问答题： 一、土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？出让和划拨是供应城镇国有土地使用权的两种最基本的方式。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让和土地使用权划拨虽然都是设立土地使用权的方式，但二者有以下区别：（1）土地使用权出让是国家有偿转移土地使用权，受让方取得土地使用权应当向国家交付出让金等有偿使用费用。而划拨则是国家无偿转移土地使用权，土地使用者不向国家交付取得土地使用权的价款等有偿使用费用（但土地使用者应缴纳补偿、安置费用）。（2）出让土地使用权是有期限的，土地使用者在此期限内享有土地使用权，期满则应依法交还国家。 而划拨土地使用权，除了法律另有规定外，一般是无期限转移给土地使用者使用。（3）土地使用权出让，应当由土地管理部门与受让方签订出让合同，以明确双方的权利、义务。而土地使用权划拨，则不签订土地使用合同。（4）在具体程序上， 土地使用权出让除了必要的审批外，主要还得经过法定的民事行为（协议拍卖或招标）这一过程方能实现。而土地使用权划拨，主要靠行政审批手续。 二、抵押权人的概念以及案例分析答：抵押人： 提供抵押财产的财务所有权人或使用权人为抵押人，享有抵押权的权利人为抵押权人。 三、村民利用集体土地建房售给城镇居民？答：农村土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与特定身份相联系，是不能出让、转让的。所以目前利用集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，此类房屋的买卖合同也是无效的， 购买者即使付出了相应的代价，其对所购买的房屋也并不享有产权，一旦发生纠纷，将缺少相应法律的保护。 四、土地税费有哪些？征税对象，范围，怎么算？1、国有土地有偿使用费（土地出让金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、外商投资企业场地使用费）：国有土地使用权出让金：指土地使用权出让过程中土地使用权受让人为获得土地使用权而向土地所有者支付一定数额的货币，它的实质是使用者使用土地的价格。土地收益金：划拨土地使用权，转让或出租房地产收益上缴国家。新增建设用地土地有偿使用费：中央与地方30：70 分成体制，严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支，向中西部地区和粮食主产区倾斜。外商投资企业场地使用费：是指外商独资、合营、 合作企业， 利用中方合资或合作者原使用的土地所交纳的费用。它由场地开发费和土地使用费两部分组成。场地开发费主要包括：征用土地的补偿费、原有建筑物拆迁费、人员安置费以及外商企业直接配套的厂外道路、管线等基础设施应分摊的投资费用。土地使用费是指外商投资企业在经营期限内，按照所使用土地的等级和定额标准按年向地方人民政府交纳的用地费。2、耕地占用税概念： 耕地占用税， 是指对占用耕地建房或者进行其他非农业建设的单位和个人，依据其占用的耕地面积征收的一种税。耕地占用税由地方税务机关负责征收。征税对象： 1. 种植粮食作物、经济作物的土地2. 菜地 3. 园地 4. 鱼塘 5. 占用其他农用地耕地占用税的计征：中华人民共和国耕地占用税暂行条例，自2008 年 1 月 1 日起施行耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1 亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至 50 元；（二）人均耕地超过1 亩但不超过2 亩的地区，每平方米为8 元至 40 元；（三）人均耕地超过2 亩但不超过3 亩的地区，每平方米为6 元至 30 元；（四）人均耕地超过3 亩的地区，每平方米为5 元至 25 元。备注：经济发达，且人均耕地很少地区、基本农田，适当提高耕地占用税减免：下列情形免征耕地占用税：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地；铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2 元的税额征收耕地占用税； 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税； 村烈士家属、 残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。3、城镇土地使用税：概念： 城镇土地使用税：它是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种税。征税对象： 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。计税依据和税率： 土地使用税每平方米年税额如下：大城市 1.5 元至 30 元；中等城市1.2 元至 24 元；小城市0.9 元至 18 元；县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元。 依据为纳税人实际占有的土地面积，从量计征。按年计算、分期缴纳。4、土地增值税概念： 是指 对转让 土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税种，属于资源税的一种特殊形式。征税对象： 土地增值税条例第2 条规定：凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。记税依据： 房地地产转让增值额=收入 - 土地增值税条例规定的扣除项目金额增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用； 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。土地增值税的税率（超率累进税率）增值额未超过扣除项目金额的50的部分，税率为30；增值额超过扣除项目金额的50，未超过扣除项目金额的100的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额的100，未超过扣除项目金额的200的部分，税率为50；增值额超过扣除项目金额的200% 的部分，税率为60% 。5、新菜地开发基金新菜地开发建设基金：是指在征用城市郊区的菜地进行非农业建设时，用地单位按照国家有关规定缴纳的费用。新菜地： 是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3 年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为本办法所称的菜地。在蔬菜产销放开后，能够满足供应， 不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发建设基金。费用标准：（一） 在城市人口 （不含郊县人口，是指市区和郊区的非农业人口，下同） 100 万以上的市，每征用一亩菜地，缴纳7000 至 1 万元。（二）在城市人口50 万以上，不足100 万的市，每征用一亩菜地，缴纳5000 至 7000 元；在京、津、沪所辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。（三）在城市人口不足50 万的市，每征用一亩菜地，缴纳3000 元至 5000 元。各省、 自治区、 直辖市应在上述额度内，根据本辖区城市的菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。6、契税概念： 是指 当土地使用权或者房屋所有权权属发生转移或变更时，向该土地或者房屋的产权受让单位或个人一次性征收的税种。（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。不包括农村集体土地承包经营权的转移契税的税率为3%-5% ，（具体由省、自治区、直辖市人民政府确定）契税的计税依据：（l ）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（ 3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。应纳税额计税依据税率减免： 有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。7、其它土地税费土地营业税： 转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5% 。 依据：中华人民共和国营业税暂行条例印花税 对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的 0.3?交纳。依据：中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国印花税暂行条例施行细则耕地开垦费：土地荒芜费：土地闲置费：土地价格评估费：土地权属调查费、地籍测绘费：管理性费用（征地管理费、土地登记费、书证费、手续费）：城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、 营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7% ；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5% ；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1% 。 依据： 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例关于城市维护建设税几个具体问题的规定五、继承房地产是否要交契税？在“国税函20041036 号”的通知中，国家税务总局对继承土地房屋权属征收契税问题做出了规定，对于继承法规定的法定继承人继承土地、房屋权属时，不征收契税；按照继承法 规定，对于非法定继承人根据遗嘱得到死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。 1 、如果是法定继承人，缴纳登记费、 权证印花税、 继承房屋评估价0.05%的合同印花税。 2 、如果是非法定继承人，除上述各项外，还要交产权转移的印花税（房屋价值的万分之五）外、该房地产市场价的契税（3% ）。 六、农村建房应该缴纳那些税费？按照中华人民共和国房产税暂行条例的规定， 房产税是对房屋的产权所有人、经营管理单位、 承典人、 房产代管人或使用人所征的税。房产税的征税对象是房屋。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区。农村村民盖房后不用缴纳房产税，因为村民盖房系农村房屋，非属城市、县城、建制镇、工矿区范围内，不属房产税的征税范围之列。因此你在农村盖房后不用缴纳房产税，若有关部门要求村民缴纳，可以予以拒绝。 七、房地产交易应缴纳那些税费？ 八：农村在校大学生( 户口迁出 ) 能否享受与村民同等的待遇（如，分享征地补 偿费）？ 九、土地争议及争议解决的途径有那些? 土地争议： 1、土地民事争议：土地权属争议：是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。土地侵权争议：侵犯土地所有权和使用权的争议。土地相邻关系争议：解决办法： 协商：土地行政调处： 人民政府土地管理部门为了实现法律、法规和规章确定的行政管理目标和任务，应土地管理相对人申请或依职权处理涉及土地权属争议的具体行政行为诉讼：2、土地行政争议：土地行政部门及其工作人员，法律授权的有关组织，在土地行政执法过程中，同相关个人或组织之间产生的争议。即发生在“官”与“民”之间的争议。解决办法：土地行政复议、土地行政诉讼、案例分析：案例分析 1：题目： 1987 年西亭村第一村民小组将一块近亩的土地发包给本组村民陈某和李某，二人将这块地开发为鱼塘，后又转包给非本组村民叶某经营，并收取了转让费。1994 年 11 月 17 日，叶某与西亭村村委会签订土地承包合同，由村委会将第一小组这块地发包给叶某，每年承包金1200 元，承包期限30 年。合同还约定，承包期间如遇国家建设需要征用此地，叶某有权享有自己投资的开发基建费及农渔牧副业的赔偿费。合同经过了公证机关公证。1995 年至 2005 年，叶某每年向村委会缴纳承包金，并在这块地上经营水产养殖。2006年初叶某所承包的近40 亩地因国家建设需要被征用，这块承包地获得地上物补偿金和奖励金合计人民币69.64 万元，款项划拨至西亭村村委会账户上。叶某经过多次交涉都未能领到这