2 5解读房地产新政及对策2 0 1 0 年4 月1 4 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 会议主要精神是研究在今年元月初实施 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的通知 的背景下， 对部分城市房价、 地价出现过快上涨势头的进行平抑，在住房供需及住房供给二方面进行调控。4 月1 7 日， 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （以下简称 通知 ） 下发。 这是个重大的利好，对投机性购房及购房投资敲响了一记响亮的警钟。 中央下决心打出的这二套“组合拳” ，是近十年来最严厉的调控措施。 从执行效果来看， 虽然没有立竿见影，但对愈演愈烈的畸形房地产市场将是一个沉重的打击。 本文尝试从信贷、 监管等方面进行解读房地产新政， 多管齐下执行中央政策， 务必使高房价在一定时期内回归到理性和正常。 1 一管：管好“钱”通知 要求， 坚决抑制不合理住房需求， 实行更为严格的差别化住房信贷政策。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。解读及对策: 不合理住房需求是引发房价高涨的推手， 而根源就是疯狂的外地炒房团和本地投资性购房这些市场不和谐音符。 为抑制这种不合理需要， 此次银行方面首当其冲， 不是应根据风险情况而定， 而是必须照此办理“一刀切” 。除执行中央政策要求货款的比例外，还要具体情况区别对待，严格执行。 一是户籍限制。凡属外地户口购房，对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的坚决不予货款。 如果这条能严格执行， 外地人用按揭购房之路就被堵死了， 而不依靠银行贷款也能炒房的 “温州炒房团” 和 “山西煤老板” 等也会权衡利弊是否继续跟进，其风险也陡然增加不少， 从而使本地市场得以慢慢冷却。 需要注意的是， 要防止借用或假造本地人的身份证进行炒房的行为。 二是严格界定首套、 二套以上住房的标准。 相关部门已经在着手制度其标准， 不以银行贷款为标准， 而是以一个家庭实际拥有的住房数量为准。 为把握此次调控的龙头， 需要相关部门的配合。一是银行要与国土、 房管部门联手， 建立房源信息查询系统，进行房屋数量甄别。二是要防止弄虚作假，主要是以假身份证或亲戚身份证购买、 夫妻搞假离婚而购买或者以别的名义购买的。 前些年为分房改房而搞假离婚的大有人在， 现在为了达到另外目的也不能排除这种现象， 因为目前离婚、 结婚手续再简单不过了。目前据说南京就有为买第二套房而假离婚的事件，一因为想多买套房，二是也因为赚钱艰难。 这两方面就要求银行方面多一个心眼，不仅凭一纸证明，而要深入到单位和家庭进行调查，情况属实后才给予办理。 因为政策出发点是为解决没房住的问题， 一家人没有必要住两套房。房地产按揭贷款也只支持住房的资金需求， 而不能由银行货款进行投机。 此举虽然也会影响到正常的改善性住房的需求，但如果不全部切断与银行方面的联系就无法进行信贷上的调控。解读房地产新政及对策 徐炉清中国房地产金融焦 点 透 视2 6中国房地产金融2010第10期2 二管：管好“房”通知 要求， 地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读及对策: 外地人购房要有社保或税收证明才行，那如何防止本地人或者不用银行贷款炒房的外地人呢。 要防止炒房就非得有行政命令才行。 一是要求地方人民政府出台暂行规定， 划定时间段， 本地人购房时间在多少年以上才可以买第二套住房，如可规定有一套新购商品房或有房改房的在一定时期内暂停购房。如果非得购房，可采取以旧换新的方法，即把原有的旧房上市，交易后再购买第二套住房。 外地人只能凭自己的身份证进行自住性购买， 且要有居住证才行。 二是防止权力炒房和特权房。 与普通百姓相比， 权力部门相对信息资源丰富、 便捷， 一有消息他们便可能捷足先登弄到便宜房子，成为既得利益者。而这些人大部分都享受了福利房或者本身就不止一套房， 弄到的房无非就是加价倒卖。 再有就是手中有权的人利用权力寻租， 逼使开发商让利，从中进行炒卖赚取差价， 严重扰乱正常的交易秩序。还有就是政府权力部门建设限价商品房或集资房，人手一套， 分得住房后进行倒卖， 更加重了百姓的抢购和恐慌心理。 从某种意义上说， 这种现象与外地炒房团相比其危害性有过之而无不及，对社会上炒房起到了无形的推动作用。 国家早在1 9 9 8 年就取消了福利分房的政策， 到如今还在为特权群体谋福利， 与中央唱对台戏， 是对我国房改制度的公然挑战， 既然现在走的是市场化与保障性住房相结合的路子，就不允许任何人和单位有特权， 住房面前人人平等。 地方政府要介入， 坚决取消为公职人员建设特权房。 同时， 要按照公务员管理条例约束公职人员， 剥夺公职人员的购房特权， 违规者进行处罚。 有必要的话， 要像当年房改一样成立清理住房的专门机构，摸清住房状况，然后对号入座，当然也要有违规的严厉处罚。 三是防止开发商垄断炒房， 严禁开发商 “捂盘” 、“惜售” 、 哄抬房价， 或与专业炒房团体联手抬高房价等。 对此， 国家住建部已出台了 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度的有关通知 ，对商品房预售进行了更严格的规定，这就需要房管部门进行监管， 并出台具体操作措施， 堵住拉高房价的关口。3 三管：管好“事”国务院会议要求， 稳定房价要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。而 通知也要求，对稳定房价不力， 影响社会发展和稳定的要问责。 国务院各有关部门要根据本通知精神， 加强对各地的指导和监督检查。 各地区、 各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。解读及对策: 此次调控强调了地方政府及其相关部门的责任。有的城市房价高昂，直线上涨， 与相关部门的怂恿和默许甚至助纣为虐是分不开的。 最重要的是， 地方政府处在风口浪尖上， 又处在领导和具体执行层面的交接点上， 一定要有所担当， 做房地产新政实施的排头兵。 如何落实到位， 应该要像计划生育、综合治理和安全生产一样对政府领导和相关部门实行一票否决制， 出现问题要负领导责任， 相关人员负连带责任。只要这样，才能提高责任心和使命感， 真心实意去抓稳定房价的事。 一是地方政府要把此次调控提上议事日程， 并确定第一责任人， 出了问题唯责任人是问， 房价居高不下的要引咎辞职。 二是再次重申加强监管职能。 相关部门要把这次调控作为工作常态来抓，而不是写在纸上，放在文件上， 风头一过该干什么还干什么。 国土部门负责按新政策出让土地， 规划部门把好规划关， 房管和建设部门管好预售及投诉等等， 经办的具体人员各司其职。 不把屁股坐到监管对象一边， 不与开发商谋取福利， 站在公平的立场上，与中央同一个声音说话， 做到监管不缺位。 地方政府要把此次调控列为部门年度考核计划，做到有奖有惩。 三是相关部门要在政府协调下启动联动机制， 成立联席会议制度，以解决调控过程中出现的各种问题，将调控进行到底。4 四管：管好“口”通知 要求， 新闻媒体要加强正面引导， 大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费， 形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。解读及对策：以往的房价高企， 与媒体的推波助澜不无关系。 为了自身利益， 部分媒体迎合开发商当吹鼓手， 有意无意中抬高了房价。 媒体是党和人民的喉舌， 是要为大多数群众服务的， 要有良好的职业操守。 眼下应该做的是， 主流媒体要配合中央和地方政2 7府，把握正确的导向，实事求是地宣传房地产行业。要结合自己的职责， 出台宣传方案和宣传计划， 对房地产新政进行解读， 引导开发商赚取合理的利润， 把居民的视线再拉回到原本的位置。 非主流媒体也要站在公益的立场上， 不能违背良知， 置职业道德于不顾，为不良开发商歌功颂德， 造成负面影响。 一是多从正面报道住房保障制度取得的成就， 完成居者有其屋的宗旨。二是专题报道要实事求是，不拔高、不作秀，还专题报道的本来面目。三是房产广告要有审批程序，不符合规定或与社会相悖的广告坚决不登。任何商品都有价值规律，如果价格严重违背价值， 则表明此商品被扭曲， 也说明到了还本来面目的时候。乱世要用重典， 高房价要下猛药， 一针见血才能见效。 政策有了， 接下来最重要的应该是执行力度。我们不应该只停留在照本宣科、 勉勉强强贯彻和部署层面上，更不能和以往一样“上有政策下有对策” 走过场、搞形式，而是应该深入、深化、细化，可严可松的要从严， 可放可管的要管， 甚至可以创新超前的监管模式， 彻底扭转当前楼市不正常的现象。 要想把这次房地产新政真正落实到位， 单单在房价过高、 上涨过快的部分城市进行 “休克疗法” 声势不是很浩大，形不成合围之势。 可在房价高得离谱的城市先积累调控经验， 然后迅速复制， 在所有大中城市包括二三线城市实施新政， 借中央刮起的东风进行遏制， 这样才能达到全面落实的目的，巩固和谐社会的成果。收稿日期：2 0 1 0 - 0 6 - 0 1作者工作单位: 中山市环境卫生管理处，广东 中山5 2 8 4 0 3作者简介：大专，房地产经济师。本文编辑：王士荣信息动态（本刊记者：王士荣）8 月1 2 日，2 0 1 0 博鳌房地产论坛在海南博鳌举行。国内知名专家学者樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗等和房产企业精英近7 0 0 人参加了本次论坛。本次论坛围绕国家房地产调控政策出台之后， 中国房地产如何发展而展开。 来自全国的房产经济专家、 房产企业精英巨头共同探讨伴随着调控深入、 政策转轨， 中国房地产的未来十年充满着各种不确定性， 中国经济与房地产政策将在未来作出何种抉择 ； 以及在资本的泡沫阴影下， 房地产调控与行业又将呈现怎样的一个新周期， 经济结构的转变将带来一个全新的经济运行环境， 政策及市场的急剧变化则为中国房地产行业带来一个不确定的未来等热点议题。博鳌房地产论坛开始于2 0 0 1 年8 月， 已连续成功举办十届， 是中国房地产行业的专业论坛。今年论坛的主题是“新政下的中国房地产” 。2 0 1 0 博鳌房地产论坛隆重召开中国房地产金融焦 点 透 视