证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 2010 年年 4 月月 6 日日 调研纪要调研纪要 保障房调研纪要之一：河南篇保障房调研纪要之一：河南篇 证券分析师： 华中炜、杨现领 Tel： 010-59370896 Email： huazhongweihczq.com Tel： 010-59370833 Email： yangxianlinghczq.com 事事 项项 调研主题：3 月 2931 日，华创证券宏观研究员华中炜、杨现领，策略研究员 郭艳红走访约谈了河南省财政厅、住建厅、发改委，郑州市房管局、国土资源 局，洛阳市房管局等相关负责人，就河南省及重点城市保障房 2011 年及“十二 五”建设规划、资金安排、建设模式等相关问题进行访谈，同时也实地调研了 两个保障房在建项目，现将调研纪要梳理如下，具体情况可咨询华中炜 （13511070278） 、杨现领（18611995716） 、郭艳红（18611427257） 。 主要观点主要观点 保障性住房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结 合点，目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期， 保障房“大跃进”已经启动，并将开启包括城市市、承接产业转移等与保 障房相关的一连串故事。 资金约束小于市场预期：目前河南省的保障房建设资金压力可通过多元化 的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环。解决方式是：商品 房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项 目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作，总体上看，大部分的 资金压力可通过市场化操作模式分解，政府主要承担的是廉租房项目，事 实上的资金压力小于市场预期；更为重要的是，目前地方政府正在探索通 过土地划拨、以现有廉租房和公租房等政府资产注入先行成立一个保障房 融资平台，并以此吸引银行资金。 保障房用地指标单列可解决商品房用地对保障房用地形成的挤压；而且大 规模的 “城中村和旧城改造” 、 容积率的提高可为近几年的保障房用地需求 增加提供支撑。目前正在探索的农村集约用地和土地流转与产权交易可逐 步缓解未来城市化与工业化带来的土地不足问题。 保障房建设进度：4 月份项目落地，5、6 月份规划、建设等前期相关手续 和前期准备工作基本完成；7、8、9 月保障房大规模集中开工建设，从而 使三季度成为“保障房红利”的集中释放窗口。5）地方政府的保障房建设 也远非一个简单的政治口号，而是与城市化与承接产业转移的一个长远性 制度安排，目前河南省城市化率仅为 39.5%， “十二五”城市化率年均增长 1.7 个百分点，地方决策者已意识到保障房是推动城市化的一个基本前提。 证券研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 调研纪要 2 / 7 一、一个概括性调研结论一、一个概括性调研结论 1）保障性住房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点，目前河 南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期，保障房建设将会开启一连串故 事；2）资金压力可通过多元化的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环：商品 房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产 业园区公租房项目企业自我运作， 总体上看， 大部分的资金压力可通过市场化操作模式分解， 政府主要承担的是廉租房项目，事实上的资金压力小于市场预期；更为重要的是，目前地方 政府正在探索通过土地划拨、 以现有廉租房和公租房等政府资产注入先行成立一个保障房融 资平台，并以此吸引银行资金（类似于重庆模式） ；3）保障房用地指标单列可解决商品房用 地对保障房用地形成的挤压；而且大规模的“城中村和旧城改造” 、容积率的提高可为近几 年的保障房用地需求增加提供支撑。长远看，目前正在探索的农村集约用地和土地流转与产 权交易可逐步缓解未来城市化与工业化带来的土地不足问题。4）保障房建设进度：4 月份 项目落地，5、6 月份规划、建设等前期相关手续和前期准备工作基本完成；7、8、9 月保障 房大规模集中开工建设，从而使三季度成为“保障房红利”的集中释放窗口。5）地方政府 的保障房建设也远非一个简单的政治口号， 而是与城市化与承接产业转移的一个长远性制度 安排，目前河南省城市化率仅为 39.5%， “十二五”城市化率年均增长 1.7 个百分点，地方 决策者已意识到保障房是推动城市化的一个基本前提。 二、河南省二、河南省 20112011 年及“十二五”保障房建设目标年及“十二五”保障房建设目标 “十一五”期间，河南省累计新开工建设廉租住房 1147 多万平方米、23.4 万套，竣工 543 万平方米、9.8 万套，累计实施廉租住房保障 35.4 万户；累计新开工经济适用住房 2275 万 平方米、26 万套；城市和国有工矿棚户区改造完成 1530 万平方米、19 万套。 2010 年，河南省累计新开工各类保障性住房 2087 万平方米、28 万套，投入建设资金 230 亿 元，开工面积和投入资金均比 2009 年提高了 70%，其中，公共租赁住房建设全年共开工 70 万平方米、1.5 万套，超额完成原定的 3100 套建设任务。完成 7.6 万户农村危房改造任务， 工作进度全国相对靠前。 “十二五”期间，河南省保障房建设目标是：新建各类保障性住房 210 万套，完成投资 1872 亿元。其中：新建廉租住房（含购买、改建、租赁）40 万套；新开工经济适用住房 63 万套； 新开工公共租赁住房 57 万套；新建限价商品房 20 万套；新建各类棚户区改造住房 30 万套。 到 2012 年末，基本完成省辖市集中成片的城市和国有工矿棚户区改造任务,到 2015 年末， 全面完成城市和国有工矿棚户区改造任务。 2011 年，河南省计划新开工建设各类保障房 42.09 万套，其中廉租住房 10 万套，经济适用 住房 8.6 万套，公共租赁住房 9 万套，各类棚户区改造安置住房 14.49 万套。 图表图表 1 1 河南省河南省 20112011 年保障房开工、竣工及完成投资情况年保障房开工、竣工及完成投资情况 新开工（万套） 竣工（万套） 完成投资（亿） 廉租房 10 7.6 73 经济适用房 8.6 5.4 73 公租房 9 2.8 58 棚户区改造 14.49 13.7 156 累计 42.09 29.5 360 数据来源：华创证券整理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 调研纪要 3 / 7 三、郑州市三、郑州市 20112011 年及“十二五”保障房建设目标年及“十二五”保障房建设目标 （一）建设目标与建设进度（一）建设目标与建设进度 “十一五” 期间， 郑州市市困难企业集资建房共建保障性住房 258.83 万平方米， 总套数 31937 套；新开工经济适用住房项目 91 个，累计新开工面积 669.98 万平方米，竣工项目 67 个， 竣工面积 453.90 万平方米，累计完成投资 64.39 亿元，共计公开销售房源 21883 套；廉租 住房在建面积 44.47 万平方米，竣工面积 12.88 万平方米,累计完成投资 5.9 亿元，累计有 26661 户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策。 图表图表 2 2 郑州市人口与住房基本情况郑州市人口与住房基本情况 年度 指标 城镇人均可支配收入 （元/年.人） 居住水平 人口、家庭 市场平均租金（元/平方米.月） 城镇人均住房建筑面积 （平方米/人） 城镇人口（人） 城镇户均家庭人数（人/户） 20052005 年年 10977 8 22 4241284 20062006 年年 12187 8 23 4323069 3.25 20072007 年年 14084 10 24 4508000 20082008 年年 16120 11.5 25 4635000 20092009 年年 17417 13 26 4769000 3.29 数据来源：华创证券整理 “十二五”期间，郑州市计划共建保障房 292359 套，其中 2011-2015 年保障性住房建设量 依次为 428.85 万平方米 53823 套、436.21 万平方米 56093 套、431.58 万平方米 59829 套、 449.36 万平方米 59755 套、438.76 万平方米 59529 套。20112015 年保障房建设与商品房 建设的比重依次为 43%、39%、38%、33%、32%、30%。 2011 年郑州市计划建设保障房 53823 套，其中廉租住房新开工 4829 套，竣工 2000 套；经 济适用房新开工 20750 套，竣工 8400 套；公赁房开工 24000 套，竣工 7350 套；棚户区改造 目标 4244 户。 图表图表 3 3 郑州市保障房建设目标（套）郑州市保障房建设目标（套） 年 份 保障性住房 分计 经济适用住房 廉租住房 公共租赁住房 旧城和棚户区改造 2011 年 53823 20750 4829 24000 4244 2012 年 56759 23462 4570 19045 4642 2013 年 59162 25815 550 26957 1340 2014 年 60421 29157 550 25114 1100 2015 年 59529 28849 460 25120 600 数据来源：华创证券整理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 调研纪要 4 / 7 图表图表 4 4 郑州市“十二五”期间保障房建设总量（万平）及占比（郑州市“十二五”期间保障房建设总量（万平）及占比（% %） 数据来源：华创证券整理 建设进度时间表：1）4 月底前，完成 2011 年度保障性住房建设用地供应任务，并基本完成 棚户区改造筹备工作，包括制订棚户区改造项目实施方案、公布拆迁补偿安置方案等。2）6 月底前，规划、建设、国土资源部门将办理完各类保障性住房建设前期相关手续，基本完成 工程建设前期准备工作。另外，棚户区改造项目基本完成拆迁补偿安置协议签订工作，并着 手组织拆迁。3）7 月底前，保障性住房和棚户区改造项目将全面开工建设。4）9 月底前， 棚户区改造安置房、廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房将建设完成目标任务的 30%。 5）12 月底前，各类保障性住房和棚户区改造项目将完成目标任务的 60%以上。总体上看， 郑州 7、8、9 月即三季度将是保障房大规模集中开工与在建的时间窗口，我们认为这在一定 程度与全国保障房开工与建设进度大致吻合，因此，保障房对经济增长的对冲、对消费的拉 动效应将在三季度集中体现。 （二）土地供给与资金安排（二）土地供给与资金安排 “十二五”土地供给计划：郑州市“十二五”期间保障性住房用地供应总面积为 12122 亩， 20112015 年分别供给 2667、2362、2374、2387、2333 亩。 2011 年保障房用地需求及保障措施：1）土地需求：2011 年 53823 套保障房，国土资源局按 照 2.8 容积率测算，大致需要土地供给 128 公顷，考虑到配套商业及基础设施用地，共计约 需要 160 公顷，2400 亩，今年 2667 亩的供地计划可以覆盖相应的土地需求；2）保障措施: 首先，目前“四证齐全” （土