社会服务中心社会服务中心服务要求服务要求 一、项目要求一、项目要求 本标段为五层社会服务中心，其建筑面积 12100 。服务范围为本区域内的公共区域、道路、绿地、停车场、四周道路、道路两侧人行道、设施等物业，包括指定区域内的设备设施运行维护和管理、卫生保洁、绿化美化、停车场管理、房屋维护、消杀除虫、外墙清洗、安保等其他相关服务项目和大楼会议室、接待室的管理和相关服务。 本次招标实行“全托式”的形式。本次招标实行“全托式”的形式。 二、物业管理要求二、物业管理要求 具体要求：物业管理各项服务运行正常；提高物业管理水平，提升物业管理形象。 中标人根据招标人的委托管理事项制定出本项目“管理中标人根据招标人的委托管理事项制定出本项目“管理分项标准” ，与采购分项标准” ，与采购人协商并经采购人同意后作为合同的必备附件，人协商并经采购人同意后作为合同的必备附件，并对物业管理作出以下服务承诺： 1、严格按照投标文件中承诺的物业服务标准组织实施物业服务，招标人组织的所用检查考核得分都在 95以上； 2、有效投诉率低于 2%； 3、有效投诉及时处理率达 100%； 4、报修项目的及时处理率达到 100； 5、随时抽查，公共配套设施、设备完好率达 99，卫生保洁率 100； 5、对房屋管理、设备设施管理、环境卫生、车辆管理、绿化及物业人员行为规范，民意测评满意率 95以上； 7、利用现代化管理手段对物业进行管理； 8、消防管理通过法规规定，随时检测完好率 100； 9、支持配合招标人做好节电节水节油的工作，有明显效果。 三、三、物业管理服务范围及质量要求物业管理服务范围及质量要求 1 1、卫生保洁、卫生保洁 1 1）保洁范围）保洁范围 除办公室室内不列入物业管理卫生保洁范围外 （但招标人指定需要打扫的办公室除外） ，大楼所属所有区域均由中标人统一提供卫生保洁服务。 为便于管理，除中标人外，各单位不得聘请其他任何单位和个人参与本大楼的任何部位的卫生保洁等工作。中标人与各单位单独签订服务协议时，与本招标项目交叉的内容不得重复计算费用，其服务协议须经采购人的审核，并接受其监管。 楼内楼内部分：部分：具体为各层大厅、过道、门厅、内庭院、走廊、电梯间、电梯轿厢、楼梯、前室、休息区、卫生间、茶水间等；玻璃采光顶及屋面等；公共区域等。 楼外部分：楼外部分：楼外四周广场、道路、室外停车场、车道、大楼周边道路、绿地、园路及铺贴、围栏等，以及大楼外墙的清洗。 2 2）保洁要求）保洁要求 楼外部分区域楼外部分区域 A、道路、停车场、大楼前后大门及连廊、车道，大楼周边道路、绿地、园路绿化带、人行道的地面等每天清扫一次，每小时巡视一次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净整洁。 B、四周广场地面每月全面清洗一次；大楼前后大门及车道地面每日清洁一次，每月用机器彻底清洗一次。 C、巡查树下围堰内、绿地等，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。 D、及时收集各类垃圾，存放在指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象；及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。 E、保持建筑物内路牌、标识、消防箱、消防栓、电表箱、等物体表面上的清洁，及时处理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。 F、每周清除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、雨水槽、阴沟、污水井等地方，要确保畅通无杂物。 G、每季度全面清理一次化粪池，发现堵塞，随时清理。 J、大楼正、后面石柱、墙面要及时清除污渍。 K、每日抹净门厅、平台、连廊等的墙石柱的灰尘，清楚污渍，使其光亮。 楼内部分区域楼内部分区域 A、每日循环清扫地面，随时清除地面、台面的垃圾、污迹，发现污渍立即处理，一楼大厅、 、过道、走廊地面每日至少拖地 6 次，推尘 3 次，每周彻底清洗一次。 B、每日抹净门玻璃和窗玻璃，保持玻璃干净明亮，无污迹、无手印、无水印，擦净门框、窗框、柱子等，每周彻底清洗 1 次。 C、每日抹净各种指示牌、告示牌、显示屏、接待台等，抹净各处灯罩、金属框，使其无积尘，每周彻底清除公共区域等各处卫生死角。 D、各处金属包边、公示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印，无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。 E、及时倒清公共区域烟灰缸，烟灰缸内的烟蒂不得超过 6 个，垃圾不能满过桶身的 1/2。每日清倒垃圾 2 次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、 及时更换、清洗石米。每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。 F、对大厅、门厅地面、电梯间地面一月进行一次晶面处理的保养维护，对走廊一季度进行一次晶面处理的保养维护,发现公共区域地面有磨损程度能随时进行晶面处理的保养维护，保证其干净、光亮。 G、每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每天更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。 H、确保所有屋面干净。每月一次清扫大楼屋面。 J、每日抹净大厅的墙壁和石柱的灰尘，清除污迹，使其光亮；保持监控器、风口、干净天花板及扬声器洁净，定期清除灯罩上面的灰尘和消防器材的灰尘，保持无积尘。 K、每天清洁一次公共区域的盆栽植物、花盆，保持盆栽植物无黄叶、烟头、纸屑等杂物，使其无尘无垃圾；每周清理 1 次大楼内公示栏、装饰物的积尘，保持清洁。 L、每日擦抹大楼各出入口门多次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。 N、每日一次擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处抹尘、保洁。 M、每日清扫所有公共区域的天花板，确保无蜘蛛网等。 O、每日清扫一次各出入口门外平台，确保清洁。 P、每月全面清理一次排污沟，发现淤塞，随时清理。 卫生间、茶水间卫生间、茶水间 A、拖洗所有卫生间、茶水间地面，抹净茶水炉、洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味、无手脚印、无污渍等。 B、卫生间隔板、烘手机、纸盒、给皂机每天擦抹 1 次，小便池、厕位、水池 2 小时冲洗一次，每天用清洁剂清洗一次，洁具每周用消毒剂消毒 2 次，上班时间每半小时巡视 1 次，发现污渍、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、便纸等及时清理。 C、每月 1 次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花板擦净，灯具、风口抹尘，保持干净、无污渍。卫生间、开水间的地面每天拖地至少 4 次以上，保持地面干燥。 外墙清洗外墙清洗 建筑外墙（含石材、玻璃幕墙等）每年清洗 1 次，购置设备及清洗费用由中标人承担。清洗时要保持原建材的特色，有光泽，无水痕、污迹、水锈、腐蚀等损伤，清洗剂符合环保要求。 2 2、设备设施运行、维护与管理、设备设施运行、维护与管理 1 1）服务内容）服务内容 A.高低压变配电系统运行、维护管理； B.低压电器、设备设施的维护与管理； C.中央空调系统运行、维护与管理； D.单元式空调机组、空调设备的运行、维护与管理； E.给排水系统的运行、维护与管理； F.垂直升降电梯的运行、维护与管理； G.弱电系统（监控、广播、通讯、网络、技防、视频、电子显示屏等）运行、维护与管理； （不含设备、综合布线的专业维保内容） ； H.消防系统运行、维护和管理； I.停车场管理系统运行、维护与管理； J.总控制室的运行、维护与管理； K.新风交换系统、排烟系统设备、设施的运行、维护与管理； L.其他公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标识、交通标志、路灯、景观灯、果皮箱、垃圾清运设备设施、停车场设备设施等全部公共设施。 M. 安全监控室的运行、维护与管理； 2 2）服务要求）服务要求 A.对各类设备设施制定比较完备、 科学的 “设备设施维护、 保养、 维修计划” ，符合设备设施的正常运行的要求，有一套高效的管理体制机制保证计划的执行； B.管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理各类设备、设施； C.确保设备设施的科学、安全、可靠运行；主要设备设施完好率达到 98%以上； D.有足够的具有一定实践经验的专业技术人员、技工在第一线岗位，并且配置合理。国家规定的工种，必须持合法有效的上岗资格证件上岗； E.建立健全设备运行管理、使用的各项规章制度，并保证严格遵守执行，岗位责任制执行率达到 100%，物料管理账、物、卡相符； F.严格按照电力部门规定的技术要求和安全规则产、人员要求，进行高、低压配电值班操作和值守； G.总控制室的操作和值守； H.合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度的降低资金积压； I.制定有各类主要设备故障应急方案，并经模拟演练切实可行； J.不断摸索总结设备的运行规律，对设备设施运行中存在的较大缺陷、突出问题，及时向甲方提出整改方案，确保各类设备、设施处于安全、可靠、节能的运行状态。 K.对设备设施进行预防性维修， 及时发现设备设施在故障隐患， 向甲方提出，采取积极措施，尽快排除故障，防止故障扩大。 3 3）主要设备设施）主要设备设施 A.高低压电气设备系统。高压进线、变压器、高压柜、低压配电柜、电缆、电线、楼层照明配电箱，动力配电箱，应急照明配电箱，开水炉插座箱，电梯配电箱，通风方式信号灯控制箱，排污泵控制箱，变频节能控制柜，导向灯，安全出口标示灯，开水箱，电热水器，卫生间烘手机，防火卷帘及控制箱，风机控制箱。 室内外全部照明设备。 室内外全部低压供电线路。 B.给排水系统。供水接入市自来水公司，排污接入市政管网。 包含：室内外供水管网、排水管网和排污管网及加压设施。 C.通风空调系统。 D.弱电设备系统。 E.电梯设备：现有电梯四部，五层五站。 F.消防系统。 G.其他公共设备设施。如投光灯、景观灯、室外亮化灯等。 3 3、停车场的管理、停车场的管理 1 1）一般性管理规定）一般性管理规定 停车场主要供给来此楼部门办事、参会、参观的人员车辆及机关工作人员车辆临时停放。划定泊车位，有序停放。不收费，巡逻管理，车主自负安全责任，车辆可在室外停车场过夜。 如因停车场管理人员失职导致车辆被盗、被损坏情况，则由中标人负责赔偿损失。 2 2）停车场管理服务要求）停车场管理服务要求 A、停车场管理服务的主要职责是：指挥引导车辆有序安全停放，有效预防车辆被盗、被损。 B、严格实行停车场管理制度，履行管理职责，严禁玩忽职守。 C、停车场实行白天 8：0020:00 巡逻制度。 D、进行安全引导服务，停车合理，指挥规范，车辆停放整齐。 E、车辆按规定道路和方向限速行驶，安全有序。 F、做好各种安全标识和安全设施的维护管理，保证行车安全，如道闸、限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。 G、有重大活动安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，指挥交通。 H、对每部停放车辆进行安全性检查，防止用户粗心而造成损失。 I、发生事故时，迅速保护和控制现场，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。 J、对有疑车辆及时报告，并采取必要和可靠的措施。 3）停车场卫生保洁停车场卫生保洁 A、每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上的抛弃物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，保持整洁，每周用清水冲洗地面 1 次。 B、雨、雪天增加清扫力度，发现泥土及时清理，天晴时用清水清洗干净，雨、雪天注意清理通道口的集水沟、井的杂物。 C、每周清除各种管道上面的灰尘。 D、每天打扫抹净道闸、消火栓、防撞标志、天花板、垃圾桶、风口、警铃等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥砂、无灰尘。 E、每天清倒垃圾 2 次，将垃圾运到指定地点。 F、每月彻底清除停车场的死角(包括通道口集水沟、井)，对油污较多的车位地面进行特别处理。 G、清洁中如发现有车的车门或车窗、车灯没有关好，及时通告停车场值班人员。 4 4、房屋、公共场地、道路的维修、养护、房屋、公共场地、道路的维修、养护 1 1）范围：范围：指大楼建筑主体、构筑物、公共部位的养护、维修、管理;广场、停车场、连廊、道路及相关配套