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- 1 - 2014 年常州市房地产市场分析报告 2014 年,常州房地产市场总体呈现深度调整态势,以价换量、去库存化特征明显。 具体表现为新建商品房市场量价齐降, 房地产开发投资、信贷、税收增速大幅下滑,市场信心低迷,中小房企资金链断裂风险增加;同时,在市场的自发调节和政府的强力调控下,土地供应和商品房新增供应大幅缩减, 库存增长明显放缓, 外来人口购房比例继续上升;从四季度开始,受央行放松限贷和不对称降息等利好政策的提振,市场逐步止跌企稳。 一、2014 年常州房地产市场运行基本情况 (一)新建商品房市场成交情况一)新建商品房市场成交情况 一是商品房成交量有所下降。2014 年,常州楼市观望氛围浓厚,各在售楼盘虽然加大了促销力度,外来人口购房比例也连续五年增长,达到了 41.25%的最高纪录,但成交总量较 2013 年仍然有所下降。2014年,全市商品房成交 827.15 万平方米,同比下降 1.24%;其中,全市商品住房成交 690.31 万平方米, 比下降 3.87%。 市区商品房成交 664.70万平方米,同比下降 2.87%;其中,市区商品住房成交 551.37 万平方米,同比下降 6.44%。从全年走势来看,2014 年前三季度市场成交较为低迷,从四季度开始,受央行放松限贷和降息的提振,市场成交有所回升。 从全国、 全省、 区域情况来看, 我市商品房销量降幅低于全国 (-7.6%)和东部地区 (-13.7%) 平均水平, 商品住房销量降幅低于全省 (-10.12%)和苏南(-8.37%)地区的平均降幅;我市市区商品住房销量在全省仍排- 2 - 名第 3 位,仅低于苏州和南京;在江浙沪城市中排名第 5 位,仅低于上海、苏州、南京和杭州;在全国地级以上城市中排名第 29 位。 二是商品房成交均价下降明显。2014 年,开发企业在房地产信贷紧缩和市场滞销的双重压力下,资金面明显吃紧,大幅降价促销、回笼资金成为企业的主要经营策略。2 月份,新北区雅居乐星河湾项目率先以 6 折甩卖的营销噱头打响了“特价房”促销的第一枪。在媒体的推波助澜下,我市在售楼盘纷纷跟进,价格战不断升级,市场成交均价出现大幅下降。2014 年,全市商品房成交均价为 6207 元/平方米,同比下降 11.62%;其中,全市商品住房成交均价为 6047 元/平方米,同比下降 11.53%。2014 年,市区商品房成交均价为 6489 元/平方米,同比下降 10.50%;其中,市区商品住房成交均价为 6349 元/平方米,同比下降 10.39%。从全年走势来看,上半年围绕“特价房”营销主题,市场均价快速下降;到三季度,市场价格明显已经见底,跌无可跌,并出现企稳迹象;到四季度,随着销量的回升和改善型住房成交的增加,市场均价也开始出现小幅回升。 从全省来看, 我市市区商品住房价格低于南京、苏州、扬州、无锡和南通,位于全省第 6 位。 三是商品房新增供应大幅减少。2014年,受市场环境的影响,开发企业明显放缓了开发和推盘的节奏,商品房新增供应量较去年大幅减少。2014年,全市商品房批准预售面积996.52万平方米,同比下降20.23%;其中,全市商品住房批准预售710.93万平方米,同比下降27.95%。2014年,市区商品房批准预售789.88万平方米,同比下降22.89%;其中,市区商品住房批准预售558.62万平方米,同比下降- 3 - 29.73%。 从全年商品房新增供应的情况来看, 供应的降幅高于销售的降幅20个以上百分点, 表明市场已经在自发调节供求关系, 减轻市场库存压力;但从绝对值来看,新增供应的总量还是偏大。市区商品住房新增供应在全省排名第5位,低于南京、苏州、南通、无锡。 四是商品房可售余量增长明显放缓。2014 年,降价促销和去库存成为常州楼市的主基调。 开发企业有意识地减少了新增供应, 主要着力于在售楼盘的促销和去化。至 2014 年末,全市商品房可售余量为1765.79 万平方米, 同比增长 4.68%; 全市商品住房可售余量为 1009.32万平方米, 同比下降 0.30%。 至 2014 年末, 市区商品房可售余量 1379.07万平方米,同比增长 3.67%;市区商品住房可售余量为 756.71 万平方米,同比下降 1.58%。按照 2014 年的月均销售速度,全市商品房和商品住房可售余量的去化周期分别约 26 和 18 个月, 市区商品房和商品住房可售余量的去化周期分别约 25 和 16 个月。 应该说, 虽然我市库存总量依然高企, 但随着新增供应的减少, 库存高速增长的势头得到了初步抑制,商品住房库存总量已经出现见顶的迹象。从全省来看,我市市区商品住房可售余量去化周期仅高于南京(11 个月)和苏州(15 个月),省内其他城市商品住房可售余量去化周期均高于我市。 五是二手房交易同比下降。2014 年,全市二手房成交 292.34 万平方米,同比下降 14%;全市二手住房成交 217.87 万平方米,同比下降18%。市区二手房成交 212.47 万平方米,同比下降 11%;市区二手住房成交 147.78 万平方米,同比下降 17%。二手房交易同比下降,主要是由于 2013 年上半年受“国五条”差额征收存量房交易个人所得税的政- 4 - 策预期影响, 二手房市场出现了井喷式恐慌性交易, 当时的交易量出现了非正常的大幅增长导致 2013 年度基数偏高; 而 2014 年, 这样极端的政策影响并不存在。从全年走势来看,2014 年上半年交易量同比大幅下降 40%以上,而下半年成交量较 2013 年同期则出现了明显增长。总体来看,2014 年二手房的交易水平比较正常,成交量也高于 2012 年,特别到 2014 年下半年,受央行放松限贷、降息等利好政策影响,成交明显趋于活跃。 (数据来源:常州市房管局) (二)土地市场成交情况(二)土地市场成交情况 一是供应总量上较去年呈大幅下降趋势。2014 年常州全市共公开出让开发用地 133 宗,成交面积 229.06 公顷,成交金额 41.78 亿元,与去年同期相比分别下降了 57.96%和 70.64%;市区公开出让开发用地27 宗,成交面积 88.29 公顷,成交金额 21.65 亿元,与去年同期相比分别下降了 61.10%和 72.36%;中心城区公开出让开发用地 6 宗,成交面积 24.52 公顷,成交金额 11.36 亿元,与去年同期相比分别下降了65.11%和 67.90%。全市仅金坛的成交金额同比上涨了 15.86%,主要原因是金坛 2013 年出让地块有中有很大一部分为安置房,其作为民生项目,地价普遍偏低,导致整体出让金也较以往偏低。 进入 2014 年,我市市区商品房成交量的持续下滑再加上上半年部分房产项目的“降价风波”影响了房地产企业拿地的积极性,楼市低迷造成的连带效应逐步向土地市场传导。上半年市区土地交易较为冷淡,进入下半年后我市相继发布了 关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见(常房发【2014】45 号)、关于完善市区经营性用地出让- 5 - 的相关意见(常国土资发【2014】85 号)等文件,经营性用地上市受到了更为严格的控制。 二是供应结构上商业地产成为供地主力。2014 年度,常州全市共公开出让开发地块 133 宗,其中纯商业地块 92 宗,商住地块 29 宗,纯住宅用地仅 12 宗。其中市区纯商业地块 22 宗,商住地块 3 宗,纯住宅地块 2 宗。 全市 2014 年成交地块中共出现 11 宗地块溢价, 其中武进区邹区镇杨庄村广灵路南、工业大道东侧地块,溢价率 20.08%,新北区罗溪宾馆周边 3 宗地块分别溢价 47.66%、47.22%、47.65%,溧阳市燕山新区燕明路南侧一号地块溢价 316.36%, 濑江新城商务办公区 6 个地块分别溢价 58.42%、58.08%、58.03%、58.20%、57.73%、58.22%,而2013 年仅有一宗地溢价。 三是区域供应量上有高有低。 2014 年度, 全市出让开发地块 229.06公顷中,中心城区 24.52 公顷,占全市公开出让开发地块总面积的10.70%;新北 8.48 公顷,占全市公开出让开发地块总面积的 3.70%;武进55.29公顷, 占全市公开出让开发地块总面积的24.14%; 金坛44.94公顷,占全市公开出让开发地块总面积的 19.62%;溧阳 95.83 公顷,占全市公开出让开发地块总面积的 41.83%。全市新北区供地量最少,溧阳市供地量最多。 (数据来源:常州市国土局) (三)房地产信贷情况(三)房地产信贷情况 至 2014 年 12 月末, 全市房地产各项贷款余额为 1179.01 亿元 (不含个人住房公积金贷款),比年初增加 123.74 亿元,增幅为 11.72%,较2013年增加额减少67.63亿元, 增速较2013年下降10.43个百分点。- 6 - 其中,全市房产开发贷款余额为 265.08 亿元,比年初增加 2.49 亿元,增幅为 3.25%,较 2013 年增加额减少 67.96 亿元;全市地产开发贷款余额为 168.85 亿元,比年初增长 64.64 亿元,增幅为 62.04%,较 2013年增加额增加 33.94 亿元;个人住房商业贷款余额 680.32 亿元,比年初增加 63.99 亿元, 增幅为 10.38%, 较 2013 年增加额减少 29.31 亿元。至 2014 年 12 月末,住房公积金贷款累计发放 48.91 亿元,同比减少1.31 亿元,下降 2.61%;贷款余额 179.07 亿元,同比增长 16.85%。 (数据来源:人民银行常州支行、常州市住房公积金管理中心) (四)房地产开发投资情况(四)房地产开发投资情况 2014 年,全市房地产开发投资 681.53 亿元,与去年同期持平,投资增幅较上年下降 17.1 个百分点。其中,住宅完成开发投资 461.05亿元,同比下降 2.6;商业营业用房完成开发投资 112.33 亿元,同比增长 6.7;办公楼完成开发投资 31.63 亿元,同比增长 2.3。至2014年末, 全市在建商品房施工面积达到4459.64万,同比下降5.8, 增幅较上年下降 16.5 个百分点。其中,在建住宅施工面积 3015.00 万,同比下降 10.1,增幅较上年回落了 20.6 个百分点。2014 年,全市商品房新开工面积 916.51 万,同比下降 27.4。其中,住宅新开工面积 588.36 万,同比下降 33.0。 (数据来源:常州市统计局) (五)房地产业税收情况(五)房地产业税收情况 2014 年,由于楼市出现下行调整,常州房地产业税收增幅、占比份额、 贡献率全面下降。 虽然房地产业仍是我市地方税收唯一超百亿的- 7 - 行业,但全年房地产业税收入库 111.36 亿元,同比减收 3.78 亿元、下降 3.28%,增幅低于去年 13.83 个百分点;税收占比 32.73%,低于去年3.23 个百分点;增量贡献率由去年的 85.44%下降为-18.84%。其中,企业所得税和土地增值税分别为 4.86 亿元和 17.28 亿元, 同比减收 2.89亿元和 5.18 亿元,分别下降 37.31%和 23.07%。 (数据来源:常州市地税局) 二、2014 年常州房地产市场存在的主要问题 2014 年三季度开始,国家已经逐步开始放松限购、限贷等抑制性调控政策, 央行货币政策也逐步进入降息周期, 这些对房地产市场都将形成利好。 但从当前常州市房地产市场的现状来看, 市场供求矛盾尚未实质性改善,市场信心尚未完全恢复,市场风险警报也尚未解除。 (一)市场供求亟需平衡(一)市场供求亟需平衡 房地产市场出现下行调整,其根本原因在于市场供求关系失衡。2014 年,常州市商品房可售余量已经创出历史新高,而市场成交需求却有下降的趋向, 供求剪刀差问题严重影响了市场预期, 成为了制约
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