行了认真的实实地查查勘；n是否采用了适用的估价方法对估价对象价值或价格进行 了正确、仔细的测测算。n除非是有意高估或低估，一般情况下只要估价程序做到位 了，评估价值不会出现太大的偏差。n因此，房地产估份机构和注册房地产估价师开展任何估 价项目，都必须在估价程序上经得起严格检查检查 。6一、房地产估价程序n中华人民共和国资产评估法主席令第四十六 号，于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。n第十三条第二款规定：“评估专业人员应当 履行下列义务：遵守评估准则，履行调查 职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务” ；n第四款规定：“对评估活动中使用的有关文 件、证明和资料的真实性、准确性、完整 性进行核查和验证”。7一、房地产估价程序n国有土地上房屋征收评估办法（建房 201177号）n第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。8一、房地产估价程序n房地产估价的专业性很强，需要专门知识 和经验，评估价值的高低直接关系到有关 单位和个人的切身利益，甚至关系到公共 利益和人民财产安全。n中华人民共和国城市房地产管理法规 定国家实行房地产估价评估制度，并规定 房地产价格评估应按照国家规定的技术标 准和评估程序进行评估。n本规范即是国家规定的技术标准和评估程 序。9一、房地产估价程序1 受 理 估 价 委 托2确 定 估 价 基 本 事 项项3编编 制 估 价 作 业业 方 案4搜 集 估 价 所 需 资资 料5 实实 地 查查 勘 估 价 对对 象6 选选 用 估 价 方 法 进进 行 测测 算7 确 定 估 价 结结 果8 撰 写 估 价 报报 告9 审审 核 估 价 报报 告10 交 付 估 价 报报 告11 保 存 估 价 资资 料10n3.0.1房地产估价工作应按下列程序进行：一、房地产估价程序11n估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审审 核估价报报告、交付估价报报告三个步骤，n同时将内部审审核流程正式纳入房地产估价规范中，估 价对象来源和沟通情况记录记录 、估价中的不同意见记录见记录 并纳纳入存档材料。n估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨 的展开提 供指导性方针，保证估价资料是合法、真实实、准确和 完整的。n确保估价工作能够保质、按时完成，避免估价工作疏 漏或重复浪费费。n提高估价难度与成本，规范行业标 准，规规避估价风险风险 ，从此估价根本上让业务员业务员 消失，进入只地不认人的 阶段。一、房地产估价程序n3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下 列规定：n1在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书 ；n2决定受理估价委托后，应与估价委托人订立书面估价委 托合同；n3受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成 时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派 两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价 ，且应明确其中一人为项目负责人。n4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一 名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘 估价对象、撰写估价报告等估价工作。12一、房地产估价程序n3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注 册房地产估价师不得以个人名义义承揽揽估价业务， 分支机构应应以设设立该该分支机构的房地产产估价机构 的名义义承揽揽估价业务业务 。n房地产估价机构在接受估价委托时，应应要求估价 委托人向其出具估价委托书书，可采取填写估价委 托书书的方式。n估价委托书一般应载明估价委托人的名称或姓 名、委托的房地产产估价机构的名称、估价目的、 估价对对象、估价要求、委托日期等内容。估价委 托书将作为估价依据放入估价报告的附件。13一、房地产估价程序n估价工作应由注册房地产估价师完成，其他人员员 只能协协助或帮助注册房地产产估价师师开展有关工 作。n为了保证估价质量，每个估价项目应应明确一名能 够胜够胜 任其估价工作的注册房地产产估价师师担任项项目 负责负责 人，n并应应有与其估价工作量和难难度相适应应的两名或两 名以上足够够数量并能够胜够胜 任其估价工作的注册房 地产产估价师进师进 行估价。14一、房地产估价程序n3.0.3估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和 价值类型,应与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规 定的基础上确定，并应符合下列规定：n1估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价 报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准 确、简洁。n2价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体 到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到 日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、 季、半年、年等。15一、房地产估价程序n3估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的 基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范 围和空间范围，不得遗漏或虚构。n法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或 进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应 作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在 估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租 赁、抵押、作为出资等活动的合法性。n4价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的 名称、定义或内涵。16一、房地产估价程序n3.0.3房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定 时间 的特定价值进 行分析、测算和判断。因此，在分析、测算和判 断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间 和特 定价值，即要弄清估价目的、估价对对象、价值时值时 点和价值类值类 型。弄 清这这四者称为为确定估价基本事项项。n在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时 点和价值类 型之 间有着内在联系，其中估价目的是龙头龙头 。因为只有确定了估价目的 ，才能确定估价对象、价值时 点和价值类 型。n例如，从确定估价对对象来看，法律、行政法规规规规 定不得买卖买卖 、租 赁赁、抵押、作为为出资资或进进行其他活动动的房地产产，或征收不予补偿补偿 的 房地产产，就不应应作为为相应应估价目的的估价对对象。n估价对象、价值时 点和价值类 型三者之间，估价对象有时与价值时 点有关，其余一般是相互独立的。确定价值时 点一般应在确定估价 对象之前，因为一些估价目的要求估价对象状况应是在价值时 点的 状况，价值时 点不同，估价对象状况可能不同。17一、房地产评估程序n3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制 ，并应包括下列内容：n1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等；n2估价工作的具体步骤及时间进度；n3估价工作的人员安排等。n编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项 目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做 以及由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的 未来一系列行动的计划18一、房地产评估程序n3.0.5估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包 括下列资料：n1反映估价对象区位、实实物和权权益状况的资料n2估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资 料；n3对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的 资料；n4对房地产价值和价格有普遍影响的资料。n而且在前面受理估价委托时就可要求委托人尽量提供 ，在后面实实地查查勘估价对对象时还时还 可进进一步补补充搜 集。19n（1）房地产评估资料：n委托方营业执营业执 照或身份证证明，国有土地使用 权证权证 、房屋所有权证权证 （或不动产登记证）、 房屋租赁赁合同、周边房地产市场调查 案例 等。n（2）在建工程评估资料：n委托方营业执营业执 照，在建工程项目概况，国 有土地使用权证权证 、土地使用权出让让合同，建 设用地规规划许可证、建设工程规规划许许可证、 施工许可证、预售许可证、房屋面积测 绘成果表、在建工程抵押范围明细表、施工 总平面图、施工进度表、有无拖欠工程款和 施工材料款证明、楼盘销售价格表、土地出 让金交付凭证及契税缴纳发 票等。20一、房地产评估程序n3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。n虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料， 并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性 负责，但也要对估价委托人提供的贤料进行审审慎检查检查 。n对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权 利人的，不能仅凭权权属证证明复印件作出判断，应应与原件 核对对。21一、房地产评估程序n3.0.7估价对象的实地查勘应符合下列规定：n1应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状 况、实物状况和权益状况；n2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围 环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价 所需的关于估价对象的其他资料；n3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对 象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的 内容应真实、客观、准确、完整、清晰。22一、房地产评估程序n3.0.7房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位 密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此 实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步 骤。任何房地产估价项目，应应至少有一名参加该项该项 目的 注册房地产产估价师负责实师负责实 施估价对对象实实地查查勘工作。n在实地查勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查 勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利 人到场，实地查勘人员应应向他们们以及房地产产使用人、邻邻 居等知情人员详细询问员详细询问 估价需要弄清的问题问题 ，认真听取 他们关于估价对象状况的介绍，并采取笔记、拍照、录 音、录像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地查 勘记录。实地查勘时，特别要注意核对估价对象的坐落 和空间间范围围，防止搞错错估价对对象。23一、房地产评估程序n负责实 施实地查勘的注册房地产产估价师应应当在实实地查查勘 记录记