优秀可研报告，项目建议书牡丹园附近地块牡丹园附近地块初级市调及投资建议初级市调及投资建议负责：霍建市调：王小将 周培红 张博时间：2009 年 05 月 06 日-08 日对象：牡丹园附近占地约 580 亩项目目的：初步判断该地块投资价值和投资定位前 言本次调查小组于 2009 年 05 月 06 日至 2009 年 05 月 08 日对位于曹州牡丹园附近占地约 580 亩的目标项目进行了为期 3 天的市场调查和总结分析，籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。一、一、地块基础资料与现状概况地块基础资料与现状概况（一）项目概况（一）项目概况位于人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约 580 亩。目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地，该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距 120 米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距 1400 米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距 500 米（中隔扬庄村与长城路） ；该项目东部优秀可研报告，项目建议书紧邻菏泽南北中心大道人民路，与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距 300 左右，西部偏南与牡丹路相距400 左右。周边景观资源丰富，有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域目前基本为农村，生活配套较差。目前该区域未来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带，但详细、确切的具体规划资料尚未得到。（二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集）（二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集）形状地貌：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则的 Z 字形，天香路以东区域则比较方正。该宗土地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地范围内，仅有少量地势平坦的农田。配套概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民路则缺乏生活配套，但项目南行 300 米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。道路交通：本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹外，同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路，交通极为便利。外部景观：外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北 500余米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城优秀可研报告，项目建议书路） ，东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带，项目西部临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王河公园北湖相距 120 米左右。周边学校：高等院校有菏泽学院和菏泽医学专科学校（大学路） 、山东影视艺术学校（牡丹路） 、小学有赵楼小学及一些幼儿园（牡丹路） ，品质较差。人民路上暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚无其它学校。但打鱼店（项目所在地）至黄河路距离 1400 米左右有幼儿园、距离 1700 米左右有小学和中学.周边医院 目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（赵楼卫生院）和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部。周边超市 区域内的牡丹路有一些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施，需借助黄河路的生活配套(打鱼店（项目所在地）至黄河路距离 1000 米左右有三信超市等商业店铺)，大学路（牡丹路以北 300 米处）菏泽学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商业。公共交通：目前与项目所在区域确定的公交线路有 3 路和 19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚无公交线路。优秀可研报告，项目建议书区域人口：项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会，行政区划为南至魏海社区北边界，东至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙社区东边界。有居民 2459 人。周边企业：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段，如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警大队等，人民路除沿线南端有一些砂石厂外，没有其它成规模的企事业单位。人员结构：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺，区域常住人口多为当地农民，知识结构较低（虽大学路有菏泽学院、菏泽医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争） 。消费能力：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的一些银行、信用社的门面，大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校，人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位收入能力较高，同时，该区域居民虽大都为农民，但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区优秀可研报告，项目建议书门票收入就达 3000 多万元，同时菏泽外销的牡丹每年都有几十万株)，居民收入水平还是比较好的（尚未进行问卷、走访等深度调研，但打鱼店、赵楼等村庄内有相当比例贴瓷砖、有太阳能的小洋楼） 。二、周边项目调研二、周边项目调研1.1. 周边项目整体布局及规划前景周边项目整体布局及规划前景由于尚未得到确切的区域规划资料，所以该区域周边项目整体布局及发展前景不详！目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。2.2. 区域周边重点项目简介（张博负责资料收集）区域周边重点项目简介（张博负责资料收集）项目名称项目地址项目规划配套设施营销策略销售情况价格户型其它备注盛世西邻人民园区占地 80园区内配有幼儿园、楼层差价 30-一期已售70%，其多层均价优秀可研报告，项目建议书豪庭路，南临康庄东路，与赵王河公园隔路相望。余亩，建筑面积约10 万平方米。绿化率40%。商务中心、大型购物中心和网球场、健身俱乐部、周边星级酒店、学校、医院、银行等配套完善。50 元，方向差价 30 元。中多层已售 90%。目前工程进度已打桩基。2700元，高层均价2900元畅志园康庄路与振亚路交界东南角总建筑面积 4万平方米。绿化率20%，车库配比1：0.6暂时没有商业配套，园区内规划有西方特色的园林公园，有天然气、太阳能等。销售人员具有传销色彩，生猛的热情，讲话较粗俗，折扣可达到 94 折200-300平米占比60%，已售60%，118-134 占比40%，已售 80%。楼层差价80 元。车库 5万一个，住宅均价2900元，开盘价2600元，物业费0.3元/平方米怡景康庄路与占地14 亩，周边有菏泽三中、销售折扣可打处于试桩阶段，目整体均价优秀可研报告，项目建议书蓝湾天香路交界总建筑面积 4万平方米，绿化率30%赵王河公园，大剧院，羊庄小学，小区内设有会所，有生活超市。9.8 折。 前已售50%。交房大致在2010 年3548元，车位 7 万左右，水岸嘉园赵王河公园南岸，华英路北头总建筑面积15 万平方米，占地60 亩，绿化率40%,周边景色优美，享有独特的景观优势。有杨庄小学和菏泽三中。但周边商业配套比较欠缺。对外有98 折的优惠，但还有更大的销售折扣。楼层差价70-100元，最近团购做的比较好，目前销售状态较好。均价3600元。2期售价4400元。车位 8.5万南华康城人民路与八一路交总占地260 亩，总建筑面积项目建筑品质和园林景观均佳，生活目前销售已经走出低谷，销售态势较销售均价3500元。优秀可研报告，项目建议书界38 万平米，绿化率40%。配套比较齐备，并可远观赵王河公园和牡丹大剧院景观好。清华园大学路与青年路交界占地约70 亩，总建筑面积约10 万平方米，绿化率将近40%周边学校、超市、医院等配套完善，有5 路和 13路公交。项目一期6、7、9、10 销售中，现已售 2/3 左右。均价2400元，车位2600元/平方米大学嘉园大学路菏泽学院对面总建筑面积26783.5 平方米，绿地 38%容积率有三信超市及沿街商铺等，商业气息浓厚，是黄河路以北区域难主要针对菏泽学院内部。优秀可研报告，项目建议书1.48得一见的热闹区域。3.3. 该区域重点楼盘项目简析该区域重点楼盘项目简析项目东部人民路区域：项目东部人民路区域：共性：共性：该地块东部人民路区域周边重点项目均是档次、价格较高的品质楼盘，对应中高端收入群体，经几年运作，在菏泽百姓中，已经形成了以南华康城、水岸嘉园等楼盘为代表的菏泽上流生活区。 提示：提示：黄河路以北、人民路以东区域，在菏泽百姓心中的形象黄河路以北、人民路以东区域，在菏泽百姓心中的形象度较低，这两条路在许多市民心中是城市和农村的分界度较低，这两条路在许多市民心中是城市和农村的分界线。线。项目西部牡丹路区域：项目西部牡丹路区域：共性：共性：该地块商品房项目稀缺，上面所提到的清华园和大学嘉园还是位于大学路上，据项目西部边缘 200 米以外，而且对应客户群体鲜明，就是针对菏泽学院及菏泽医学专科学校的。提示：提示：该区域虽然企事业单位不是太多，但该区域常住及工作该区域虽然企事业单位不是太多，但该区域常住及工作优秀可研报告，项目建议书的人口还是具有较高收入和消费能力的，具有一定的市的人口还是具有较高收入和消费能力的，具有一定的市场需求，但牡丹路上欠缺相应的产品供给。场需求，但牡丹路上欠缺相应的产品供给。三三 项目所在区位的市政规划及发展前景：项目所在区位的市政规划及发展前景：（一）（一） 菏泽整体市政规划菏泽整体市政规划1 1、菏泽市规划概况、菏泽市规划概况城市定位：城市定位：山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。城市性质：城市性质：中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市。城市特色：城市特色：以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。城市规模：城市规模：中心城区 2010 年人口规模为 50 万人，用地规模为 60 平方公里，人均城市建设用地 120 平方米/人。2020 年人口规模为 68 万人，用地规模为 74.8 平方公里，人均城市建设用地 110 平方米/人。规划范围：规划范围：东至皇镇乡，南至佃户屯办事处、何楼办事处，西至万福办事处、马岭岗镇，北至吴店镇、黄堽镇，规划区面积为 860 平方公里。优秀可研报告，项目建议书建设策略：建设策略： 1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心城市”为目标，积极发展商贸物流产业和现代服务业。3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。4、加强园林绿化与生态环境建设，突出菏泽的城市特色。5、建立和完善高效的综合交通体系和基础设施系统。规划方向：规划方向： 以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。用地布局：用地布局：组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。布局简介：布局简介：优秀可研报告，项目建议书一核：一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约 16 平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。两轴：两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。四组团：四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。居住用地居住用地：居住用地规划形成四个居住片区：老城居住片区、老城周边居住片区、中心区居住片区、新城居住片区。规划设置 12 所高级中学，20 所初级中学，小学按 23 万人一所设置。规划居住用地为 2101.7 公顷，占城市建设用地的 28.1%，人均 30.9平方米；其中中小学用地为 210 公顷，占建设用地的 2.8%。商业规划：商业规划： 规划市级商业服务中心位于赵王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成菏泽老城区商业副中心；在广州路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心；在优秀可研报告，项目建议书各个城市组团内新建组团级商业中心。规划将南华街、东方红大街改造为步行商业街。文化娱乐：文化娱乐：规划文化娱乐用地面积为 98.5 公顷，建设市级文化娱乐中心、组团级文化娱乐中心、社区活动中心三级文化娱乐设施体系。市级文化娱乐中心位于丹阳路以北、赵王河两侧，新建大剧院、文化艺术中心、图书馆、规划展览馆、科技馆等大型公共设施。在老城区曹州路以北、广福街以西