湖畔郦舍下半年营销报告部分2012-07下半年销售目标三大营销对象商业一期剩余商业二期商业住宅一期500余套二期（1、3、2、6、7、8楼）车位还迁4000个车位123一、商业营销推广一、商铺营销推广主题： 1、价值值体系建立项目分析优势提炼价值体系建立 区域崛起，大势所趋。唐人街、2016年园艺博览会等 城市建设对项 目价值的提升未来的发展前景区位价值值体系荣大商圈核心、其他商业项目（万力广场、农贸较 易 广场）开发，极大促进区域崛起。经营者、消费者、投资者扎堆市场价值值体系全国乃至国际品牌（如红星美凯龙、苏宁电器洽谈 进驻中）最佳商业价值和氛围区域第一的品牌品牌价值值体系品牌招商，知名品牌等纷纷已进驻商街，跟着大品牌 稳赢。商业运营专业团队 运营。无风险，有保障投资价值值体系现铺，春晖路同路，商家可进驻展示现场氛围营造现场价值值体系2、商铺营销推广主题思考：现阶段支撑商业推广主题的三个核心有力元素：成熟现铺，即买即赚；品牌商家进驻，跟着大品牌稳赢；一个区域，一个中心，城市核心商铺；下半年商业推广主题思考：中央商圈财富，抢占成熟现铺2012年投资，首先湖畔郦舍SOFA商街主题推出背景分析：1、成熟核心地段、荣大购物商圈联合构成新的财富商圈2、2012新政调控，住宅投资被抑制，投资住宅不是明智选择；而商铺投资影响尚未显现，投资正当其时。3、正在洽谈中的全国知名品牌进驻，品牌效应、升值前景无限，投资前景乐观。4、本次推出一期、二期黄金商铺均是成熟商铺，面积适中，投资小，门槛低。5、黄金地段，数万固定消费人群，风险小、投资有保障。1、【品牌招商】商家一对一洽谈【内容】： 联合招商公司的招商资源，甄选有实力有差异性的品牌商家，进 行一对一的洽谈，引进品牌商家，并借势其品牌影响力进行宣传 推广。二、商铺营销推广活动 1、商业认筹活动【内容】：开展商业集中认筹优惠活动，推出5万抵7万等优惠。2、三年返租【内容】：三年返租24%，签订返租协议。3、租约销售/以租代售【内容】：以1年为期限，前一年商铺租给商家经营，租约期满后购买，价格以5%市场溢价范围再销售给商家5、老带新优惠活动【内容】：提高现有商铺业主的积极性；老客户介绍新客户成交的，老客户奖励3000元代金券，新客户可冲抵房款；与开业商家互动联合，共同做好老带新活动。4、商业开街客户答谢活动【内容】：春晖路完工和通车时，特举办一个商业开街仪式，凸显商业成熟、现铺特点。购买商业可进行抽奖，老带新礼品，签约。6、发展联盟商家，进行销售互动【内容】：结合商业公司对所有进驻品牌商家进行整合，使其“SOFA商街的商家联盟”概念，统一制作和设计联合商家手册或海报，增强商业氛围和吸引力。在售楼中心设置联盟商家宣传栏，给每一位到访客户免费办理“SOFA商街的商家联盟” VIP卡。并在每个联盟商家的店内设置楼盘海报的位置。“SOFA商街的商家联盟” VIP卡可以享受购物打折，购房享受1%的特惠。7、主题活动广场，引爆关注【内容】：开创主题广场：建议春晖路同路后推出主题广场活动，并对商街公共部分进行包装，举办“美食节”、“极限运动”、“时尚街舞秀”、“时尚婚纱展”等公关活动，同时结合各大进驻商家做主题活动，不断聚焦现场人气和影响力；（如：时尚婚纱展，可联合进驻商家开展品牌合作，所有业主（商铺、住宅）均可在活动期间，现场拍摄3张婚纱照等活动）【常规媒体】 1、户外：桥体户外、文化广场旁视频LED 2、报纸：丰南资讯、消费导报、广电报等 3、派单：针对项目营销节点，开发商提供30名学生由置业顾问引导，到专业市场有针对性派发；【主要媒介渠道建议】 1、电影院贴片广告高冲击力、硬性接受，环境较好、场所集中，电影受众与商业消费一致。 2、楼宇液晶多媒体联播网络商业楼宇联播网能打中那些传统媒体不易打中的中高端受众，作为媒体组合不可或缺的组成部分， 联播网与传统媒体有机结合能最大限度为品牌挖掘出可能的实力投资商机。 3、多媒体光盘便于客户营销活动、招商的互动和沟通，可成为销售道具之一；【其他渠道拓展】 数据库营销，针对专业市场上个体法人和中小企业法人做一次邀约，方式通过短信邀约和DM邮寄，数据库来源由有邮政和工商背景的传媒公司负责传递信息；三、推广渠道 二、住宅营销推广【广告核心思路】【基本思路】：以二期产品为推广核心，带动一期剩余房源推售二期君兰苑营销推广价值体系梳理【地段价值】：青年路和友谊路交汇，交通出行更为便捷【产品价值】：以楼王和次楼王为产品核心，产品价值升级175-217平米户型、3.1米层高、70米楼间距、豪华大堂、全园林湖景景观等【园林价值】：苏州园林，稀缺的湖景园林社区【物管价值】：国家一级物业服务【实景价值】：一期8月入住；实景园林、社区、样板示范区价值【客户价值】：成交业主达1000位入住，温情、人文、和谐社区新的价值支撑体系领秀宜居大城，礼赞生活大美生活大城 成熟大城 品质大城【营销核心思路】三维拓展思路客户补充不仅要深耕丰南 和市区的拓展网络，更要建立唐山周边乡镇特别 是丰南地缘性强的乡镇营销网络，第二树立起湖畔郦舍老业主和社 区文化的情感营销纽带，带动客户资源。资源扩容通过整合优势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅上商家、银行、 4S店联合打造一个资源互动的营销链，通过资源拓展营销渠道。口碑提升随着本案交房入住和成熟社区的形成，优质的生活大城的形象是后 期营销的氛围支撑，一注重品质体验、二将注重入住业主、意向客 户的社区文化营销（偏情感弱商业），形成良好口碑湖畔郦舍下半年营销策略总纲：三线推广行动市区线不仅要深耕丰南不仅要深耕丰南 和市区的拓展网络，更要建立唐山周边乡镇特别和市区的拓展网络，更要建立唐山周边乡镇特别 是丰南地缘性强的乡镇营销网络，第二树立起湖畔郦舍老业主和社是丰南地缘性强的乡镇营销网络，第二树立起湖畔郦舍老业主和社 区文化的情感营销纽带，带动客户资源。区文化的情感营销纽带，带动客户资源。丰南线通过整合优势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅上商家、银行、通过整合优势资源，如商业引进全国知名品牌，住宅上商家、银行、 4S4S店联合打造一个资源互动的营销链，通过资源拓展营销渠道店联合打造一个资源互动的营销链，通过资源拓展营销渠道。乡镇线随着本案交房入住和成熟社区的形成，优质的生活大城的形象是后随着本案交房入住和成熟社区的形成，优质的生活大城的形象是后 期营销的氛围支撑，一注重品质体验、二将注重入住业主、意向客期营销的氛围支撑，一注重品质体验、二将注重入住业主、意向客 户的社区文化营销（偏情感弱商业），形成良好口碑户的社区文化营销（偏情感弱商业），形成良好口碑活动营销策略1234城市级活动：维护与 政府及相关部门关系， 同时在更大的范围内促 进对品牌的宣传提升项目口 碑和卖场人 气，来电来 访量品牌活动：家庭趣味运动 会等业主互动沟通性活动， 作为公司最为普及的情感和 口碑活动，旨在提升公司在 客户、城市中的口碑和形象 影响力。暖场活动：清凉夏 日、教师感恩、奢侈 品鉴赏等主题，持续 保持卖场人气旺盛节点活动：样板间 开放、一期交房、实 景社区、实景园林、 二期开盘、年度答谢市区线营销营销：以拓展刚需和首改刚需客户资源为核心 广告：以大盘成熟和实景品质呈现为广告突破请进来营销节点推广主题阶段诉求线上渠道公关活动策略核心8月中旬11月1月楼王诉求楼王新品 产品升级王者来了户外、平面、短信、杂志、围挡、广播、电视、直投、楼宇广告、异地客户推广1、银行VIP客户推介会2、4S店客户资源拓展3、风水讲座4、饭局营销通过楼王畅销，增强客 户量和大盘人气二期实景呈现、业主数量庞大等通过实景品质解读、大盘呈现和业主互动 ，诉求和营造“成熟之城，生活大城，品质 之城”的价值感，增强客户新的品牌认知1、领秀宜居大城。礼赞生活大美 2、湖畔郦舍“城熟”了1、丰南城市发展研讨会2、为中国奥运加油，荣盛家庭趣味运动会3、游园、摄影、少儿绘画等体验活动4、教师节感恩周末暖场活动5、中秋节感恩周末暖场活动塑造全新项目品牌形象和口碑影响力， 提升大盘价值，增强客户信心年底、社区入住年底温情优惠促销湖畔郦舍热销x亿，引 领唐山！1、年度客户答谢活动客户沟通，温情营销 营造口碑和人气重点针对楼王推广阶段7月-8月初1、银行VIP客户推介会 【操作办法】与银行特别是丰南区银行（尤其有购房贷款合作银行）合作，以银行的名义邀请其VIP客户，形式可以嫁接和绑定银行VIP购房特别推介会、理财讲座、金融投资研讨等形式，进行楼王产品推介。2、4S店新车体验【操作办法】与唐山4S店合作（特别是丰南区购车客户）合作，以4S点新车试驾和体验的名义邀请其客户，形式上通过赞助等绑定定时，对楼王产品进行产品推介会。3、风水讲座及置业顾问风水培训【操作办法】唐山是个资源型城市，先富起来的人，建立起长青基业，积淀了一定家族荣耀，因而对风水比普通人更为看重。我们邀请一 名风水大家，拟定针对“基业长青与居家风水”为主题，针对楼王积 累客户或预选客户进行讲座，并结合楼王产品进行解读，释放楼王产 品的优越，增强客户购买决心。客户资源：银行VIP客户、老业主、意向客户、【操作办法】针对一期、诚意客户、银行VIP客户，持续举行业主小众饭局的拓展活动。更可通过业主关系推介，针对其圈层的领军人物，“考察”其实力后为部分业主朋友搞私人组织饭局，目的就是要将所有有实力的消费群，短时间内全部认识新品楼王，即使未必迅速成为新的业主，也为项目赢得更多的传播及口碑。4、老业主、银行VIP、诚意客户饭局营销：重点全面产品推广阶段8月初-11月【意义与目的】1、丰南区是唐山未来生态、旅游、休闲、宜居的新兴区域，价值潜力巨大；2、强调未来城市的高度价值，公益化，区域化，政府性；3、与政府一同宣传城市区域价值，提升形象，并带动荣盛品牌和项目传播。【参与对象】：丰南区政府、本区企业家、商会、其他开发商、专家、学者【联合单位】：丰南区政府、新浪乐居、区域其他开发商等【活动时间】：8月【活动地点】：国丰维景国际大酒店1、“发展向南，宜居向南”丰南区城市发展高峰论坛城市营销【议题拟定】：1、2016年世界园艺博览会带来城市发展契机2、唐山城市发展战略规划研讨3、丰南区自然生态、休闲娱乐、旅游度假城市定位发展研讨4、丰南区城市副中心崛起5、丰南房地产发展和宜居环境【宣传推广方式】：第一阶段：论坛活动预告期一、主流纸媒：唐山日报、广播电视报、唐山晚报、消费导报等二、电视媒体：唐山电视台新闻频道（多次）、丰南频道（反复）三、户外资源：1、荣大购物商圈户外视频公告2、文化广场、九河公园广场标语、条幅宣传造势3、唐人街条幅、标语【宣传形式】：1、新闻报道（电视、报纸）；2、简讯；3、巨幅标语、道旗第二阶段：宣传推广高潮期一、主流纸媒：唐山日报、广播电视报、唐山晚报、消费导报等二、电视媒体：唐山电视台新闻频道（多次）、丰南频道（反复）三、户外资源：1、荣大购物商圈户外视频公告2、文化广场、九河公园广场标语、条幅宣传造势3、唐人街条幅、标语【宣传形式】：1、新闻专题（电视台、报纸）；2、巨幅标语、道旗配合活动的软性炒作标题：1、“发展向南，宜居向南”丰南区城市发展高峰论坛开幕2、2016年世界园艺博览会，提速丰南现代化、国际化发展3、十二五规划，丰南大发展4、下一个五年，唐山在哪里？5、唐山未来休闲、旅游、度假、宜居在哪里？6、从丰南看唐山的城市明天7、唐山宜居向南2、为中国奥运健儿加油荣盛家庭趣味运动会活动核心内容：2012年伦敦奥运会期间举办。场地：丰南体育馆。规模：50个家庭活动宗旨以客户联谊、荣盛湖畔郦舍社区大家庭的情感和社区文化营造为核心，体现企业人文关怀，设置伦敦奥运礼品、奖杯和购房优惠等。荣盛家庭趣味运动会比赛项目以“家庭”为单位，比赛项目有1、“大脚一家人” 2、“背背夹”、 3、“袋鼠跳”、 4、“钓鱼” 5、“MI