目 录A步行街概念及成功要素 B华盖路步行街新定位C华盖路步行街经营管理思路D华盖路步行街规划改造E天地行团队及案例PART 1 步行街概念及成功要素什么是步行街?在城市商业区的步行街，亦称为步行商业街，街内禁止车辆通行， 消费者以步行的形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其 他娱乐、休闲或社交商务活动。步行商业街是商业服务业多业种、多业态的有机组合体；可满足购 物、餐饮、休闲、观光、娱乐、康体等多种需要；步行商业街往往 是商业与旅游业的最佳黄金结合点。目前，全国县级以上城市商业街已超过3000条，步行商业街已超过200条，预计在未来的23年内，全国商业街的数量将超过5000条，步行商业街将达到300条以上。1. 城市建设和形象提升的重要内容；2. 是城市名片，是区域的地标；3. 在城市商业中地位显赫；4. 创造税收、就业、提升区域价值；5. 在规范经营、维护市场秩序、繁荣经济等作用明显。6. 代表了当代城市商业文化发展方向。交融古老、现代、传统、 时尚，融合商业文化、饮食文化、艺术文化。步行商业街在城市商业及建设中的作用概况：桂林正阳步行街于2001年元旦之夜正式开通。全长666米。在原28米宽的道路基础上，两侧建筑向中心扩建6一8米，中间形成12一14米的步行街道。建筑风格以中式仿古建筑为主，配以古典欧式风格的建筑，创造出异国情调。体现“浓厚商业气息，浓厚传统文化气氛，最大限度吸引中外游客”的思路。知名步行街案例桂 林 正 阳 步 行 街概况：原是交通主干道，全长660米，去除了机动车交通功能后成为步行街，先天优势明显，商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚。目前北京路周边区域内已有或已建成及挖掘出十多个具有较高历史文化价值的文物古迹，并汇集了广州百货大厦和新大新公司等多个大型百货商厦及多个著名的时装专卖店、皮具店、鞋店。交通便利，设有三个大型停车场和五个临时停车场。北京路步行街 概况：上下九步行街位于历史悠久的荔湾区中心地带，全长1200米，其中骑楼式建筑238间，包含悠久的商业传统、独特的岭南建筑、浓郁的西关风情和独具粤式风味的饮食文化，街内物品应有尽有，而且物美价廉。上 下 九 步 行 街概况：孙文西步行街位于中山石岐，西连石岐河、南绕烟墩山、东达仁山，构成“山、水、城”的格局，是石岐商业、文化、交通中心。它是中山市精神文明建设的窗口，为外来游人提供一个风格独特的旅游景象，也为本地市民提供一个集休闲、购物、娱乐为一体的好去处。 孙 文 西 步 行 街中国每一座大城市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如上海的南京路 步行街、北京王府井步行街、广州的北京路步行街、桂林的正阳路步行街等 。它们记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而 吸引着成千上万的外地人。那么他们之所以能成为“城市的标志” ，依靠什么呢？寻找成功步行街的核心因素 成功经验一：准确定位形成业态互补、比例合理、数量合理、避免恶性竞争1、北京路步行街：北起中山五路，南至惠福路，主路全长440米，沿街商铺138户，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。服装类的专卖店占34；百货类占17；皮革鞋业占15；餐饮类占14；珠宝类占11；文化类5；医药保健类占3；其它占1。2、孙文西步行街：东起悦来路口中山百货大楼处，西至中山商业大厦，主路全长约529米 ，以经营服装、鞋类、珠宝、餐饮为主。服装类占38；皮革鞋业占13；珠宝类占6；餐饮类占6；文化类5；百货类占3。成功经验二：良好的交通环境与公共活动场所造就成功的步行街1、北京路步行街：地处广州市中心，位于广州地铁一、二号线的交汇点，便利的公交线路连通市区各地，设有三个大型停车场和五个临时停车场。2、孙文西步行街：入口处设有两个大型的临时停车场，东端入口处设有人力黄包车，为游客提供拍照及拉车游览服务。 3、天佑城室内天幕步行街：设有1万多平方米的大型地下停车场及户外停车场，可停放1300多辆轿车及3000辆摩托车，充分满足驾车人士的购物需要。 孙文西步行街文化广场 孙文西步行街户外临时停车场 巴黎春天文化广场 巴黎春天临时停车场 成功经验三：科学性的规划设计造就成功的步行街1、北京路步行街：设直饮水机、沿街休息椅等公共设施，开辟休闲广场和建设青少年时尚文化广场、青少年社区文化广场。2、上下九步行街：骑楼建筑适应南方炎热多雨气候，可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动的实用又美观的建筑长廊，完善绿化建设，加设直饮水系统和自动售货机等便民设施，吸引海内外无数游客观光旅游。3、孙文西步行街：修建文化广场和中山市内首个平地式喷水池，为辖区商户、市民及游客提供观赏丰富的文化表演及茶余饭后休息的好去处。 4、天佑城室内天幕步行街：修建休闲体育广场，形成佛山首个集运动、休闲等多项健康元素为一体的公园配套购物广场。成功经验四：历史文化内涵与艺术品味造就成功的步行街1、北京路步行街：步行街内挖掘出：秦番禺城、秦汉造船工场遗址、西汉南越国宫署遗址、唐海清军楼遗址、南汉御花园遗址等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价格的文物古迹。2、上下九步行街：设置“江总书记与步行街群众在一起”的巨型画像，建有西关风情特色雕塑群。3、孙文西步行街：步行街的入口雕有“人力车铜雕 ”、镶立着一个大型浮雕小城故事和香山商业文化博物馆。上下九步行街的历史文化内涵 孙文西步行街的历史文化内涵 北京路步行街的历史文化内涵 成功经验五：“以人为本”的硬件设施造就成功的步行街北京路步行街、上下九步行街、孙文西步行街、桂林正阳步行街：均具有满足城市生活需要，构成城市环境风貌的组成部分。如：地面铺砖、标志性景观（雕塑、喷泉等）、有特色的建筑立面、展示柜台、招牌广告、引导标识系统、游乐设施、街道照明、邮筒、休息座椅、环保垃圾桶、绿化植物配置和文化活动广场。环保垃圾桶 直饮水系统 孙文西步行街 休闲座椅 公共信息广告 自动售卖机 孙文西步行街 流动售货点 引导标识系统 公共信息广告 流动售货点 直饮水系统 北京路步行街 成功经验六：一流的管理水平造就成功的步行街北京路步行街、上下九步行街、大沥巴黎春天：均由相关的商会和管理部门等进行统一的管理，制定全年营销计划和各式促销活动，并对环境、安全系统、公共设施等作规范化和市场化的管理，为商家创造一个良好的商业环境。1、政府支持，科学规划。都拥有政府规划和政策支持的背景。 2、准确定位。第一，本地区在城市历史的渊源和资源；第二，自己所处的商圈 状况。 3、强调地段、人流、交通、商业氛围的重要性。 4、规模适度。长、宽、高的比例要求。长度在300米600以内为最佳。 5、错位经营。与区域内各竞争商圈形成错位经营，而街内业态也非常丰富，形 成错位竞争。 6、“以人为本”的功能强化。体现社会活动中心的功能。提供优美环境，即提 高非购物功能。延长顾客停留时间，最终扩大消费。 7、重视商业、景观节点。通过设置主力店、活动、景观设计几个节点，最大限 度的聚集人流。 8、市场营销，营运管理。正确的定位、务实营运和统一经营管理。成功要素小结：PART 2 华盖路步行街新定位 一、历史及起源 1. 顺德开邑五百年商业经济的见证者 2. 明清商业重镇的文化载体 3. 清末民初商埠的物质证明 4. 特色商品如顺德丝绸、双皮奶、玉阶绸缎、 凤城美食、金银店铺、笔墨书砚、大良梳篦 等的汇聚之地。 5. 政府1998年的重新打造，再现历史风貌，老 街情怀。 6. 全长635米，再现清末民初的岭南骑楼西洋 风格。政府1998年的重新打造， 再现历史风貌，老街情怀。华盖路步行街示意图主街横街横街横街1. 经营业态整体丰富：若加上横街，华盖路步行街拥有服装百货、鞋类、珠宝首饰、饮食、休闲、金融、娱乐、数码产品、宾馆旅业、旅游精品、美容美发等，整体业态较为丰富。2. 专卖店、老字号、名店初成气候：专卖店如NIKE、ADIDAS、G2000、U2、日顺皇、周生生、万辉珠宝等，老字号如民信双皮奶、仁信双皮奶、李嬉记、刺绣工艺总厂、康泰医药等扎堆经营。华盖路步行街现状描述 3. 经营状况较好，但价格竞争明显：整体经营情况目前仍然较好，短期间内步行街店铺可以维持盈利经营。但服装、鞋类价格战明显。4. 装修水平一般：普遍为中档，大部分铺面装修效果一般，灯光明显不足。5. 户外广告严重缺乏：白天外立面形象单一，招牌、灯箱、广告样式少；夜晚灯饰单调，霓虹灯、灯箱效果差；商业气氛单薄，缺乏统一的形象，原有广告小而呆板，距离稍远即难以辨别。华盖路步行街现状描述 （一）、主街业态分布：华盖路步行街主街共约180户临街商铺，主要经营中档服装、鞋业专卖店为主，各路段不规则地分布着眼镜行、钟表行、珠宝行、首饰店、甜品店、药店、银行、电器、市场、旅店和其他零散商品。街道从北（步行街入口）到南（步行街尾）由高档次专卖店到低档次杂牌商店递变，租金水平也从400元/300200150元/递减。二、华盖路主街业态分析业态业态服装鞋业业精品钟钟表珠宝眼镜镜食店其他 数量93287745732 比例51%15%4%4%2%3%4%17%（二）、华盖路主街业态比例服装比例超过50%，是广东省内服装比例最高的步行街区；无主力店支撑，而屈臣氏位于凤山中路，对步行街人流支持作 用非常小；餐饮比例仅为5%，比例非常小，文化、休闲业态基本无，仅有 的新华书店位于街尾，街区配套业态严重不足；未形成业态互补、比例合理、数量合理的业态组合，服装类已 形成恶性竞争，并有进一步恶化的趋势。（三）、华盖路主街业态比例大良旧城中心核心商圈，核心地段，商业文化底蕴深厚。目前顺德唯一纯天然露天购物街；名店、专卖店扎堆经营，已基本形成良性互动；整体形象良好，建筑风格统一，有历史文化韵味；可作为旅游景区（点）展示顺德文化历史发展的窗口。三、华盖路主街优劣势分析（一）优势1. 步行街产权分散，业态比例失调，调整业态、业种难度不小；2. 举办商品促销活动和市场推广时，需要与原租户协调、配合，工作难度大 ；3. 缺乏舒适的购物环境和文化元素；4. 原来独立经营、各自为政的模式，实施现场管理时需要理解和配合；5. 地处市中心，交通虽然便利，但停车问题始终不能完全解决。（二）劣势1. 大良街道办的高度重视，步行街商户协会的积极推进； 2. 伴随着顺德旅游资源的大力发展，步行街由于自身优势加上营销整合，将 会有大量来自旅游方面的商机； 3. 打造成熟的商圈加文化、旅游、休闲、购物的步行街新概念，会逐渐为本 地消费者接受，将会有越来越多的人士选择华盖步行街； 4. 经验丰富的商业经营管理公司加上合理的业态业种组合，可有效冲击顺德 商业市场，并保持较高市场竞争力； 5. 引入商场的经营管理模式，开辟多种营销推广渠道。（三）机会1. 大良各商圈逐渐浮出水面，如东区商圈、南区商圈、桂畔海商圈、新城区 商圈，打破旧城商圈的垄断，客观上对华盖路步行商业街产生威胁；2. 其它镇区如容桂、陈村等地大型商场的竞争；3. 外来商家的强大竞争，沃尔玛、吉之岛、大润发、乐购等先后进入，对华 盖路步行商业街造成直接威胁；4. 缺乏统一管理，致使购物环境、现场管理严重滞后，面临租金下滑危险；5. 华盖路步行商业街周边道路如东乐路、云良路、文秀路的直接竞争。（四）、威胁1. 优势位于大良核心地段，拥有先天商业文化底蕴； 2. 劣势业态比例不合理，缺乏经营管理，租户各自为阵； 3. 机会步行街商户协会成立，重新树立统一经营管理意识； 4. 威胁顺德各商圈、各外来商业巨头及周边道路的竞争。 成功的步行街必须有政府做坚强的支持后盾； 重新定位华盖路步行街，坚持发挥“商品+文化”特色； 在协会的带领下，步行街必须走统一经营管理道路！（五）、优劣势分析小结依据一：政府对于华盖路的规划及定位 佛山城市商业网点规划(公示稿)对大良老城商圈规划布局及定位如下： 依托“一街一园”（即华盖路步行街和清晖园），实行精、特互补发展，以 步