发展商：西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司提 案：北京禾田摩尔投资顾问有限公司北京诺丁山商业管理集团日 期：【西安大唐不夜城项目】商业策略案2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目录 ContentsPART 2策略 * 本案商圈概况* 商业定位及功能分区 PART 3 项目解读* 成功案例分析-已操作过或合作操作项目解读-国外知名项目解读PART 1分析商业模式功能简介* 居住区商业配套* 标准购物中心 -生活时尚中心-摩尔街 PART 4 关于我们* 专业团队简介* 工作流程及成果2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789进入正题2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789PART 1分析 Analyse2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789* 各类商业模式功能简介 *1、居住区商业配套又称社区商业中心，是各类社区商业网点的集合体。社区商业 主要向社区居民提供日常生活中需求的各类服务，这些服务具 有经常性、便利性的特点。业态的内容包括综合超市、连锁便 利店、餐饮店、便民药店、美容美发店、洗衣店、花卉店、报 刊杂志店、音像店、照相冲洗店、修理店，以及金融、邮政等 配套的各类小型商业服务设施。社区商业配套设施不仅要满足 社区居民的衣、食、住、行，还要有休闲娱乐、学校、文化中 心、医院等新的功能。它是以社区范围内的居民为服务对象的 属地型商业，具有稳定的市场基础。它的服务人口一般在5万人 以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平米 左右，商业业态的设置有较强的针对性。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在国际购物在国际购物中心理事会（ICSC）对购物中心的定 义中也包括了社区商业中心。与社区商业有直接关系的种类包 括：1、邻里中心（Neighborhood Center）：为消费者的日常需要提供便利购物场所，许多邻里中心包含超 市主力店、药店、日杂、快餐和配套服务。邻里中心的建筑形 式通常为直线带状，有的店面会有遮篷，没有室内步行街。2、社区中心（Community Center）：社区中心提供的商品比邻里中心要广，除邻里中心的主要商品 外，还包括服装和其它非耐用品。通常包含的主力店有超市、 大型药店和百货折扣店。社区中心的租户有时会销售平价商品 ，如服装、家居家饰、玩具、小家电或体育用品。社区中心的 建筑形式一般上是直线带状或L型和U型。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，以购物中心的模 式运作。除了向社区居民提供购物场所，还向社区居民提供丰 富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市 整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购 物中心零售额为4494亿美元，高于邻里型购物中心（3205亿美 元）和区域型购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售 额的40.68。社区商业的布局和形态大致有： 在住宅建筑形式上，可分为独立单体的裙房形式和与住宅混建 的底铺； 在地域上可分为住宅区内、住宅区周边沿街和与住宅区分离独 立设置； 在布局形态上可分为街区条状、块状组团型和条块结合型； 在商业布局上可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。社区商业的发展现状及前景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成 的沿街商铺为载体。这种商业形式大多数是自然形成，缺乏统一 规划，业态档次普遍较低，布局零乱，社区商业功能不全。随着 房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到 了巨大的进步。社区商业已经不再只局限于基本的社区生活服务 了，而是走出传统模式，以新的商业概念和建筑形式定位，除了 满足居民的日常生活需求，也为居民提供娱乐休闲的服务。国内 出现了一大批以“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条 街”、“商业风情街”等为名的众多社区商业项目。它们可能在 定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它 们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的 商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观 、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的 场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的 住宅底商特点，而且绝大部分销售产权，无法统一规划和管理， 与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。国外社区购物中 心都有严格的设计布局，统一进行管理，并经常进行针对性调整 ，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者，保 证商业物业持续和良性发展。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目前国内社区商业主要存在以下几个问题：1、商业空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、 布局不合理、建设相对滞后，有的社区商业规模过大，商铺 过剩，加之业态比例不均，造成恶性竞争；2、缺乏专业的整体商业策划。业态组合不科学，结构 不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但特色 专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、电信器材 、洗头店较多；3、商户的经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带 有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的 职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。 有些商业网点与居民区混杂开设，餐馆的油烟超标、修理铺 的噪音声响等问题严重影响居民生活，造成大量的治安和环 境隐患；4、商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。 房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概 念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮等商业业态对商 业物业的要求。2、标准购物中心根据国际购物中心理事会的定义，“购物中心是由单一 产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业 设施的组合。提供停车位。中心的大小和定位一般由中心服务 覆盖地区的市场特点来决定。”目前购物中心主要分为九个种类:1、邻里购物中心（Neighborhood Center） 2、社区购物中心（Community Center） 3、地区购物中心（Regional Center） 4、超级地区购物中心（Super-regional Center） 5、时尚/专卖购物中心（Fashion/Specialty Center） 6、主题/节庆购物中心（Theme/Festival Center） 7、大型量贩购物中心（Power Center） 8、工厂直销购物中心（Outlet Center） 9、生活时尚中心（Lifestyle center）在以上九个种类中，生活时尚中心 是上个世纪80年代 新兴的商业模式，通常被定义为露天商业中心，具有商业街的 特点，融入了很多建筑特色，从庭院式、喷泉式到完全不同的 外部装修，体现了不同建筑物的风格。生活时尚中心正成为多 功能社区的重要组成部分，为高消费阶层提供方便。国际购物中心理事会的定义是：“一般位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客 对零售的需求及对休闲方式的追求。具有露天的特征，一般占 地面积在15万至50万平方英尺之间（约合1.4万至4.6万平方米 ），但也可大些或小些。主要有高端的全国性连锁专卖店。有 时也会有以时装为主的百货主力店。但不一定具有传统意义上 的主力店。多业态，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、 影院等设施。通过建筑及装饰的风格营造出休闲的环境。”根据ICSC的统计，在传统MALL中人均停留的时间为80分钟 左右，而停留在生活时尚中心的平均时间为60分钟左右，但是 消费者在生活时尚中心的平均花费却高过其他类型的项目。美 国生活时尚中心每平方英尺的销售额比同样面积的Mall要多出 22。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789朝阳公园西北角的Solana Lifestyle Center美国Jerde 公司设计1987年开业的美国田纳西州Memphis市的Saddle Creek 公认的第一家概述明确的Lifestyle Center1990年开业的美国佛罗里达州Coconut Grove市的Cocowalk：上个世纪末，一种新的商业模式“ 摩尔与商业街的交汇 ” （ Mall meets the main street，以下简称“摩尔街”）开始浮现 。 “摩尔街”将地区摩尔与主要的街区/城镇中心直接连接到一起，是 正在一些郊外社区发展的一种以步行街为主、突出多功能特点的新 型商业模式。这种模式适合于开发土地较大的区域，能将购物、娱 乐、休闲、生活、商务等功能完整地规划于统一格局中，同时又充 分体现不同部分的独特功能。摩尔街的发展趋势有两种基本形态。第一种是将一座新摩尔与 一条街区统一规划在一起，如瓦伦西亚的城镇大道。第二种形态是 新建一条商业街，与现有、独立的摩尔相连。如华盛顿郊外的马里 兰州银春市塔寇玛帕克城(Takoma Park, Silver Spring)。 瓦伦西亚的城镇大道银春市塔寇玛帕克城2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第一个计划并建造摩尔街的开发商是纽霍地产农庄公司 (Newhall Land 制订各项商业管理规章制度;二次 招商管理;租户管理;消费者服务;商业物业管理;市场信息收 集、商业动态研究;项目运营情况的分析与解决方案;商业媒 体经营等工作。上述五个阶段的工作成果包括1、项目市场研究报告； 2、项目定位分析报告； 3、商业经营合作与品牌引进计划书； 4、项目开发财务分析报告； 5、项目产品规划设计（调整）建议书 6、商业规划平面设计方案； 7、招商政策及方案； 8、 主力店、品牌客户的引进； 9、销售政策及方案； 10、 销售成果； 11、运营管理方案Thanks禾田摩尔投资顾问有限公司出品理论打造经典 经验铸就辉煌