楼市 DAHE DAILYB152014年7月2日热点电话 0371-65795673 邮箱 yinshujuan123163.com 责编殷淑娟 美编阎嗣昱楼市下半场利润降了 库存增大 上半年多数房企业绩不佳记者 袁瑞清 文 李文波 摄影核心提示 | 世界杯如火 如荼地进行之时， 也在提醒着我们， 一年的时间又已 过半。鏖战的世 界杯， 如同今年的 楼市， 对于每个看 客来讲， 上半场的 节奏要比下半场 缓和得多， 下半场 则多了更多期待 和悬念。 从一年之前 的排队摇号千人 抢房， 到今年的打 折促销分期首付， 很多人都坚信， 中 国楼市的拐点已 经到来。上半场 踢完， 反观上半年 郑州楼市的销售 业绩， 很难令开发 商露出笑脸。老 百姓也硬生生将 买房的需求憋了 回去， 等待一个能 出手的时机。下 半场启幕， 如何破 局， 是摆在每个地 产人面前的问题。去年一开年，“20%个税” 政策的末班车效 应刺激楼市成交量大涨， 使得不少房企在去年 前五月取得一张华丽丽的成绩单。与之形成鲜 明对比的是， 今年从春节过后到 “五一” 黄金周， 楼市受到整体经济、 银行按揭成本提高等因素 影响， 发展商期盼的成交小高潮一直没有到来。 从今年前五月的数据看， 已经公布业绩的 30多家房企中， 平均的年度销售任务完成率只 有约30%， 整体形势不容乐观。就连去年业绩 “爆表” 的7家千亿房企， 今年前五月的销售数 据也有所分化。其中， 表现最好的是恒大、 万 科、 中海和碧桂园四家， 均完成了年度销售任务 接近四成或者超过四成。 数据显示， 在1月5月的销售金额中， 完 成情况最好的是恒大， 共揽金562亿元， 完成年 度目标的51%。其次是万科， 前5个月共实现 销售金额816亿元， 完成年度目标的41%。中海共实现创收560亿港元， 共完成年度目标的 40%,碧桂园共完成494亿元， 占总销售目标的 39%。在这四家房企中， 万科、 恒大、 碧桂园分 别将今年的销售目标大幅提高了17%、 9.75% 和20%。另外， 千亿阵营的保利和绿地， 前五 月分别创收了486亿元和605亿元， 年度任务 完成率分别为32%和25%。 郑州楼市大体形势相似， 有业内人士介绍， 上半年完成了预定销售任务的房企只是少数， 如果市场形势没有好转， 将有九成房企难以完 成年度目标。 目前形势并不乐观， 国家统计局数据显示， 1 月5 月， 全国商品住宅销售面积 31946 万 ， 同比下降9.2%， 相比去年全年的增长17.5% 下滑26.7个百分点； 住宅销售额19720亿元， 同 比下降10.2%， 与去年全年增长26.6%相比， 下 滑36.8个百分点。2014年的楼市， 泼了所有还处在2013年 楼市狂欢中亢奋不已的地产人一盆冷水。成 交走低， 尽管也出现不少小高潮， 但与2013年 相比仍有差距。 数据显示， 2014年5月， 全国100个城市 住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次 环比下跌， 十大城市中8个城市环比下跌， 国内 房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入 调整阶段。其中， 郑州的样本均价环比下跌 1.92%， 均价下降至9109元/。 郑州市房管局数据显示， 今年1月5月， 郑州市区商品房累计销售38633套 （间） ； 商品 房累计销售面积410.42万； 商品房累计销售 均价为8784元/。其中， 商品住宅累计销售 32348套 （间） ； 商品住宅累计销售面积315.3 万； 商品住宅累计销售均价为7644元/。 而去年同期， 郑州市区商品住宅累计销售 34812套 （间） ； 商品住宅累计销售面积331.68 万； 商品住宅累计销售均价为7312元/。 克尔瑞郑州公司提供的数据显示， 前5个 月郑州商品住宅市场的供应为254.9万， 同 比去年上涨18.7%； 成交量为217.8万， 同比 去年下降21.3%； 成交均价为8559元/， 同比 去年上涨7.2%。 克尔瑞数据显示， 截止到5月底， 郑州市商 品住宅存量为 440.11 万。按照前五个月 43.5万的月平均销售量， 此库存消化需要至 少10个月时间， 正在逼近12个月合理库存水 平的底线。 有业内人士表示， 从前五月成交情况来 看， 2014年比2013年上半年新建商品住宅成 交量要减少三四千套， 而开发商优惠促销无疑 也在薄利搏多销。前五月多数房企业绩不佳量跌价涨库存增大绝对刚需难撑大市 让利销货或成下半场主调有媒体报道 称， 今年前五个 月， 很多房地产 开发商只实现了 不到30%的销售 目标， 1月5月， 至少13家在香港 上市的内地开发 商表示， 销售额 同比下滑， 下滑 幅度从个位数到 逾50%不等。 潘石屹称： 我认为中国的房 地产就是泰坦尼 克号， 马上就要 撞 到 前 面 的 冰 山。尽管郑州楼 市相对平稳， 但 完全依靠绝对刚 需也难以撑起大 市， 让利销货或 成 下 半 场 主 基 调。衡量一家房地产公司今年的业绩好不好， 从销售额上就一见分晓。由于2013年楼市的 火爆， 很多房企都给2014年定下了 “宏伟” 的销 售目标。但从今年开年开始， 楼市的各种不给 力， 让房企的全年任务完成情况都不容乐观。 错过了上半年前5月最佳销售旺季， 各开发商 在下半年都将面临巨大的任务压力。 “从上半年任务完成情况来看， 能完成全年 任务的三分之一， 就已经算是很好的成绩了。 ” 一名业内人士告诉记者， 各大央企和大型房企， 在今年年初都定了很高的销售目标， 但截止到 目前， 有的仅完成了七八分之一。销售情况较好的一家大型央企， 全年任务30多亿元， 凭借 两个刚需大盘项目， 目前完成了不到四成的任 务， 这已经是相当不俗的成绩。从成交的热点 区域来看， 郑东新区、 高新区、 经开区、 航空港区 等仍是上半年卖得最火热的地段。上半年市场 疲软， 就将任务重担压到了下半年。“已经有开 发商开始调整全年的销售计划， 毕竟这种市场 之下， 想要完成年初制定的目标很难。 ” 一家大型楼盘的销售负责人马先生说， 据 他了解， 已经有一家大的房地产开发企业， 将全 年的销售目标降低了10多亿元。业内人士分 析认为， 仅靠刚需， 很难撑起下半年的市场。6月13日， 国家统计局公布了今年1月5 月全国房地产开发和销售情况。1月5月， 全 国商品房销售面积 36070 万， 同比下降 7.8%， 降幅比1月4月扩大0.9个百分点。其 中， 住宅销售面积下降9.2%， 办公楼销售面积 下降5.8%， 商业营业用房销售面积增长0.6%。 商品房销售额23674亿元， 下降8.5%， 降幅比1 月4月扩大0.7个百分点。其中， 住宅销售额 下降10.2%， 办公楼销售额下降14.0%， 商业营 业用房销售额增长2.5%。 面对铁一般无情的数据， 有业内人士甚至 警示， 如果不加快以价换量， 有可能九成以上的 房企难以完成年度销售目标。面对巨大的销售 任务压力和疲软的市场， 想必开发商也在铆足 劲儿想各种方法， 在下半年寻求突破。如何在当前的市场中寻找生机， 是开发商共同思考的 问题。 “开发商现在也在转变营销思路， 比如用自 媒体、 微信等方式进行营销， 但这些都是辅助的 手段， 真正要研究的， 还是如何更好地满足客户 的需求。 ” 正商地产一名负责人告诉记者， 目前 并不是所有的盘都难卖， 正商华钻、 正商花语里 近期的开盘都取得了不错的销售业绩。 河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长 宋向清认为， 并不是所有的楼盘都会迫于市场 压力在下半年降价促销。“各板块的去化周期不 同， 比如主城区的去化压力就比较小， 几乎是不 愁卖， 这些楼盘价格上不会有松动， 但也不会在 下半年大涨； 而在一些去化压力相对较大的区 域， 可能在价格上会稍有松动， 以价换量。 ”上半场惨淡收场， 老百姓只等着看房价能 否再有下调空间， 相信最不淡定的， 应该就是 开发商， 从整个市场大环境看下半场依旧困难 重重、 压力山大。 高库存。不断扩大的城市规模， 不断传来 的政策利好， 让开发商们在越来越大的版图 上， 累积了不少的房子。截止到5月底， 郑州市 商品住宅存量为440.11万， 需要消化10个 月， 加上6月、 7月新增的供应量， 在当前市场 不景气的情况下， 如何快速去库存是楼市面临 的主要问题之一。 放贷慢。“贷款放款太慢了！ ” 这是今年很 多买房者的心声。市民赵先生表示， 今年年 初， 他在中原区买了一套新房， 1月就交上了办 理贷款的各种资料， 但一直到6月， 他的贷款才 刚刚放下来， 这几个月间， 他简直被贷款搞得 夜不能寐。像赵先生这样的买房者应该不在 少数。 “2014年我国将继续实施稳健的货币政 策， 保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增 长。 ” 这是2014年人民银行工作会议对货币政 策的基本定调， 从其表述来看与2013年无异， 维持 “紧平衡” 仍然是央行的主要目标。业内 人士指出， 与往年 “年初松， 年底紧” 的情况不 同， 今年每家银行都对每个月的贷款额度有严 格的控制， 因此 2014 年全年房贷都难以宽 松。与此同时， 记者致电几大商业银行个贷部 了解到， 首套房房贷利率优惠全无的情况， 到 现在也没有改变。 观望浓。除了来自外部的客观原因， 来自 买房者的主观情绪， 也是楼市下半场面临的主 要问题。在 “买涨不买跌” 的心态之下， 大部分 刚需现在都抓紧了手里的钱， 就等房价进一步 下调， 直到下调到自己满意的程度为止。不 过，“底” 在哪里， 谁都不知道， 只有等发现房价 开始回升， 楼盘又出现排队摇号买房的情况 时， 可能才能迎来刚需的下一轮爆发。房企 “成绩重任” 压在肩让利销货或成下半场主调下半场面临 “三大难题”记者 袁瑞清