房地产项目房地产项目 计划管理业务分析计划管理业务分析培训课件李龙武 2008年4月8日论证论证战略规划战略规划融资管理融资管理资本运营管理资本运营管理年度经营计划管理年度经营计划管理年度预算管理年度预算管理品牌规划品牌规划业务单元绩效管理业务单元绩效管理策划策划设计设计采购采购工程工程销售销售客服客服人力资源管理人力资源管理财务管理财务管理行政管理行政管理战略战略战略战略业务业务业务业务管理支持管理支持管理支持管理支持流程管理流程管理知识管理知识管理房地产企业价值链分析房地产企业价值链分析基于房地产价值链各阶段的管控基于房地产价值链各阶段的管控基于房地产价值链各阶段的管控基于房地产价值链各阶段的管控利润贡献和风险从前端向后端逐级递减利润贡献和风险从前端向后端逐级递减产品实现过程产品实现过程项目 策划项目 策划建筑 设计建筑 设计采购 管理采购 管理工程 管理工程 管理销售 管理销售 管理售后 服务售后 服务物业 管理物业 管理土地 获取土地 获取投资 策划投资 策划关注指标关注指标A C R 越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）关注指标关注指标 Q C T价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）关注指标关注指标Q T 123说明及图例：说明及图例： 一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条：配合专业的任务。项目论证项目论证阶段阶段项目策划项目策划阶段阶段设计管理设计管理阶段阶段工程管理工程管理阶段阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理销售管理阶段阶段客客户户关系管关系管理理 阶段阶段拓拓 展展营营 销销设设 计计工工 程程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至 具备预售条件工 程 施 工 至 竣 工 验 收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成成 本本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变 更、招标采购结算入伙事务管理客客 服服报报 建建建设用地规划许可证、 签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建办理房地产预售 许可证产权初始 登记合同备案、 按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理采购管理房地产项目运营模型房地产项目运营模型房地产项目运营模型房地产项目运营模型POMPOM整体运用图整体运用图整体运用图整体运用图房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述困惑、难点困惑、难点困惑、难点困惑、难点企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系各部门各部门各部门各部门“单打独斗单打独斗单打独斗单打独斗”，协同配合不够，协同配合不够，协同配合不够，协同配合不够 ( ( ( ( 达成共识、相互承诺、资源相互支持达成共识、相互承诺、资源相互支持达成共识、相互承诺、资源相互支持达成共识、相互承诺、资源相互支持 ) ) ) ) 项目知识难以共享，经验难以复制项目知识难以共享，经验难以复制项目知识难以共享，经验难以复制项目知识难以共享，经验难以复制项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述怎么办？怎么办？怎么办？怎么办？项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述目的、价值目的、价值目的、价值目的、价值建立建立建立建立 集团运营体系集团运营体系集团运营体系集团运营体系提高全集团提高全集团提高全集团提高全集团 运营决策效率运营决策效率运营决策效率运营决策效率提高项目全过程提高项目全过程提高项目全过程提高项目全过程 运营效率和效果运营效率和效果运营效率和效果运营效率和效果知识积累知识积累知识积累知识积累 资源共享资源共享资源共享资源共享项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述体系构架体系构架体系构架体系构架区域公司 总经理区域公司 总经理 PMO最高负责人 （主持人）PMO最高负责人 （主持人）外联、发展 职能负责人外联、发展 职能负责人研发 职能负责人研发 职能负责人造价 职能负责人造价 职能负责人区域公司 运营专员区域公司 运营专员 （PMO召集人）（PMO召集人）工程 职能负责人工程 职能负责人营销 职能负责人营销 职能负责人计财 职能负责人计财 职能负责人人力资源 职能负责人 （可视情况不参加）人力资源 职能负责人 （可视情况不参加）商运职能 负责人 （可视情况参加商运职能 负责人 （可视情况参加）PMOPMOPMOPMO简述简述简述简述PMOPMOPMOPMO的定义：地区公司项目运营决策机构的定义：地区公司项目运营决策机构的定义：地区公司项目运营决策机构的定义：地区公司项目运营决策机构 (Project Management Office)(Project Management Office) PMOPMOPMOPMO的运作形式：主要是由各种的运作形式：主要是由各种的运作形式：主要是由各种的运作形式：主要是由各种PMOPMOPMOPMO会议组成。会议组成。会议组成。会议组成。 PMOPMOPMOPMO的组织：如下图的组织：如下图的组织：如下图的组织：如下图最终决策者最终决策者最终决策者最终决策者区域公司区域公司区域公司区域公司 项目管理总牵头人项目管理总牵头人项目管理总牵头人项目管理总牵头人 计划运营专员计划运营专员计划运营专员计划运营专员 地区知识管理员地区知识管理员地区知识管理员地区知识管理员PMOPMOPMOPMO成员成员成员成员项目运营组织架构项目运营组织架构项目运营组织架构项目运营组织架构项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述PMOPMO体系体系体系体系会议管理体系会议管理体系会议管理体系会议管理体系知识管理体系知识管理体系知识管理体系知识管理体系公司运营管理体系公司运营管理体系公司运营管理体系公司运营管理体系项目进度计项目进度计项目进度计项目进度计 划管理体系划管理体系划管理体系划管理体系项目阶段成项目阶段成项目阶段成项目阶段成 果管理体系果管理体系果管理体系果管理体系项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述系统解决方案系统解决方案系统解决方案系统解决方案会议与报告体系会议与报告体系会议与报告体系会议与报告体系阶段性成果管理阶段性成果管理阶段性成果管理阶段性成果管理知识管理知识管理知识管理知识管理项项项项目进度计划管理目进度计划管理目进度计划管理目进度计划管理房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议重点业务单元讲解重点业务单元讲解重点业务单元讲解重点业务单元讲解项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理PDCAPDCAPDCAPDCA（PlanPlanPlanPlanDoDoDoDoCheckCheckCheckCheckActionActionActionAction）项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理系统中的流程系统中的流程系统中的流程系统中的流程项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理计划编制计划编制计划编制计划编制一个项目进度计划模板一个项目进度计划模板一个项目进度计划模板一个项目进度计划模板三类三类三类三类WBSWBS工作项工作项工作项工作项集团关键节点集团关键节点集团关键节点集团关键节点一般工作项一般工作项一般工作项一般工作项阶段性成果阶段性成果阶段性成果阶段性成果项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成果管理成果管理成果管理计划执行计划执行计划执行计划执行评价评价评价评价汇报汇报汇报汇报汇报汇报汇报汇报执行分析执行分析执行分析执行分析达成率分析达成率分析达成率分析达成率分析关键节点达成率：集团公司，集团项目关键节点达成率：集团公司，集团项目关键节点达成率：集团公司，集团项目关键节点达成率：集团公司，集团项目 项目计划达成率：公司项目，公司部门项目计划达成率：公司项目，公司部门项目计划达成率：公司项目，公司部门项目计划达成率：公司项目，公司部门 个人计划达成率：部门个人个人计划达成率：部门个人个人计划达成率：部门个人个人计划达成率：部门个人项目进度项目进度项目进度项目进度 计划管理计划管理计划管理计划管理知识管理知识管理知识管理知识管理形象进度形象进度形象进度形象进度 管理管理管理管理阶段性阶段性阶段性阶段性 成果管理成