长春净月开发区长春净月开发区月潭明珠花园项月潭明珠花园项目目 可行性研究报告可行性研究报告东北区域事业部东北区域事业部20102010 年年 5 5 月月长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告I目目 录录1 1项目概况项目概况.1 11.1 地理位置.11.2 规划指标.21.3 土地现状与交地条件.21.4 项目背景.42.2.全市宏观经济概述全市宏观经济概述.5 52.1 城市概况.52.2 经济发展.62.3 城市规划.93.3.全市房地产市场分析概述全市房地产市场分析概述.12123.1 房地产行业.123.2 房地产市场 .134.4.区域经济环境研究区域经济环境研究.19194.1 净月区概况.194.2 社会经济.204.3 重点项目介绍.214.4 发展规划.214.5 小结.245.5. 区域房地产市场分析区域房地产市场分析.24245.1 市场整体特征.245.2 区域总体市场走势.255.3 区域土地出让市场概述 255.4 区域市场在售项目概述（含别墅与商铺等产品）.265.5 典型项目介绍.296. 项目开发经营计划项目开发经营计划 .35356.1 说明.35长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告II6.2 开发策略和开发顺序.356.3 项目产品建议.366.4 成本控制策略.376.5 初步规划设计方案.376.6 经营销售计划.416.7 重要节点安排.437 7 项目投资收益分析项目投资收益分析.44447.1 测算假设条件.447.2 成本控制.447.3 项目融资计划.467.4 项目经济效益分析.467.5 项目整体经济效益分析评价.527.6 无抵税发票条件下的整体效益评价 .528.8.综合分析与建议综合分析与建议.53538.1 风险评估及对策.538.2 地块 SWOT 分析.568.3 结论与建议.58长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告11 1项目概况项目概况1.11.1 地理位置地理位置本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园的西侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨一号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉林省三馆（文化馆、展览馆、科技馆） 。区域内自然环境优美，旅游资源丰富，市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省一个集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城和高端物业聚集区域。本项目距长春市人民政府所在地约 9 公里，距净月经济开发区管委会约 1.8公里，距长春市人民广场中心商圈约 15 公里，距长春火车站约 20 公里，距离长春龙嘉机场约 25 公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约 2.8 公里。图 1.1 项目区位图宗地四至：东至净月大街，南至规划净月甲一路，西至规划路，北至丁二十二路。图 1.2 项目四至图长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告21.21.2 规划指标规划指标本项目包含三个地块，分别为净月 02036-1 号地块、净月 02036-2 号地块、净月 164-4 号地块。其中：1 号地块为商业用地，2 号、4 号地块为商住用地。规划限高 18 米。具体指标如下：表 1-1 项目规划指标地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积（用地面积（m2)m2)容积率容积率土地年限土地年限02036-102036-1商业服务业201264.501.2040 年02036-202036-2住宅用地、商服320851.301.1050 年164-4164-4住宅用地、商服335571.401.1050 年小计小计857687.201.10特别说明：上海协捷建筑设计事务所于 2010 年 1 月提交了一份项目总体规划设计方案 ） ，将容积率做足，据此统计，该项目的总建筑面积为 963582.37963582.37m2；根据长春净月经济区规划局于 2010 年 1 月 23 日对目标公司提交的规划设计方案的书面报批意见，该项目三块土地的容积率均不得低于 1.0。但按照长春操作的惯例，该项目报批 0.73 的容积率完全可行，需目标公司协助报批；通过对净月区内住宅产品的市场调研，及对不同容积率下产品组合的投资收益测算，综合得出：商业部分的容积率为 1.2、住宅部分的容积率为0.73 时，项目品质才能达到最佳化，项目利润方可实现最大化；据此统计：该项目的规划总建筑面积 720705720705，可售面积 718800，其中：住宅部分477300，商业部分 241500。1.31.3 土地现状与交地条件土地现状与交地条件1.3.1 宗地现状宗地现状宗地内：有约 10 处未动迁的农家小院和两排高力项目部临时办公房，现状为平房、林地、果园和荒地，宗地四至用围挡围隔，项目东南角为原始森林。地块内部地形呈南北高、中间低、东边高、西边低，最大高差约 38.3 米。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告31.3.2 承诺交地状况和交地时间承诺交地状况和交地时间（1）土地现状截止到 2010 年 3 月 15 日，1 号地块内有 4 户未拆迁（其中 3 户无证） ；2 号、4 号地块内有 11 户未拆迁（其中 3 户无证） ；（2）土地交付预估长春市土地储备中心与净月区管委会承诺在 2010 年 4 月底前净地交付。由净月区管委会拆迁完毕后交地，交地责任人为净月区管委会。1.3.3 前期市政状况前期市政状况道路项目周边东西向道路主要有丁二十二路，南北向主要道路为净月大街、长双公路。另外，劲松街和净月甲一路为规划道路，动工修建时间待定。管线a.污水：已至红线外；b.雨水：已至红线外；c.自来水：已至红线外；d.中水：需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设。e.电力：按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。f.燃气：已至红线外；g.电信：已至红线外；h.热力：已至红线外；场地长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告4宗地仅有约 15 户居民尚未拆迁，可快速实现净地。风险无1.41.4 项目背景项目背景1.4.1 收购收购价格价格现阶段，江苏高力集团拟将项目公司 51%的股权予以转让，转让价格为 86700万元，现金支付。 （注：目标公司可提供约 45075 万元的土地成本发票）截止 2010 年 2 月 28 日，长春高力置业有限公司共获取 3 块土地，5 个土地证，占地面积共计 857,687 平方米。通过查询得知，该项目在 2007 年出让时的地价款为 42921 万元，已缴纳契税2154 万元，合计 45075 万元。各地块信息如下：土地编号土地编号占地面积