房地产业 房地产业 （2014 年 2 季度） 要点提示 要点提示 2014 年上半年，为缓解经济下行压力，我国政府先后出台了包括扩大铁路投资、加强棚户区改造、减免中小企业税费、定向降准等一系列“稳增长”措施。在一系列因素的交织作用下，上半年我国经济运行总体平稳，国内生产总值同比增长 7.4%。分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度同比增长 7.5%，二季度 GDP 同比较一季度提高 0.1 个百分点，表明经济运行缓中趋稳态势已基本确立。 经济要转型， 就要逐渐减少宏观经济对房地产行业的依赖， 上半年房地产投资增速趋势性回落至 14.1%， 有助于社会淘汰落后产能和经济转型。 2014 年上半年，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落， 新开工面积和销售面积增速均低于上年同期， 一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格，部分城市频见楼盘促销现象，全国房价也趋于止涨。面对一系列运行指标持续下行的不利因素，有分析认为我国房地产行业“拐点”已到，但笔者认为，一系列运行指标的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果， 是趋势性的正常的回落， 且支撑房地产的基础要素并未发生根本改变，行业拐点尚不明显。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年的快速发展后已进入调整期。 展望 2014 年下半年， 全球经济发展态势总体向好， 我国经济将呈现平稳增长态势，全年增长率有望保持在 7.5%左右。经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展， 但房地产行业对经济增长的拉动效应正在逐渐减弱。 从目前房地产市场运行情况来看， 如果房地产信贷等政策不发生大的变化， 预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年；房地产市场销售情况仍不乐观；房价仍将面临下行压力，对一些供给量过大的城市，房价下行压力会更大一些。但也要认识到，目前全国的房价收入比处于 1998 年以来的最低水平，这也意味着 2014 年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。 目录 目 录 目 录 正文目录 正文目录 1 2014 年 2 季度房地产业发展环境分析 . 51 2014 年 2 季度房地产业发展环境分析 . 5 1.1 宏观经济形势分析 . 5 1.2 产业政策环境分析 . 7 1.2.1 限购政策迎退出窗口期 多地明确“救市” . 7 1.2.2 “公廉并轨”有利于推进保障性安居工程建设 . 8 1.2.3 “以房养老”试点正式启动，难题仍待解 . 10 2 2014 年 2 季度房地产市场运行情况 . 122 2014 年 2 季度房地产市场运行情况 . 12 2.1 房地产开发景气指数分析 . 12 2.2 房地产市场供给情况分析 . 13 2.2.1 房地产投资增速持续下行 . 13 2.2.2 开发企业到位资金全面趋紧 . 18 2.2.3 土地购置面积连续多月下滑 . 20 2.2.4 新开工面积增速持续负增长 . 21 2.3 房地产市场销售情况分析 . 23 2.4 全国房地产市场价格变动情况 . 26 3 2014 年下半年房地产业发展趋势预测 . 293 2014 年下半年房地产业发展趋势预测 . 29 3.1 宏观经济形势预测 . 29 3.2 房地产政策走向预测 . 30 3.2.1 因城因地分类调控将成为常态 . 30 3.2.2 “限购令”全面放开或指日可待 . 30 3.2.3 房地产长效机制建设将加速推进 . 30 3.3 房地产市场主要运行指标预测 . 32 3.3.1 房地产投资增速将继续回落 . 32 3.3.2 房屋销量将继续下降 . 32 3.3.3 房价大幅回落的可能性很小 . 32 图目录图目录 图 1 2009 年 2 季度-2014 年 2 季度各产业累计国内生产总值同比增长率变动趋势 . 6 图 2 2011 年 2 季度-2014 年 2 季度累计房地产投资和 GDP 同比增长率变动趋势 . 6 图 3 2010 年 2 月-2014 年 6 月房地产开发综合景气指数走势 . 12 图 4 2011 年 9 月-2014 年 6 月累计固定资产投资及房地产开发投资同比增长率变动趋势 14 图 5 2012 年 3 月-2014 年 6 月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势 . 15 图 6 2014 年 1-6 月累计不同用途房地产开发投资占比情况 . 16 图 7 2010 年 10 月-2014 年 6 月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势 17 图 8 2014 年 1-6 月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重 . 18 图 9 2010 年 10 月-2014 年 6 月累计房地产开发企业资金来源构成同比增长率变动趋势 19 目录 图 10 2013 年 2 月-2014 年 6 月累计开发企业土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 . 21 图 11 2013 年 2 月-2014 年 6 月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长率变动趋势 . 22 图 12 2013 年 2 月-2014 年 6 月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 . 23 图 13 2013 年 2 月-2014 年 6 月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 . 25 图 14 2013 年 2 月-2014 年 6 月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 . 25 图 15 2014 年 1-6 月新建商品住宅同比价格最高涨幅变动趋势 . 26 图 16 2013 年 1 月-2014 年 6 月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市个数 . 27 表目录 表目录 表 1 2013 年 2 季度-2014 年 2 季度各产业累计国内生产总值及增长情况 . 5 表 2 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国固定资产投资及房地产开发投资增长情况 . 13 表 3 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计不同用途房地产开发投资及同比增长情况 . 14 表 4 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 . 17 表 5 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况 . 18 表 6 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国房地产开发企业土地购置与待开发面积情况 . 20 表 7 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长情况 . 21 表 8 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况 . 22 表 9 2013 年 6 月-2014 年 6 月累计全国商品房销售情况 . 24 发展环境分析 1 2014 年 2 季度房地产业发展环境分析 1 2014 年 2 季度房地产业发展环境分析 为缓解经济下行压力，自 3 月份以来，我国政府先后出台了包括扩大铁路投资、加强棚户区改造、减免中小企业税费、定向降准等一系列“稳增长”措施。在一系列因素的交织作用下，上半年我国经济运行总体平稳，国内生产总值同比增长 7.4%。分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度同比增长 7.5%，二季度 GDP 同比较一季度提高 0.1 个百分点，表明经济运行缓中趋稳态势已基本确立。 经济要转型， 就要逐渐减少宏观经济对房地产行业的依赖。上半年房地产投资增速趋势性回落至 14.1%，有助于社会淘汰落后产能和经济转型。 1.1 宏观经济形势分析 1.1 宏观经济形势分析 从国际经济形势来看，全球经济延续温和复苏增长态势。从国际经济形势来看，全球经济延续温和复苏增长态势。2014 年上半年，尽管受北美极寒天气、 乌克兰危机及部分新兴市场政治动荡等不利因素影响， 全球经济仍然延续了温和复苏性增长态势。2014 年上半年