曲江写字楼项目价值点解析微地段下的突破之道金融中心拓锐未来视界佳和中心翠华路曲 江 会 展 中 心u地块区位&交通地块整体呈长方形，东临翠华路，西临汇新路，南临会展东路，北临雁南五路，与曲江国际会议中心和曲江会展中心为邻，交通便捷性强，区位优势明显；u项目区位&交通拓锐未来视界占据地块东北角，位于翠华路与雁南五路两大主干道交汇处西南角，北望曲江国际会议中心，交通便利，昭示性强；佳和中心占据地块东南角，位于翠华路与会展东路交汇处西北角，东望南窑村新家园住宅区，交通便利性和昭示性低于拓锐新视界；金融中心占据地块西南角，位于会展东路与汇新路交汇处东北角，交通便利性与昭示性在三个项目中最低；地块整体交通便捷性强，区位优势明显；各项目占据地块内不 同区位，形成地段差距概况 说明价值 体系 梳理软服务&附加平立面设计硬件配置写字楼价值体系从平立面设计、硬件配置、软服务及附加三方面剖析写字楼 的价值体系Part1.佳和中心Part2.曲江国际金融中心Part3.拓锐未来视界佳和中心基本 信息项目参数占地面积/容积率8671/10.0总建筑面积102429，办公面积82680（2栋）建筑高度/层数100m/地上28层，地下3层各物业体量写字楼 ：8.27万；商业：1-2层，3140标准层面积1570（面积划分109-418）楼层高度层高3.4m，净高3m大堂面积/挑高面积140/挑高9.3m，停车位550个（约150：1）外立面LOW-E玻璃+石材空调户式变频多联机空调电梯8部迅达进口电梯；两部总裁专属电梯直接到户单梯服务面积6900物业天和佳物业其他顶层会所、直升机停机坪翠华路曲 江 会 展 中 心u项目基本信息效果图实景图由首次报价起两年间销售价格由11000元/涨至13000元/， 涨幅18.2%；销售量约57876，平均销售速度为4400/月， 为曲江标杆项目销售 情况前期咨询阶段时间节点2012.102013.122013.11正式销售阶段取得预售证正式交房u项目销售节点与价格走势p项目于2012年1月首次对外报价11000元/；2013年11月销售价格为13000元/，价格上涨2000元，涨幅为18.2%；u项目销售情况p截至2013年11月，项目写字楼部分销售70%，约57876；由取得预售证，正式销售时间节点开始，平均销售速度约为4400/月。p整层销售面积为10多户，销售面积约为20000；销售速度最快的时候是年初的几个月，而年底的销量并不高。不是市场的原因，而是一些公司在年底需要回款，所以对项目的销售还是有一定影响；但是，就目前的销售情况看来，我们项目仍然是曲江的标杆项目；佳和中心客户经理 李腾以自用客户为主，占比为80%；客户行业集中于文化产业，辅 以部分建筑施工设计、消防设备相关行业客户 情况u客户行业划分u客户类型划分大部分是自用客户，因此就更加关心使用舒适度。我们的无梁板设计能把净高做到3m，大大提高了采光度和舒适度；一些建筑企业负责人来看房之后立马就选择购买，毕竟都是行内人，在设计和施工方面懂的比较多；佳和中心客户经理 李腾p客户主要集中于文化产业相关的会展类、网络影视类等；其余部分客户为建筑施工设计和消防设备相关行业；客户行业建筑 施工 设计文化 产业 （会展、网 络影视）消防 设备其他p自用客户居多，占客户总数的80%；少数客户选择购买109小面积户型用于投资，存在客户购买整层面积用于投资；价值点 验证软服务&附加平立面设计硬件配置写字楼价值体系从项目出发，验证客户对写字楼价值体系下各价值点的认可度p外立面p大堂p标准层 层高&净高 平面布置 动线设计p电梯p新风系统p停车 p软服务p附加 物业 会所 空中花园 直升机停机坪层高 & 净高平立面设计无梁板设计，实现3m净高，超越市场平台水平，提升办公 舒适度，自用客户认可度高无梁板有梁板p项目采用无梁板设计，实现3m净高，可提高办公舒适度，自用客户认可度高；u有梁板/无梁板示意图无梁板优点： 净高实现度高，办公竖向空间得到保证，提高办公舒适度； 在相同净高和楼高基础上，可实现楼体层数的增加，从而多出销售面积； 空间划分更加灵活便利，用户可根据需要自由设置内墙隔断；无梁板缺点： 板厚度增加，板中钢筋数量和混凝土强度要求升高，建筑成本上升； 结构相对稳定性稍差，为满足西安市建筑八级抗震要求，需做额外设计；因为是自己之后的工作场所，所以自用客户对净高要求都很高，舒适的工作环境对他们来说是很重要的；而投资客户对这一点的反应不明显；客户经理 李腾核心筒 布置平立面设计中心核心筒布置紧凑，总裁电梯两侧设置，打造非环形通道 ，从而减少面积浪费，公摊24.9%，客户认可度高u项目平面布置图p中心核心筒，6部电梯相对布置，布局紧凑；p总裁电梯分两侧设置，打造总裁电梯独有空间，避免与其他电梯混用，提升总裁办公私密性；p非环形通道设计，可减少多余通道面积，避免面积浪费，公摊可做到24.9%；总裁电梯中心核心筒非环形通道 对比环形通道动线 设计平立面设计动线设计合理，大小户型员工自动分流；总裁电梯临近总裁 办公区，打造总裁独立动线，提升总裁办公私密性和尊贵感u项目动线图员工动线总裁动线总裁办公区p大小户型南北分置，非环形通道设计，使得大小户型员工自动分流，形成单纯动线；p总裁电梯与普通员工电梯分开设置，打造总裁独立动线，提升总裁办公私密性和尊贵感；p较大户型设置双入户口，打造总裁独立办公空间，总裁入户即可实现便捷办公；单位 划分平立面设计充分利用不同资源以实现产品内部价值差异化，形成不同价 格梯度，从而满足不同客户需求u项目单位划分图因为方位和配置原因，小户型价格相对较低，均价在12000-13000元/，而南向大户型均价在13000-14000元/。投资客户大多会选择109户型，因为总价也就130、140万；佳和中心客户经理 李腾p大户型 418大户型南向分布，南临会展东路，占据双采光面和观景面，采光度和视野俱佳； 自带员工卫生间和总裁卫生间，办公环境良好，便利度和舒适度高； 两室之间直接步入空中花园，更近距离实现生态办公；p中户型 201-204户型位于建筑东北角和西北角，双采光面和观景面； 自带总裁卫生间，提升总裁办公尊贵感；p小户型 109小户型北向分布，位于中型户型之间，不临道路，采光性和观景度较差；u不同资源占有形成产品内部价值体系外立面平立面设计p外立面采用LOW-E玻璃+石材，彰显沉稳大气商务氛围；p竖向线条的使用，可拉伸楼体的挺拔度； 外立面设计中规中矩，缺乏设计亮点，昭示性不足； 目前，写字楼市场上采用LOW-E玻璃+石材的项目很多，单凭这一点已经不足以吸引客户了。只能说，在外立面的打造上，佳和中心没有与其他项目拉开优势距离；佳和中心客户经理 李腾采用LOW-E玻璃+石材打造，可提升产品品质，但同类产 品数量众多，本项目缺乏设计亮点，客户认可度一般p市场同类产品数量众多，竞争力无法突显：在用产品，如迈科国际；在售产品，如启迪清扬时代、高新水晶soho、都市之窗等；大堂平立面设计全石材装饰，140大小、9.3m双层挑高，水平空间尺度不 足导致空间存在压迫感，客户认可度较低p大堂全石材装饰，9.3m双层挑高，处于产品力中等水平；p相对其他写字楼项目，140大堂面积较小，无助于提升项目整体品质感和尊贵感；在售项目大堂挑高 （m）面积 （）启迪清扬时代12800摩尔中心10200禾盛京广中心10.8390、270泰华金贸国际10300Cross万象汇6.5300荣禾云图中心9280高新水晶soho10A 300 B 200都市之窗26200u高新区在用/在售项目大堂指标对比在用项目大堂挑高 （m）面积（ ）西部国际广场9800高科广场7900创业广场7500华晶广场9500迈科国际中央挑 高13米 ，其余 3.8米1000财富中心3.8260洛克大厦9500电梯8部瑞士迅达电梯，单梯服务面积6900；M10智能分流系 统，提高竖向交通效率，客户目前感知度较高，后期使用感 受待验证硬件配置p8部迅达电梯（含2部总裁专属电梯），单梯服务面积为6900，有较大提升空间；迅达将目的楼层控制系统M10整合于电梯系统，达到智能化交通管理，减少停层次数，使得稍低配置的电梯也能达到甚至超过高配置电梯的运行效率，从而降低整个系统的能耗；迅达集团高端梯研发部主任Elena CortonapM10即Miconic 10，是由升降机制造商迅达发明的一款升降机分配系统。 传统电梯与M10的差别 传统电梯为每层只设有上落按钮，但M10是在电梯的每一层站设置楼层 选择器(九宫格键盘)，故电梯能够预知乘客要前往的楼层，从而加快整 个升降机系统的运作效率。 由于系统已知乘客要前往的楼层，故机箱 内均一律不设任何楼层按钮。优点 由于系统能够预知乘客要前往的楼层，能有效地省去不必要的停站及 分配人流，故能够加快整个升降机系统的运作，降低能耗； 缺点 遇突发情况不能快速更改楼层； 不是所有地方均有使用，因此仍会有不少的人不懂使用，故不适合应 用在一些访客量高的地方；停车 系统蓝牙感应系统，提高停车效率和安全性，客户认可度高；但 纯电动汽车充电体系因市场发展缓慢，客户认可度低硬件配置传统停车与蓝牙停车的差别 传统停车大多采用近距离读卡方式，必须停车刷卡通行，有通行速度慢，在进出高峰容易造成拥堵；上下坡道停车刷卡容易造成溜车、碰撞等事故，使用非常不方便； 蓝牙停车即利用蓝牙技术完成远距离（现有技术在3-15米范围内）非接触性刷卡可直接通行；u蓝牙停车系统工作原理图西安电动汽车发展缓慢原因 国家政策补贴不明确，购车成本太大； 相关的配套设施不完善，如充电站的数量少，小区配套充电设施不到位等； 电动汽车的续航里程不足，无法满足长途车主需求；p采用蓝牙感应停车系统，在提高停车效率和安全系数的同时可提高项目整体品质；p纯电动汽车充电体系设计，市场关注较低；几乎没有客户关注电动汽车充电体系，也是因为西安市使用电动汽车的客户很少，这方面的市场尚未打开；这一体系属于超前设计的；佳和中心客户经理 李腾新风 & 空调新风系统和分户空调赠送，实现办公低成本，提高产品性价 比，客户认可度高硬件配置 不开窗实现室内外空气交换，清除有害气体，有效排除室内各种细菌、病毒，利于人体健康； 避免 “空调病”，避免室内用具发霉； 调节室内湿度，节省取暖费用； 静音；u新风系统工作原理图u新风系统优点 西安现在空气质量很差，而且大的办公面积光靠开窗通风透气的话是没有办法实现百分百换气的；新风系统本身成本并不高，只需客户后期支付部分电费，而且能够实现全静音。从长期来看，新风系统是很经济节能的。佳和中心客户经理 李腾p分户式多联机空调 分户计量，操作简单方便； 赠送价值10万空调机，可节约客户办公成本，提高产品性价比；空中 花园90双层挑空空中花园，提供绿色生态办公环境，客户感知 度高软服务&附加开发商让出面积为客户打造空中花园，主要是为了给客户提供绿色办公空间，提升客户办公舒适度和健康度。目前看来，客户对空中花园的接受度和认可度都很高，或许是现代人越来越关注办公环境的缘故。佳和中心客户经理 李腾空中花园示意图p空中花园设计两大户型之间设置90（单层45）空中花园，两层办公面积共同享有，双层挑空，使用旋梯连接上下面积。电梯步出即为绿色生态办公环境；空中 花园物业 & 会所开发商旗下天和佳物业提供物业服务，顶层总裁会所设置， 后期服务质量和客户认可度待验证软服务&附加物业服务由开发商自己的物业公司提供。自用客户都很关注物业，起初对我们的物业还不是很放心，但当知道开发商自己也会在楼上办公就放心多了。我们总对客户说，你们不仅是我们的客户，还是我们的邻居；佳和中心客户经理 李腾p天和佳物业公司首次提供物业