上海房屋销售(集团)有限公司 11 1 华东区域运营事业总部华东区域运营事业总部 策略报告 目 录 目 录 前 言 . 5 第一部分 市场篇第一部分 市场篇 第一章 上海酒店市场分析 . 7 一、上海国际大都市地位带动酒店业高速发展. 7 二、上海高档酒店主要分布于高档商务区内. 9 三、入住率、价格与酒店档次正相关. 9 四、两极发展表明上海酒店业景气周期开始. 11 五、上海高档酒店需求仍将处于上升通道. 12 第二章 上海酒店式服务公寓市场分析. 15 一、定义及特性 . 15 二、区域分布 . 16 三、市场现状 . 18 四、产品分析 . 21 五、客户特征 . 23 六、未来市场预期 . 24 第三章 上海产权式酒店市场分析. 28 一、分布状况 . 28 二、市场现状 . 29 三、产品分析 . 34 四、客源分析 . 35 五、未来市场预期 . 36 上海房屋销售(集团)有限公司 22 2 华东区域运营事业总部华东区域运营事业总部 策略报告 六、产权式酒店的经营风险 . 37 第四章 上海销售型写字楼市场分析. 39 一、销售型写字楼市场概述 . 39 二、销售型办公楼分类 . 42 三、产品分析 . 43 四、客户分析 . 45 五、未来供应 . 47 第五章 周边住宅市场分析 . 49 一、天山滨河板块 . 50 二、中山公园板块 . 55 三、古北板块 . 61 四、项目契合度分析 . 67 第二部分 定位及营销篇 第一章 市场定位 . 71 一、项目理解 . 71 二、项目定位 . 75 三、产品建议 . 81 第二章 项目营销及运营建议 . 93 一、营销建议 . 93 二、运营建议 . 98 附件一：取得酒店经营执照的立项及申报程序. 99 附件二： 天山滨河板块住宅案例分析. 103 附件三： 上海 LOFT 办公案例介绍. 125 上海房屋销售(集团)有限公司 33 3 华东区域运营事业总部华东区域运营事业总部 策略报告 第三部分 酒店式服务公寓专题篇 第一章 上海酒店式公寓概述 . 130 一、酒店式服务公寓的概念和特性分析. 130 一、酒店式服务公寓的源起. 130 二、酒店式公寓的产品主要特性. 130 三、酒店式公寓影响因素 . 131 四、研究范围确定 . 132 二、上海酒店式公寓市场的发展历程. 133 三、上海酒店式服务公寓主要特点及分布状况. 135 一、上海酒店式服务公寓主要特点. 135 二、上海的酒店式服务公寓分布状况. 137 第二章 上海酒店式公寓市场分析. 140 一、上海酒店式服务公寓分类 . 140 一、按物业形态划分 . 140 二、按物业档次划分 . 140 三、按物业盈利模式划分 . 142 二、上海酒店式服务公寓市场分析. 143 一、供应市场新型物业推陈出新. 143 二、需求市场与日俱增. 145 三、入住率持续增长 . 147 四、租金稳中有升 . 148 三、未来市场预期 . 150 一、客户群体特定，市场需求总量有限. 150 二、市场供应量增幅较缓，大规模供给难以形成. 150 上海房屋销售(集团)有限公司 44 4 华东区域运营事业总部华东区域运营事业总部 策略报告 三、市场价格将保持平稳增长态势，交易不会大起大落. 151 四、市场需求将有相当增长，短期内仍有发挥空间. 151 第三章 上海酒店式服务公寓产品分析. 152 一、客源分析 . 152 一、客源描述 . 152 二、需求特点 . 153 二、产品分析 . 154 一、物业规模物业品质的集约体现. 154 二、房型分析 . 155 三、装饰装修 . 163 第四章 上海酒店式服务公寓经营管理. 170 一、物业管理服务 . 170 二、酒店式服务公寓的经营管理. 172 第五章 上海酒店式公寓市场发展趋势分析.