刚需成交占比下滑明显 需求旺盛仍存反弹动能?地产评论员 孟子谅案场实测 ?刚需购买力依旧充足? 上周， 笔者来到临港某刚需楼盘开盘现场， 目测当时 现场已经聚集了不下 ? 人。随机采访了多位购房者后 得知， 前来购房的虽然多为临港本地人士， 但也不乏来自 周边惠南、 新场等区域的购房者。 “主要是看中这里价格足够低， 预算内可以买到较大 的户型。” 购房者黄女士表示， 该楼盘距离她目前居住的 惠南镇比较近， 而价格却便宜了不少， 因此准备在此处为 儿子购置新房。 事实上， 虽然刚需产品的成交占比有所下滑， 但上海 楼市中刚需的购买力却依旧旺盛。 ? 月初开盘的奉贤某刚需楼盘就在开盘当天吸引了 近千名购房者， 网上房地产数据显示， 该楼盘 ? 月共计成 交了 ? 套房源。而同在 ? 月初， 位于宝山的另一刚需楼 盘也在开盘当天便成交了 ? 套房源中的 ? 成。 对此，上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表 示， 刚需的表现一贯是稳定的， 目前走低主要是开发商倾 斜性推盘和营销所致。 未来政策热潮过后， 后续政策尚未 跟进的空窗期， 刚需楼盘仍会是成交的主力。 金地集团华东区域公司助理总经理陈喆也表示：“从 我们项目的情况来看，刚需购房者的入市意愿并没有明 显降低， 目前的蓄客情况也比较理想。” 也有业内人士表示， 虽然相对中高端产品而言， 刚需 楼盘目前的表现不算好， 但仍然看要具体的产品类型。 目 前来看， 小户型产品仍然卖得比较好， 房源推出基本都会 被市场消化， 说明刚需的购买力仍较为充足。另外， 近期 刚需产品供应结构性短缺， 加上房价上涨预期增强， 反倒 刺激了刚需购房者入市的意愿。?该楼盘仅余少量房源在售? 但笔者在现场仍然看到了十 几组购房者? 项目置业顾问表示?虽然项目在开盘当天便几 乎售罄?但近几周前来售楼处的购房者并没有明显的减少? 项 目方面也在积极准备下一次开盘? ? 笔者发现? 项目的 ? 平方米 ? 房最受购房者欢迎?样 板间几乎?人满为患? 购房者沈先生表示?我的购房目标就 是这种总面积不大的全能户型?也算是一步到位吧? ?精致全能户型升温 地点： 宝山月浦某楼盘?据介绍?虽然该项目单价不高?但由于目前仅余部分 ? 平方米大户型房源?其产品竞争力在区域内显得不足? 笔者在 现场发现?现场人流虽然不少?但很多购房者在听说目前最低 总价也要 ? 万元左右后便悻悻离开了? 一位购房者表示?他打算买一套总价 ? 万元左右的新房? 这个楼盘的品质?均价都很合适?可惜总价太高?因此未必会买?远郊大户型产品遇冷 地点： 宝山罗泾某楼盘?笔者于 ? 月 ? 日下午到达该售楼处?由于恰逢近期少有的 好天气?因此虽然该楼盘近期并无加推举动?但人流量依旧很大? 目测约有 ? 组购房者在置业顾问的带领下咨询?看样板间? 现场置业顾问表示?近期受天气影响?售楼处的看房情况 比较一般?但从昨天天气好转开始?来看房的人突然就变多了? 另外?项目推出的 ? 平方米两房最受购房者追捧? ?低总价两房大热 地点： 浦东临港新城某楼盘6 / 2 06 / 2 16 / 2 1探盘 实录?新民传媒策划2 0 1 5 年 6 月 2 5 日星期四责任编辑： 沈琦华视觉设计： 吕淑林编辑邮箱： c a i j x mw b . c o m. c n新民网: w w w . x i n mi n . c n2 4 小时读者热线 9 6 2 5 5 5读者来信: d z l x x mw b . c o m. c n? 月底楼市新政出台后?中高端住宅产品供需两旺? 上海楼市也顺势开启了本轮复苏? 刚需楼盘作为以往楼 市的主力?成交占比正持续下滑? 业内人士认为?当前楼市刚需产品供应的减少对市 场中刚性需求的释放造成了一定抑制?但实际需求并未 减少? 随着刚需购房者入市的积极性越来越高?刚需楼 盘的供应也存在着进一步增加的空间? 未来一段时间? 刚需接棒中高端楼盘成为楼市成交主力的可能性仍然 存在? ?单位?万平方米上海刚需楼盘?成交均价 ? 万元?平方米以下? 月度供应走势? 月? 月? 月? 月? 月? 月 ? 月? 月? 月? 月? 月? 月? 月? 年? 年数据来源?德佑链家研究部 截至 ? 年 ? 月 ? 日刚需市场需求旺盛急需?接盘?刚需 “缺位”上海楼市这一次的主角， 不是刚需。 据德佑链家研究部数据显示， 自 ? 月底 以来上海刚需市场成交呈现逐步走弱的趋 势。去年下半年刚需楼盘 （均价 ? 元?平 方米以下， 下同） 成交面积占总体成交面积的 比例均处于五成以上， 均值达到?。 而今年 ? 月以来， 刚需成交占比逐步下滑， 截至 ? 月 已下滑至?， 为历史新低。 近?个月成交占 比均值为 ?， 相比于去年下半年下滑幅度 高达?个百分点。 对于上海楼市刚需的 “缺位” ， 上海社科院 房地产研究中心研究员顾建发表示， 从去年和 今年两次楼市调控政策的导向来看， 主要是鼓 励改善型买家入市，刚需政策与此前并无变 化。因此， 近半年来刚需楼盘成交的绝对量虽 然仍稳中有升， 但其整体占比却持续下滑。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍 则认为， 刚需占比的下滑， 是楼市环境回暖 的表现之一。“刚需的稳定性决定了这一部分需求不 会随着市场环境的变化产生太大的改变， ” 宋 会雍说，“与之相比，中高端市场才是楼市的 弹性 所在， 这一点在 ?、 ? 年等楼市 成交活跃的年份均有所体现。”楼市供应格局改变德佑链家研究部总监陆骑麟分析认为， 近期供应支撑偏弱，刚需成交难以发力， 这 阻碍了刚需市场与楼市整体的同步回暖。 数据显示，今年 ? 月（截至 ? 月 ? 日） 上海刚需楼盘的新增供应面积为 ? 万 平方米， 而去年下半年这一数字则为 ? 万 平方米， 环比下滑明显。 从去年土地市场的表现来看， 上海楼市 供应结构发生这样的变化其实并不意外。 同策研究咨询部数据显示， ? 年上海 商品住宅用地在成交总面积下滑近两成的 情况下，楼板价却创出 ? 元?平方米新 高， 同比上涨达 ?。 同策研究咨询部总监张宏伟表示， 从? 年， 上海地价的上涨幅度正逐年 增大，这推动了项目品质及配套设施的提 高， 也导致了改善型项目入市的增多。 与此同时， 旺盛的市场需求在一定程度 上改变了中高端产品入市的节奏， 从而加快 了楼市供应格局的变化。 盛世滨江项目营销负责人李公杰便表 示， 开发商的推盘节奏与市场需求情况紧密 相关。 而今年中高端项目的蓄客时间有了明 显的缩短， 有些楼盘甚至几周时间就可以蓄 够开盘的客源量。在这种情况下，“没理由 憋 着不开盘” 。 的确， 今年 ? 月开盘的大宁北玉兰公馆 平均售价达 ? 万元?平方米以上， 该项目从拿 地到开盘用了 ? 年零 ? 个月； 今年 ? 月开盘 热销的大宁金茂府，从拿地到开盘则历时 ? 年零? 个月。有业内人士表示， 以往此类楼 盘的开发周期一般为 ? 个月。二手房强势分流不仅供应下滑， 另一方面， 二手房市场对刚需的分流，也反过来抑制了其在新房 市场中的释放。 “由于新房交房周期较长、 总价偏高等 原因，二手房对新房刚需市场的分流其实 一直都存在。 ” 宋会雍说，“特别是今年二手 房营业税 ? 改 ? 政策发布后， 有不少 满 二唯一 的二手房涌入市场， 这部分房源中 有很多次新房，相比新房而言在品质上差 别不大。这使得二手房源对新房的分流在 今年得到了增强。” 据上海中原地产研究咨询部调查， 嘉 定新城、周康等板块有一二成刚需客户在 今年转投二手房市场。 “在新房市场上， 今年刚需确实存在需 求被 压抑 的情况， ” 上海易居房地产研究 院研究员严跃进表示，“但二手房市场的表 现也说明了目前市场中刚性需求是不缺 的。从全年的走势来看， 随着旺季的到来， 开发商会更加重视产品的去化速度，逐步 将推盘的重点转向性价比较高的刚需产 品，届时刚需市场的成交也有望得到提 升。”