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关于房屋租赁的法律风险与防范关于房屋租赁的法律风险与防范 房屋租赁的法律风险与防范论文导读:本论文是一篇关于房屋租赁 的法律风险与防范的优秀论文范文,对正在写有关于出租人论文的写 有一定的参考和指导作用, 摘要:房屋租赁主要包括居住用房的租赁房屋租赁的法律风险与防 范由专注毕业论文与职称论文的.zglic development, house rental is increasingly prosperous on rental modes. Hoany dispute of house rental. bining e Court on Urban House Rental Contract Disputes (Las up the mon legal risks and precautions in the house rental, providing reference for you.Key words: house rental; legal risk; precautions一、 书面合同的必要性根据我国合同法的规定,租赁期限六个月以上的,应当采 用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味 着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口 头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺 少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的 租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租 赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、 租赁物维修等条款。二、 合同无效的认定在最高人民法院公布房屋租赁解释前,实践中对于房屋租 赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。房 屋租赁解释限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、 转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租 合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补 救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无 效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标 准。在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证 或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未 按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违 法建筑。因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是 否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。三、 租赁期限的确定根据我国合同法的规定,租赁期限不得超过二十年。超过 二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合 同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订 书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时 解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。四、 房屋装饰装修的处理房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热 点和难点理由。在最高人民法院公布房屋租赁解释前,如何处 理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。房屋租赁解 释根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、 装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出 租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附 合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同 意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当 恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价 归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过 错分担现值损失。3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除 时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人 拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成 附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利 用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残 值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期 内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无 权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。我们注意到,房屋租赁解释根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残 房屋租赁的法律 风险与防范论文导读:本论文是一篇关于房屋租赁的法律风险与防 范的优秀论文范文,对正在写有关于出租人论文的写有一定的参考和 指导作用,失是指在合同解除时,装饰装修的剩余价值,这一价值的确 定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期 间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修, 应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期 间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。12 值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装 修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房 屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无 效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值 “,这一“价值“的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能 低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋 进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁 合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确 约定。
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