Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties融入才能影响Hopefluent Real PropertiesPART1 PART1 概述概述Hopefluent Real Properties“策划策划”缩写为缩写为“S.P”S.P”，即，即“strategy”strategy”和和“plan”plan”的缩写。的缩写。 战略、策略战略、策略计划、规划计划、规划策策 划划孙子兵法孙子兵法虚实篇虚实篇“策之而知得失之计策之而知得失之计”策策：策度、筹算。是指认真：策度、筹算。是指认真分析判断分析判断，明确对峙双方的优劣，明确对峙双方的优劣 长短。长短。“我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也”划划：得当的方法。是指：得当的方法。是指措施得法措施得法，可令敌方改变进攻方向，可令敌方改变进攻方向Hopefluent Real Properties它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。地连接组合起来，形成一个新的事物。策划策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。 策划策划成功的策划成功的策划 ：创造性地组合利用创造性地组合利用 【 信息资源专业信息资源专业 】 策划策划 是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。 Hopefluent Real Properties策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产发展经营提出创新的模式和科学合理的决策发展经营提出创新的模式和科学合理的决策依据。依据。哈佛企业管理丛书编辑委员会关于哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划策划”的定义的定义 Hopefluent Real PropertiesPART2 PART2 房地产发展策划房地产发展策划Hopefluent Real Properties与发展商签定与发展商签定合同合同接受发展商委托，了解发展商需求和初接受发展商委托，了解发展商需求和初 步想法；明确委托要求，提交服务建议步想法；明确委托要求，提交服务建议消费者需求调查消费者需求调查信息整理及总结信息整理及总结 明确项目发展基本思路明确项目发展基本思路完成各部分结论完成各部分结论 阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略 设计；专家论证；与开发商进一步交流设计；专家论证；与开发商进一步交流定位初步确定定位初步确定 深入论证、细化定深入论证、细化定 位要素及报告成稿位要素及报告成稿提交报告提交报告 发展策划的工作流程发展策划的工作流程发展环境调研（经济发展环境调研（经济 环境和行业环境）环境和行业环境）用地条件分析用地条件分析Hopefluent Real Properties房地产发展策划房地产发展策划宏观研究的方法与例证（经济与规划）宏观研究的方法与例证（经济与规划）中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究的方法与例证（房地产市场）微观研究的方法与例证（项目）微观研究的方法与例证（项目）定位研究的方法与例证定位研究的方法与例证定位的落实定位的落实Hopefluent Real Properties宏观研究的方法与例证（经济与规划）宏观研究的方法与例证（经济与规划）Hopefluent Real Properties宏观经济相关因素运行状况及规律宏观经济相关因素运行状况及规律国内生产总值国内生产总值产业特征及产业机会产业特征及产业机会固定资产投资总额固定资产投资总额居民人均可支配收入及结构分析居民人均可支配收入及结构分析宏观经济发展给项目带来的机会与威胁宏观经济发展给项目带来的机会与威胁城市规划研究城市规划研究城市总体规划及分区规划研究城市总体规划及分区规划研究短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规城市发展给项目带来的机会与威胁城市发展给项目带来的机会与威胁Hopefluent Real Properties例证之：例证之：V V市宏观经济与规划的研究市宏观经济与规划的研究Hopefluent Real PropertiesGDPGDP总量小，人均总量小，人均GDPGDP总量大总量大n nV V市国内生产总值在市国内生产总值在 S S省占比属于较低水省占比属于较低水 平，经济总量规模不平，经济总量规模不 大。大。 n n20032003年年V V市人均市人均 GDP39528GDP39528元元 ，是，是S S省省 之冠。之冠。资源型城市的特点。资源型城市的特点。Hopefluent Real Properties V V市第二产业占比极高。（超大国市第二产业占比极高。（超大国企企SLSL企业是产业构成的主体。企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，受其计划经济烙印制约，V V市第三市第三产业发展滞后，占比很低。产业结产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。构不合理。 由于资源日渐稀缺，由于资源日渐稀缺，V V市正处于城市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。升的空间非常大。Hopefluent Real Properties特殊产业及经济模式的惯性特殊产业及经济模式的惯性V V市城市计划经济色彩浓郁。市城市计划经济色彩浓郁。 以以SLSL企业为龙头的国有经济在企业为龙头的国有经济在V V市占绝对优势，非公有制经济增市占绝对优势，非公有制经济增加值占加值占GDPGDP的比重较低。的比重较低。SLSL企业的生产能力、企业员工消费能力在企业的生产能力、企业员工消费能力在V V市举足轻重，影响深远。市举足轻重，影响深远。劳动生产率 比例人均收入 比例SL企业154.25地方工业102.4当地农业11Hopefluent Real Properties 20032003年年V V市人均可支配收入为市人均可支配收入为1019910199元，增长元，增长11.5%11.5% V V市人均可支配收入仅次于市人均可支配收入仅次于B B市，居市，居S S省各主要城市的第二位省各主要城市的第二位 V V市居民具有很强的消费支付能力市居民具有很强的消费支付能力Hopefluent Real Properties居民消费潜力巨大居民消费潜力巨大人均国内生产总值：第一人均国内生产总值：第一 人均可支配收入人均可支配收入 ：第二：第二人均消费性支出人均消费性支出 ：第五：第五V V市因为特殊产业及经济模市因为特殊产业及经济模 式的惯性，居民消费力尚未式的惯性，居民消费力尚未 完全释放，市场潜力巨大。完全释放，市场潜力巨大。Hopefluent Real Properties 在消费者的构成上，以在消费者的构成上，以SLSL企业系企业系统职工统职工为主的国有经济职工是为主的国有经济职工是V V市市城市消费的主力军。城市消费的主力军。 在消费能力上，在消费能力上，V V市在岗职工的市在岗职工的平均工资居平均工资居S S省第一位，甚至远远省第一位，甚至远远领先于第二位的领先于第二位的B B市。市。这使城市具这使城市具有极好的房地产消费基础。有极好的房地产消费基础。Hopefluent Real Properties 产业结构单一产业结构单一 第三产业发展滞后第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限油田发展开始受限 外来人口数量不大外来人口数量不大 人口增长缓慢人口增长缓慢 人口密度偏低人口密度偏低市场持续消费力不足市场持续消费力不足在本地住房需求逐渐在本地住房需求逐渐 满足后，房地产发展满足后，房地产发展 将进入减速期。将进入减速期。城市规模城市规模 V V市市20032003年年末总人口为年年末总人口为176.81176.81万人，同比上升万人，同比上升0.8%0.8% 项目所在的项目所在的DYDY区区20032003年年底全区总人口年年底全区总人口58.5958.59万人，同比增加约万人，同比增加约1.9%1.9% 中心城建成区面积达到中心城建成区面积达到60.260.2平方公里。平方公里。项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机Hopefluent Real PropertiesV V市城市现状述评市城市现状述评西城区西城区中部城区中部城区东城区东城区本项目本项目Hopefluent Real Properties总体规划：一城、二区、三中心总体规划：一城、二区、三中心 以以SLSL企业管理办公和企业管理办公和 商业服务为主的西部商业服务为主的西部 公共服务设施中心公共服务设施中心以以V V市政府和规划的商市政府和规划的商 务中心为主的东部公务中心为主的东部公 共服务设施中心共服务设施中心以体育中心、会展中以体育中心、会展中 心为主的中部公共服心为主的中部公共服 务设施中心务设施中心中心城中心城西城区西城区东城区东城区Hopefluent Real Properties发展趋势：发展趋势：生活内聚，产业外延生活内聚，产业外延 东城向西发展东城向西发展 西城控制三面向东发展西城控制三面向东发展 东西城相对集中东西城相对集中 整体融汇发展整体融汇发展 加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城 西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。城打造新形象，成为城市新名片。Hopefluent Real Properties中观研究的方法与例证（房地产市场）Hopefluent Real Properties中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究之目的：中观研究之目的：通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。中观研究之模块：中观研究之模块： 市场发展历程研究市场发展历程研究 市场格局分析市场格局分析 市场需求分析市场需求分析 典型个案分析典型个案分析 市场走势分析市场走势分析Hopefluent Real Properties不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简 单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。高调起步 （1991-1993年）进入寒冬 （1993-1999