沪住宅首获英国绿色建筑认证?责任编辑刘珍华 视觉设计窦云阳新民网： w w w . x i n mi n . c n 2 4 小时读者热线： 9 6 2 5 5 5 编辑邮箱： x mj j b x mw b . c o m. c n 读者来信： d z l x x mw b . c o m. c nB 1 42 0 1 4 年 1 1 月 7 日星期五陆 家 嘴金融城房产在线 /1 1 月上海土地市场成交金额或创新高万科总裁郁亮透露公司战略发展方向1 1 月或成刚需者入市好时机? 月，国内主要城市的楼市成交量进入 上升状态， ? 月， 开发商将会持续推出优惠折 扣， 这很有可能是购房者入市的好时机。 与此 同时， 业内人士还提醒购房者， 短期内非刚需 群体不建议置业购房。 市场进入短期喘息期就在市场为 “银十” 超高成交而兴奋时， ? 月初，沪上连续几天的成交量确走出下滑 行情。 据上海中原地产研究部数据显示， ? 月 ? 日全市新建商品住宅成交量为 ? 万平方 米， ? 月 ? 日? 日成交量分别为 ? 万平方 米、 ? 万平方米和 ? 万平方米。 刚热起来的市场情绪， 为何会突然降温？ 对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦 分析道， ? 月 ? 日和 ? 日的开盘数量仅有 ?个， 投放套数不到 ? 套， 而前两个周末的开 盘投放套数均在千套以上。 ? 月份， 限贷放松 后， 开发企业抓紧时间推盘， 而买家也纷纷入 市， 相互配合下成交保持高流量。 但是房企不 可能一直靠新盘来刺激买家，原有存货的销 售是下一阶段工作重点。? 月的供求比为 ?： ?， 新盘没有全部消化， 库存还在累积放大 通道中。房企在一波热烈的销售去化带动起 市场情绪后， 需要抓紧时机去去库存。 所以继 续推盘的热情不会太高。而买家对挑剩的尾 盘中意度不高， 要么等尾盘降价， 要么等新盘 出炉， 也面临一个停歇。 从近 ? 周的情况来看，沪楼市取得预售 许可的房源规模都在 ? 万平方米以上， 这都 是近期内开盘的重要支撑力。 预计， 经历短暂 的缓冲喘息后， 随着市场供应的再度发力， 成 交仍有跟随向上的能力。不过， 追赶 ? 月份 的成交高度， 难度已经显露出来。房价涨跌空间均不大从国庆黄金周开始，各大开发商就开始 绷紧神经进入备战状态。万科、 恒大地产、 绿 地集团等龙头房企市场成交显著上升，单周 成交数据不断刷新， 不过， 好成绩也解除不了 巨大的销售压力。 从多家房企的三季报来看，开发商的毛 利率在集体下滑，销售压力和成本在不断攀 升。这意味着开发商必须加快销售速度来回 笼资金。 连房地产龙头万科也扛不住压力， 成 为今年最早开始降价促销的房企。克而瑞信 息集团董事长丁祖昱认为， 从整体市场来看， 今后一段时间内， 房价的下滑空间不大， 但是 也基本不可能明显上涨。 不建议非刚需者购房信贷政策放松后，购房者买房的热情在 逐渐加码， 这也增加了开发商 “以价换量” 的动力和勇气。在很多开发商依然没有完成全 年销售指标的情况下， ? 月是他们全年最后 的冲刺机会。可以预见的是， 未来一个月， 开 发商将会持续推出优惠折扣，尤其大牌房企 的价格优势相对更明显，而这也可能是刚需 型购房者入市的好时机。 房价点评网的城市购买评级系统显示： 在 ? 月， 有 ? 个城市进入了推荐购买区间， 分别是北京、 深圳、 厦门、 南宁、 贵阳、 苏州、 无 锡、 合肥、 武汉、 南京、 重庆， 购房者可根据自 身需求适时出手。其他大部分城市依然处于 谨慎推荐的区间，房价点评网分析师建议购 房者谨慎选择优质项目。 不过， 搭载政策宽松 后带来的市场小高峰， 上海、 常州、 杭州等城 市的购房信心指数有所提升。 值得注意的是， 依然有 ? 个城市停留在持币观望的区间， 分 别是海口和天津。房价点评网分析师提醒购 房者， 短期内非刚需群体不建议置业购房。 本报记者 杨玉红? ? 月上海经营性用地成交金额创下了 年度最低值， 进入 ? 月， 上海的土地市场预 成交幅数增至 ? 幅， 土地预成交面积 ? 公顷， 或将迎来成交盛宴。 根据上海中原研究咨询部数据显示， 今 年 ? 月经营性土地成交金额仅为 ? 亿 元， 环比大幅减少 ?， 也是今年以来最 低的一个月。 土地出让金的缩水主要是当月 土地成交很少，仅有 ? 幅成交，成交面积 ? 公顷， 环比大幅减少 ?。 进入 ? 月，上海的土地市场也开始复 苏。 在纯宅地供应中， 浦东新区惠南板块、 杨 浦区滨江板块、 宝山顾村板块以及金山工业园区内都有出让， 其中杨浦平凉社区 ? ?平凉街道 ? 街坊?和宝山新城顾村 ? 单 元 ? 宅地以及宝山区杨行镇西城区南 块 ? 商住办综合用地因地理位置较好 而备受市场关注。 上海市中心也不乏商服用 地供应， 其中， 闸北区市北高新技术服务业 园区和静安区南西社区都有商办用地出让。 此外， 黄浦区小东门街道 ?、 ? 街坊地块 起始总价高达 ? 亿元。 “? 月， 土地市场预成交地块的起始总 价高达 ? 亿元， 或为今年土地交易的月度 最高值。” 上海中原研究咨询部高级经理龚 敏分析道， ? 月楼市交易量创下了年度新高， 一手住宅成交量?剔除配套动迁房?突破 了 ? 万平方米， 为今年以来最高值。 业内人士分析， 在交易回升和在短期政 策松绑为基调的当下， 伴随土地供应大幅放 量， 部分前期拿地不多的房企和部分品牌房 企拿地的积极性有所提高， 虽然目前楼市的 库存量仍比较大， 今年全年大部分房企业绩 完成情况也并不十分理想， 尽管品牌房企利 润缩水以及部分房企逐渐退出地产现象在 未来也仍会发生， 但上海不断发展的城市地 位优势和土地供求矛盾决定了上海地价仍 会维持高位水平。 本报记者 杨玉红? 房地产已经从 “黄金时代” 进入 “白银时 代” ， 行业的游戏规则正在变化。和黄金时代 相比， 白银时代的房地产市场以自住为主， 企 业之间的竞争更加激烈。日前， 万科总裁郁亮 接受采访时坦言， 今年的日子很难过， 明年的 日子不好过， 后年日子还是难过。尽管如此， 未来十年，万科仍将继续专注于发展房地产 业务。 未获?白银时代?入场券房地产的 “黄金时代” 已经过去， 即将迈 入 “白银时代” 。 “我们今年的日子很难过， 明 年的日子不好过，后年日子还是会难过。目 前， 万科还没有拿到 白银时代 的入场券， 我 们为了生存而努力。” 郁亮直言， “白银时代” 的入场券是什么？对此， 郁亮 解释道，拿到入场券有两个重要的标志， 第 一， 要改变粗放的管理模式。过去很长一段时 间， 房企在温室里成长。现在， 房企发现赚点 钱不容易， 必须要向制造业和零售业学习， 提高自身的生存能力。其次， 房企要改变与客户 的关系。和互联网企业相比， 房企过去没有很 好地善待客户。互联网企业宁愿少赚来扩大 市场份额，永远致力于给客户提供性价比越 来越好的产品。 未来十年专注房地产目前，部分房地产业企业进行多元化战 略转型， 一类是跨界经营、 向消费领域发展， 另外一类是围绕产业上下游、深耕房地产的 细分地产领域。对此， 郁亮直言， 每个公司发 展战略无所谓对错， 适合就可以。万科在未来 ? 年将继续专注于发展房地产业务。 “今后， 万科将围绕两条线展开房地产 业务。” 郁亮介绍道， 首先， 关注客户， 比如， 养老业务是满足客户需求的重要一部分， 做 好养老服务也会让万科的住宅销售更好； 第 二是围绕城市发展所需要的一些物业类型， 随着城市转型发展， 需要不同的房地产类型 进行配套。互联网企业最大的特征就是专 注， 只有做到极致， 才更容易获得成功。因 此， 未来 ? 年至 ? 年， 万科仍会专注房地 产业务。合伙人和股东担风险今年?月， 代表全体万科事业合伙人的盈安 合伙首次以约?亿元在二级市场购入? 股万科?。根据公告， 盈安合伙此次购买万科股 票的资金中， 一部分来自事业合伙人集体委托管 理的经济利润奖金集体奖金账户。这意味着， 万 科的事业合伙人持股计划正式启动。 关于 “合伙人计划” ， 郁亮承认是冒了很 大风险买股票的：“一个公司要建立一个好的 持股人机制的话，一定是按照市场价格买股 票。真正的好制度是指， 你现在按照市场价格 买股票， 未来还可以赚钱。我们愿意和股东共 担风险。所以万科的持股计划才获得了投资 者的认可。” “合伙人计划” 包括两个方面， 合伙制不 仅仅是 ? 多人去买股票，还有 ? 名员 工参与项目跟投计划。这是有风险的， 原来是 一个共创共享机制，“合伙人计划”则增加了 一个层面，共创之后是共担风险然后才是共 享利益。 “这个机制是共创、 共担、 共享的机 制， 是管理层的一个创新。” 郁亮补充道。 本报记者 杨玉红万科未来十年仍专注房地产领域? 昨天，英国政府建筑环境处主任与 ? 中国区总裁共同为方兴地产旗下上 海 大 宁 金 茂 府 颁 发 认 证 证 书 ， 这 是 继 ? 标准应用英国海德公园一号后， 国 内首个荣获该认证的住宅项目。 英国绿色建筑评估标准 （?） 创立 于 ? 年，是全球首个绿色建筑评估标准， 倡导的 “健康与舒适” 标准， 从居住的视觉舒 适、 室内空气质量、 热舒适、 水质、 噪音、 安全 和可达性、污染物和隐私空间 ? 个方面进行 严格评估， 同时对小区环境也提出要求， 从而推动人居生活品质不断提升。 “在英国，包括举世瞩目的海德公园 ? 号、英国查尔斯王子基金会兴建的示范性住 宅王子之家等一大批高端住宅项目都在 ? 体系下进行了绿色建筑认证。” ? 中国区总裁 ? ? 介 绍道， 作为中国第一个取得 ? 认证的 住宅项目， 上海大宁金茂府采用的地源热泵、新风系统、 防霾系统、 毛细管网、 高性能保温 隔热系统、 环保材料、 净水软水系统等建筑设 计特色及和欧洲同步的 ? 大科技系统运用， 在有效节约能源的同时营造了更健康、更舒 适、 更宜居增寿的室内外环境， 使得在上海也 能拥有伦敦海德公园 ? 号的居住体验，值得 其他住宅项目借鉴。 本报记者 杨玉红?在一些即将动拆迁地块上，使用权房成 为了 “香饽饽” 。 由于许多人都期待能通过购 买这些房屋来得到动迁的 “红利” ， 因而往往 会寻觅这样的房源。 但是在业内人士看来， 购 房这类房屋， 其实其风险要远远大于收益。 在申城一些市中心的中介门店中， 使用 权房的转让行为并不鲜见， 特别在一些老城 区内， 由于面临动迁的可能， 因而使用权房 更是成为了一些人关注的焦点。 同时， 一些 使用权房所处的教育资源也令人羡慕， 成为 了学区房的重要选择之一。 即使使用权房存 在着不少缺陷， 如面积较小， 建成时间太长， 厨卫公用等， 但由于总价低， 依然成为近期 二手房交易中的主要对象。 然而，使用权房毕竟不是产权商品房， 业主拥有的不是产权， 而是使用权， 在交易 过程中会遇到种种问题， 其中目前引起纠纷 最多的就是一个户口的问题。 据房地产中介 的业内人士介绍，使用权房的交易不是买 卖， 而是转让， 因而其流程主要是： 签署 “白 皮合同” 、 敲定征询函、“房东” 迁户口、 办理 登记手续、 客户确定进驻户口、 资金监管， 获 转让通知书、 物业进户等。 在使用权房转让交易中，可能出现最大 的问题， 在于你支付了一定定金之后， 对方尽 量不迁移户口， 或采取种种方式拖延， 让你付 清所有的房款。 到时候即使你已经住进来了， 但是由于现在的户主不同意，而无法将户口 迁移进来。 这样的情况并不少见， 已成为了使 用权交易中的最大问题之