【 “宝安大厦”营销策略整体方案】上上 海海 文文 略略 机机 构构 二零零四年九月二零零四年九月PART 1 市场分析PART 2 营销战略PART 3 形象定位PART 4 战略执行PART1 市场分析上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司思路 PART1 市场分析 项目介绍区域分析竞争分析重点竞争对手分析分段户型竞争分析我们的目标年底前主推的销售对象SWOT分析SWOT分析之对策上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司地理位置 陆家嘴“三三”坐标轴原点 处三条隧道、三条轨道交通交汇点 - 东方路将成为未来浦东地区的新心脏PART1 市场分析 项目介绍地铁四号线 地铁六号线上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司可售单元租赁状况 PART1 市场分析 项目介绍有色块为可销售单元目前空置已出租，2004年年底前到期 已出租，2004年年底前未到期上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司可售单元面积配比 PART1 市场分析 项目介绍链接年底前主推对象上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司区域供应量较大，竞争对手较多 PART1 市场分析 区域分析上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析金鹰大厦位置与平面图金鹰大厦位置与平面图上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦销售状况1销售状况 ：公开日期2004-7-18PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析已登记已签约可售上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦销售状况2销售状况 ：公开日期2004-7-18PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析已登记已签约可售上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦销售状况3 PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析景观好，销售较好高楼层，售价高， 销售较好上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析金鹰大厦推广主题世纪公园第一排生态商务新曙光企业的大上海总部，私人的驻沪公馆PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析报纸稿主推：生态办公地段销售速度快上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦推广与销售1 PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析公开日期2004-7-18上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦推广与销售2 PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析世纪凯厦位置与平面图世纪凯厦位置与平面图北PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析世纪凯厦销售状况销售状况 ：公开日期2004-4-27PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析世纪凯厦推广主题 PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析分段户型竞争分析100200平米：竞争对手少，总价低，适合投资200300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好300500平米：竞争最为激烈5001000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司年底前主推的销售对象 PART1 市场分析 目标针对客户投资、自用各一半链接项目介绍上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司我们的目标 PART1 市场分析 目标“宝安”在上海品牌建设的战略布局之一上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司SWOT分析 PART1 市场分析 项目优劣势优势劣势威胁未来区域潜在供应量较大在售竞争楼盘品质均高于本案部分硬件配置低于新开盘项目部分销售面积偏大剩余年限只有38年租赁客参差不齐位于陆家嘴成熟的竹园商贸区内距离地铁二号线东方路站步行5分钟酒店资源可共享现房，租赁状况好，有一定知名度机会东方路三地铁、三隧道交叉口规划周边写字楼项目销售良好目前写字楼供应不大有条件整盘包装宝安品牌宣传上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司SWOT分析之对策 PART1 市场分析 项目优劣势优势深入了解客户，利用实效的sp活动 打动客户充分利用品牌资源形象领跑，以sp活动及优势资源抢夺 竞争对手客户宝安品牌战略以未来交通规划展现无限投资潜力利用酒店资源提升楼盘品质强化项目整盘包装宝安品牌战略品牌战略，高度提升强化未来规划展示强化整盘形象包装劣势机会威胁发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁PART2 营销战略迅速建立区域市场中的鲜明形象吸引客户来人、来电上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司营销战略总则 PART2 营销战略利用优势资源举行有针对性的SP活动截留竞争客户，促成客户成交，打开局面强化宝安及项目品牌作为主要竞争战略PART3 形象定位如何建立区域市场中的鲜明形象？ 项目推广案名 项目推广主题语上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司内容 PART3 形象定位 项目推广LOGO上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司项目卖点分析 PART3 形象定位陆家嘴CBD三三交通规划宝安品牌宝安酒店资源财 富 汇 聚投资自用陆家嘴富谷上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司项目案名 PART3 形象定位上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司“陆家嘴富谷”项目案名解释 PART3 形象定位“陆家嘴”上海乃至世界闻名的金融商务区，能够体现本项目地段的卖点，同时这三个字本身就具有汇聚财富的巨大磁力。“富 谷”财富之谷，智慧之地。项目所处地理位置极具优势，城市三轨道三隧道皆在此犹如四方江河汇入海洋，暗喻财富流向的归宿平台。与“商务区、写字楼”等商务名词紧靠，联想空间大。如美国的“硅谷”等“陆家嘴富谷” 综合了项目的关键卖点。 朗朗上口，易读易记。与市场上同类产品的案名进行区分，标新立异。 上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司项目LOGO PART3 形象定位形象地位希望未来 形象以项目的建筑形态与其外立面做引申，其型貌似引航灯塔，又处于金融商务腹地，预示本项目具有“引航财富”的强大能量。 地位地理位置、商务氛围十分优越，如海上灯塔，位置赫显指引方向。预示着本项目能吸引投资，增加效益，起到一个指示先锋的作用。 希望远航者可以从灯塔处获得前进的希望，本项目区域未来规划就是希望，希望获得成功的人们可以在此实现他们更高层次的创富梦想。 未来灯塔的魅力在于给航行者一个前景未来。有希望就有未来，在一个充满希望的平台上创富，未来的发展空间无可限量。 上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司项目推广主题 PART3 形象定位财富引航，焦点经济NO HOPE,NO FUTUREPART4 战略执行推广攻略品牌攻略上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司内容 PART4 战略执行媒体宣传区域包装销售资料活动营销公司品牌项目品牌上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司媒体宣传 PART4 战略执行 推广攻略最大的困难：不了解客户销售初期媒体最重要的任务：迅速建立区域市场中的鲜明形象吸引客户来人、来电广告表现：重形象系列广告突出最有力卖点造成强烈的视觉冲击感受媒体选择：解放日报、新闻晨报、新民晚报上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司活动营销 PART4 战略执行 推广攻略利用优势资源举行有针对性的SP活动截留竞争客户，促成客户成交，打开局面客户来人来电后，加速购买速度之SP活动针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金针对自住客，前5名送酒店住宿优惠卡促进成交之SP活动客户介绍客户，送酒店住宿优惠卡上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司活动营销 PART4 战略执行 推广攻略针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金的资金测算：解决了投资客因政策限制造成的资金不足的问题，降低了投 资门槛。由于存在一个非常好的未来交通规划的预期，最后投资回报 率必然会上升。上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司销售资料 PART4 战略执行 推广攻略项目楼书；折页、户型单张；宣传海报；模型、效果图；宝安会特；置业投资手册；形式新颖，风格 独特，显示项目 独特的形象特点 及主题演绎，在 表现上主要从符 号、色彩、色块 和版式等方面体 现。 名片；项目品牌专利：名称LOGO导示系统等等注重独特性与个性化，主 要从材料、形状、色彩、 种类、身份属性等体现其 财富引航的形象。上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司项目品牌 PART4 战略执行 品牌攻略祝宝安集团与文略房产合作愉快，携手双赢！