住宅区总图前期测算住宅区总图前期测算 水石建筑规划 系列培训 规划做到一定程度，再往好了做，难，决定因素规划做到一定程度，再往好了做，难，决定因素 并非勤奋与聪明，而是心灵、是胸襟与气魄、是素养与层次并非勤奋与聪明，而是心灵、是胸襟与气魄、是素养与层次 规划师即为掌控者规划师即为掌控者, ,完成空间之延续，人类之所及完成空间之延续，人类之所及! ! 进而进而 成为时间长河中璀璨的一点成为时间长河中璀璨的一点 优秀的规划设计：优秀的规划设计： 完成总体规划设计之后，建筑单体的形态和内部功能已经完成总体规划设计之后，建筑单体的形态和内部功能已经 被塑造（或限定），建筑师只需去实现并延伸这个思维被塑造（或限定），建筑师只需去实现并延伸这个思维 或者说好像没有设计，她本来就存在或者说好像没有设计，她本来就存在 优秀的规划有与历史共发展的固有能力！优秀的规划有与历史共发展的固有能力！ 背景：革新正在进行 60-80年代建造的建筑现在完全过时了，庞大的都市调整 行动已经实施，用来革新所有城市和大型城镇的街区。 革新行动随处可见，成果已经展现在我们面前。 项目的开发和更新的速度取决于房产市场变化和不可预 知的力量 前期测算： 是房产公司前期决策的一个基础条件 面对城市的快速发展，地产公司需要快速做出决策 那么这就需要一种与当前阶段相匹配的设计模式 也是我们建筑设计公司快速应对、创造潜在项目、规划 推演的一种方式 前期测算：规划强排+价值测算=设计方向 做选择题、做判断题 规划强排 不是 简单的阵列； 是 8个步骤中最具创意、灵活性、决定性的一个环节 拿地阶段 前期购地意向方案 用地测算方案 方案阶段 概念规划方案 规划报建方案 扩初阶段 规划建筑报建方案 建筑控制方案 施工图阶段 报建施工图 正式施工图 前 期 测 算 它是设计过程中最有想象力，最有灵感的一步 最与众不同的一个环节 它是这么一个过程： 把以往的充满设计感的草图推演过程转变为理性的成果 总体规划中的两个关键点： a、大思路（空间构架） b、小细节（情景营造） 这种在不同层面适应城市尺度的设计手法，是解决城市 发展矛盾的有效手段，规划强排首先解决a 规划不是按照经验进行克隆 而是设计新的东西 对此规划和设计的一种或者几种构想、概念 + 由这种意识衍生的理念 规划强排未来规划的雏形 强排： 是一个跳板：提供推进的技术依据 是一个起点：寻找设计的方向 是一个前期沟通的重要成果：确定规划空间结构 一个重点： 了解客户的需求是将设计理念付诸实践的一个重点 处理好一个关系： 客户的需求和项目主旨的关系 做到什么程度： 做对的而不是做最好的 营造一种氛围：认真 指标会影响或者引导我们的设计方向 有一种紧迫感：快速 注意强排中的“强”： 一是快速 二是设计的起点，头脑风暴 关于项目的组织： 在每一个项目中都配有一名主创和一名经理，还有一个 明确的团队 目的：快速有效地讨论，防止思维进入理想梦幻中 强排是要有条件的！不是在白纸上做文章！ 规划层面： 1地形、现状、区位、人文：过去的规划方案是否在起作用？所有的旧建筑是否都拆除 2目标地块技术条件 指标关键点： a、通过容积率、建筑密度的控制来实现价值最大化 b、竖向 3目标地块四界资源：周围地区对新的开发有一定的要求 4周边产业状况及物业分布、营销策划报告：产品配比 5其它因素：甲方开发设想 市场层面： 1宏观趋势 2客户群分析 3周边类型产品分析 4产品线选择 注意信息来源 注意归纳基地信息要点 区位交通便利，区域内有大型产业支撑 基地南偏东5，朝向良好 周边道路完善，市政配套齐备 周边新建住宅楼盘较少 住宅限高48M,容积率1.8 覆盖率18%较低，对多低层产品量有限制 90/74政策限制产品选择 机动车停车压力较大 以基地的特点及大范围的环境为设计基础 以一种整体的角度来设计 在规划条件下以可能的产品进行强排 推演规划 一套方法： 确定目标：规划结构 经济分析（确定各种层数对应价值的分析） 美观（景观、造型） 找出问题：区位分析 设计策略：产品分布 产品配比 组团功能 交通结构 地库 样板段 SWOT：优势、劣势、机遇、挑战 这是一个比较实际的方案 案例一：荷兰帕德高根伯特住宅重建规划 以“客体间的空白”开始设计 这种网格不是用来分割开发区域，而是使他们汇集在一 起，以创造出所需的多样性 设计公共区域（现有树木和公用绿化空间），作为规划构架，“留白”为建 筑 案例二：常州-绿地武进外滩1号 从“客体”开始的设计 在建筑的形态关系方面，表达出一种拓补关系，似乎有一种若即若离的情 愫在建筑不同的体块之间存在，这种在基地内部创造出来的形态关系，使 空间就像是有了内容和故事，带给人们的空间感觉多角度的千变万化 中观、微观区位解读 地形、现状：地形平整、电大院址 控规要求： 综合容积率2.7，限高100米 ， 建筑控制线 四界、道路、市政基础资料：北侧、东侧有 老建筑，西侧靠近引桥及规划居住用地及退 让绿化带，南侧是京杭运河，有沿河绿化 营销策划报告：附近卖场、楼盘、产品等 拆迁顺序：影响甚至决定开发时序 优势资源 ：沿河景观、退让绿化带 不利因素： 1、地块分散且不规则 2、靠近引桥 3、对老建筑日照影响不能恶化 资源剖析 高低配原则下产品类型的权衡： “大”高层产品（100m）适宜容积率： 3.2-3.5 高层混合产品 适宜容积率： 1.6-2.5 小高层产品 适宜容积率： 1.2-2.0 多层产品 / 洋房 适宜容积率： 1.0-1.5 联排产品 适宜容积率： 0.5-0.8 独栋产品 适宜容积率： 0.2-0.4 目标容积率： 2.7 争取在满足容积率的情况下，设计一些高品 质的产品 住宅是这一区域的客体， 住宅又更简洁地对空间确立了主题 大格窗户：整个区域被分割成数个公园状的小地块 大格窗户：整个区域被分割成数个公园状的小地块 17000 首次强排：试试水，讨论的基础 规划强排测算 方案一 高层+少量电梯洋房 综合经济技术指标一 总用地面积： 134718平方米 总建筑面积： 352840平方米 其中：住宅： 329840平方米 商业： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容积率： 2.62 总户数： 3346户 方案一总平，综合指标 西南角鸟瞰 东南角鸟瞰 东北角鸟瞰 西北角鸟瞰 方案一鸟瞰 地块1 总用地面积： 10558平方米 总建筑面积： 11000平方米 其中：辅助商业：2000平方米 幼托： 9000平方米 容积率： 1.04 地块2 总用地面积： 116161平方米 总建筑面积： 332600平方米 其中：住宅： 320600平方米 辅助商业：12000平方米 容积率： 2.86 总户数： 3262户 地块3 总用地面积： 7999平方米 总建筑面积： 9240平方米 其中：住宅： 9240平方米 容积率： 1.16 总户数： 84户 方案一各地块指标 建筑密度 21.49% 24班幼托 商业 电梯洋房 高层、辅助商业 电梯洋房 11000 15840 316760 9240 高层+少量电梯洋房 方案一价值分析 电梯洋 房 高层 总计 销售额 土建成本 建造周期 产品级别 产品附加值 停车经济性 21318万元 24.99亿 元 4-6月 8-12月 较长 高 较高 较高 高 低 低 好 好 好 25080*8500 3762万元 25080 *1500 228570万元 304760 *7500 45714万元 304760 *1500 4.95亿元 3+1房型； 空中花园 赠送小露台 总户数 228户 3118户 3346户 综合容积率：2.62 方案一价值分析 二期 四期 五期 四期 三期 一期 售楼处 启动区 三期 启动区 售楼处 样板房 一期产品高层住宅 二期产品高层住宅 三期产品多层住宅 四期产品高层住宅、幼托公建配套 五期产品高层住宅、公建配套 方案一开发时序 规划强排测算 方案二 高层+少量联排别墅 综合经济技术指标二 总用地面积： 134718平方米 总建筑面积： 289400平方米 其中：住宅： 266400平方米 商业： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容积率： 2.15 总户数： 2651户 方案二总图，综合指标 西南角鸟瞰 东南角鸟瞰 东北角鸟瞰 西北角鸟瞰 方案二鸟瞰 地块1 总用地面积： 10558平方米 总建筑面积： 11000平方米 其中：商业： 2000平方米 幼托： 9000平方米 容积率： 1.04 地块2 总用地面积： 116161平方米 总建筑面积： 274200平方米 其中：住宅： 262200平方米 商业： 12000平方米 容积率： 2.36 总户数： 2637户 地块3 总用地面积： 7999平方米 总建筑面积： 4200平方米 其中：住宅： 4200平方米 容积率： 0.53 总户数： 14户 方案二各地块指标 建筑密度 23.92% 24班幼托 商业 电梯洋房 高层、辅助商业 豪华型类独栋 11000 10560 262340 4200 高层+联排类独栋 舒适型联排 13000 方案二价值分析 电梯洋 房 高层 联排 类独栋 总计 销售额 土建成本 建造周期 产品级别 产品附加值 停车经济性 8976万元 21.50亿 元 4-6月 8-12月 3-4月 3-4月 短 高 较高 较高 较高 较高 高 低 较高 较高 高 好 好 好 好 好 10560 *8500 1584万元 10560 *1500 178980万元 238640 *7500 35796万元 238640 *1500 19500万元 13000 *15000 2600万元 13000 *2000 7560万元 4200 *18000 1050万元 4200 *2500 4.10亿元 3+1房型； 空中花园 赠送小露台 赠送地下室； 大露台 赠送地下室； 大露台 总户数 96户 2476户 65户 14户 2651户 综合容积率：2.15 方案二价值分析 规划强排测算 方案三 高层+大量别墅 综合经济技术指标三 总用地面积： 134718平方米 总建筑面积： 254840平方米 其中：住宅： 231840平方米 商业： 14000平方米 幼托： 9000平方米 容积率： 1.89 总户数：