住房贷款保险合同研究第第 1 1 章章 房贷险概论房贷险概论所谓住房抵押贷款保险（以下简称“房贷险” ）是为了化解因借款人的信用 风险或抵押物的毁损及产权风险等，由借款人或者贷款机构向保险公司交纳保 险费，出现保险合同约定的保险事故后，保险公司补偿贷款人所受损失的保险。 就我国住房贷款保险发展的现状而言，目前只存在住房抵押贷款财产保险、住 房贷款保证保险、住房贷款人身保险和集住房抵押贷款财产保险和住房抵押贷 款保证保险于一体的住房抵押综合保险。因此，后文主要就这几个险种进行讨 论。1.1 我国房贷险的产生及发展我国房贷险的产生及发展住房贷款市场是一个潜力巨大的市场。住房贷款业务的开展，给购房人、 银行、房产商都带来了诸多益处：对购房人而言，把明天挣的钱今天拿来用， 极大了提高了生活品质；对银行而言，拓宽了业务领域，拥有了长期、稳定的 顾客群；对房产商而言，则是拓宽了顾客的范围，并盘活了资金。因此，住房 贷款业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，我们在为住房贷款给社 会经济领域带来繁荣而欢欣鼓舞的同时，也应当看到其复杂的法律关系后，暗 藏着巨大的风险。 “无风险，无保险” 。保险制度的生命正在于防范风险，那么首先应明确贷 款住房制度所面临的风险： 1.1.11.1.1 贷款银行所面临的风险贷款银行所面临的风险 1 1、源于房产商的风险：、源于房产商的风险： (1)房产商的欺诈行为。房产商取得贷款后，用于其他用途，或者携款而逃； （2）经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼；（3）房产商所建楼房质量不 符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，不能正常“供楼“(按约偿还银 行贷款本息） ；（4）房产商所开发楼房由于质量或其他原因，无法领到房产证 而使贷款无效；（5）房产商违法预售而使贷款无效。 2 2、来源于购房人的风险：、来源于购房人的风险： （1）自然风险，借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤 残、丧失工作能力而失去还款能力的风险；（2）社会风险，因所在单位倒闭、 撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致 使借款人无法继续归还购房贷款；（3）道德风险，一些人通过弄虚作假等不正 当手段来骗取贷款，不予偿还。 3 3、源于抵押物的风险：、源于抵押物的风险： （1）一般情况下，抵押物是贷款住房贷款安全最基本的保障，一旦借款人 在还贷上发生违约行为，抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖 抵押物，获得优先清偿。但我国贷款住房贷款法律体系和房地产市场体系尚未 健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现 其债权。 （2）自然风险，主要包括火灾、地震、洪水、雷电、冰雹等。这些风险能 够从物理性质上改变房屋的结构和质量，使房屋的价值遭到破坏。 （3）社会风险，即人的活动，比如个人或团体的过失、疏忽、恶意（盗窃、抢劫）等行为，使房屋遭受损坏或损毁。 4 4、银行的流动性风险：、银行的流动性风险： 我国发放住房贷款的金融机构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金 来源主要是储蓄存款，属于短期资金来源，而贷款住房贷款期限一般较长，因 此，金融机构就存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。 5 5、经济风险：、经济风险： 住房权利人在从事与住房相关的经济活动时，因经营管理不善、市场预测 失误、价格波动、通货膨胀或利率变动等风险导致与住房相关的预期收益损失。 根据保险学原理，经济风险不是可保风险，当相关风险因素使得经济环境向着 不动产升值的方向变化时，相关权利人会得到高出正常利益的收益。 1.1.21.1.2 购房人所面临的风险购房人所面临的风险 对购房人及其继承人来说，其面临的风险有如下几个方面：（1）由于不幸 事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力 的风险；（2）由于所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒 的原因而失业或造成收入下降，致使无力继续归还购房贷款的风险；（3）因无 力偿还购房贷款而被迫从所购房屋中迁出的风险；（4）所购房屋质量低劣所致 风险；（5）因遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋损毁、灭失的风险。 1.1.31.1.3 房产商所面临的风险房产商所面临的风险 对房产商来说，其面临的风险主要是由于设计及建筑单位的原因所致房屋 质量低劣而导致的风险、建筑材料价格上涨以及购房人不继续“供楼“致其承担 连带责任的风险1。1.2 我国房贷险的发展现状我国房贷险的发展现状为了采取风险防范措施，银行在住房贷款中引入保险，以规避和化解风险。 房贷险在我国的发展大致可以划分为以下几个阶段: 1.2.11.2.1 第一阶段（第一阶段（19921992 年年-1994-1994 年）年）起步期起步期 20 世纪 90 年代初，我国学习新加坡实行住房公积金制度，大力推行公积 金贷款以鼓励个人购买住房。参照国外做法，由借款人将所购房屋抵押给贷款 人，为避免因意外或自然灾害使房屋受损，将房屋向保险公司投保。上海于 1992 年在全国率先推出了抵押住房保险条款 ，主要针对申请公积金贷款的 情况。该条款作为一个地方性的试点条款，对于公积金制度的推行和住房制度 的改革提供了有力的支持作用。 1.2.21.2.2 第二阶段（第二阶段（19941994 年年19981998 年）年）发展期发展期 当时个人购买住房己不仅仅限于公积金贷款，建行及其他商业银行还纷纷 推出了个人抵押商品房贷款。为此，上海人保又抢先推出了抵押商品住房保 险条款 。1995 年底，天安保险公司在全国首先推出了试行的商品房贷款保 证保险条款;1997 年 1 月，北京太平洋保险公司推出包括抵押住房保险责任 和保证保险责任的中国太平洋保险公司北京分公司购房(贷款)综合保险条款(试行)，进行了保证保险的试点。住房贷款保证保险开始成为保险公司所注目 的新的业务领域，但是，其还仅处于地方性试点阶段。 1.2.31.2.3 第三阶段（第三阶段（19981998 年年-2000-2000 年）年）-上升期上升期 表现在两个方面:一是抵押住房保险由地方性条款逐步上升为全国性条款;1王涌泉：住房贷款法律制度研究 （五） ，参见http:/www.guxiang.com/xueshu/others/falv/200105/200105040031.htm。二是抵押贷款定期人身保险条款开始推出。住房贷款保险产品日趋丰富。1998 年 5 月，央行对个人住房担保贷款管理试行办法进行修改后颁布个人住 房贷款管理办法(以下简称办法)。 办法第 25 条规定:“以房产作为抵 押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。 抵押期内，保险单由贷款人保管。 ”抵押住房保险由一项具体政策上升到由全国 性的部门规章加以规范。而且，多家财产保险公司根据前期的试点经验，将抵 押住房保险条款在保险法颁布后上升为全国性条款。人保在推出全国性的 个人抵押贷款房屋保险条款的同时，还推出了附加的个人购置住房抵押 贷款保证保险条款 。中国人寿从发展自身业务，配合国家的住房信贷政策出发， 先后推出了个人购房贷款定期人寿保险条款(1998)、 安居定期保险条款 (1999)和国寿鸿信消费信贷定期寿险条款 (2000)。太平洋保险公司推出了 中国太平洋保险公司喜洋洋消费借贷者定期寿险条款 。 1.2.41.2.4第四阶段（第四阶段（20012001 年年- -今）今）-完善期完善期 南方周末于 2002 年 9 月 26 日按揭购房强制保险“八宗罪” 2，一 石激起千层浪，保险公司、银行与消费者的矛盾不断升级。2006 年 8 月，交行 率先在全行范围内不再强制购买房贷险，其他银行纷纷效仿，房贷险一下子由 原来的“香饽饽”变成的“鸡肋” ，带来了全国的退保潮，保险公司严重亏损。 房贷险的改革迫在眉睫，如何完善房贷险体系提上了议事日程。第第 2 2 章章 合同主体分析合同主体分析2.12.1 保险人保险人按办法第 25 条规定，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款 人代办有关保险手续。但事实上购房人要想取得贷款，只能向银行指定的保险 公司投保，剥夺了消费者的选择权。银行的这种指定行为，不仅是保险强制问 题，还包括银行双方代理的问题。 2.1.12.1.1 强制险问题强制险问题 我国虽然并未将房贷险列为强制保险，但事实上借款人欲获得贷款必须购 买保险。目前银行对房贷险的强制逐步放宽，房贷险投保率急剧下降，在我国 保险意识还不强的情形下，这势必会加大银行的风险。 在美国和加拿大，贷款是以担保作为最基本的风险防范形式，此外是否要 求购买房贷险，根据不同的情况规定不同，通常情况下，购房人在购房时除了 以所购房屋作抵押担保外，还必须购买贷款保险;但是如果购房人的首付款比例 在 25%以上，只要以所购房屋作为抵押担保即可获得贷款，不强制购买贷款保 险，而购房人自愿购买贷款保险通常是为了降低首付款比例或者获得优惠的利 率。3而在法国、荷兰、澳大利亚等国家，贷款并不以抵押担保为最基本的风险 防范形式，而是以保险作为防范风险的主要形式。虽然在这些国家的相关法律 中并没有明文规定购房人申请贷款时必须购买贷款保险，但是实际上，如果购 房人不购买特定的贷款保险是不能获得贷款的或者不能享受某些优惠政策，无2该文指出了按揭购房强制保险的“八宗罪”:强签“霸王合同”、指定银行为受益人、指定保险公司、一次性收取保险费、重复保险、风险嫁接、保费不知去向、保费过高。 3周磊，加拿大的购房欲贷款保险J,中国保险,2000 年第 3 期论首付款的比例是多少。4 诚然，保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现，除法律、行政法规 的强制性规定外，购房者可以选择是否购买保险以及向谁购买保险。 2.1.22.1.2 双方代理问题双方代理问题 房贷险的“捆绑式销售”势必侵犯购房者的消费选择权。有学者指出:“各 商业银行并非故意只与家保险公司合作，剥夺消费者的选择权，实际上是因为 相关规定要求商业银行只能与一家保险公司合作”即根据有关法律规定，一家 商业银行只能代理一家保险公司。但这并不能够成为贷款银行指定保险人的法 律基础。 在房贷险中，当购房者委托贷款银行代理保险业务时，贷款银行相对于购 房者而言，此时的身份是委托代理人而非保险经纪人5。在房贷险中，贷款银行既是保险人的代理人也是借款人的代理人，这实质上是一种双方代理行为。虽 然在我国法律中对于双方代理行为并无明确规定，但为“避免利益冲突，防范 代理人偏颇一方代理委托人，失其公正立场，以保护本人利益” ，通说认为，双 方代理应予禁止，原则上是无效行为。6但是，由于民法上对无效的民事法律行 为有明文规定，而目现代民法理沦中为保护交易的安全性以及稳定性，一般不 赞同直接否定民事法律行为的效力。所以在房贷险中当发生双方代理行为时， 并不应该直接否定代理行为的效力，而应将双方代理行为视为效力待定的行为。 因此，一旦贷款银行决定接受保险公司的代理时，并且就该信息向购房者履行 充分的信息披露义务后，购房者仍愿意委托贷款银行进行房贷险，那么该双方 代理行为应视为经购房者事先同意而发生法律效力。 因此，为避免利益冲突而损害购房者利益时，从法律层面上应进一步明确 房贷险的有关法律程序，如贷款银行应该将双方代理的有关内容及其法律后果 以通俗易懂的语言向购房者予以明确，以便于购房者自身的抉择，一旦购房者 拒绝委托贷款银行进行房贷险，那么理应由购房者自行购买房贷保险。如此以 来，既可以使房贷业务操作程序上进一步合法化，从而平衡银行金融机构与购 房者间的利益。72.22.2 投保人投保人住房抵押贷款保险合同的投保人一般为借款人。抵押房产的财产保险使人 们在房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事