20162016 年下半年重庆省房地产估价师年下半年重庆省房地产估价师制度与政策制度与政策：合同的履行考：合同的履行考试试题试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、投资基金属于。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调 2、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收 益率。如果投资目标收益率为 10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16 3、是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同 4、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未分配利润 5、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和 收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发 完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D2985 6、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是_。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑 7、以下指标属于市场交易指标的是_。A销售量B人口数C存量D空置率 8、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。A：县级政府B：省级政府C：人民银行D：住房公积金管理委员会E：执行层的组织协调 9、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为 _预算价格。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程 10、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10，银行可提供 6 成、 5 年利率 8、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。A：8.8B：10C：18D：18.6E：工业用地的监测点评估价格 11、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋买 卖代理收费，按成交价格总额的计收。A：051B：0515C：052D：0525E：执行层的组织协调 12、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。A：工会B：职工(代表)大会C：股东大会D：董事会E：执行层的组织协调 13、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格 14、A 房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为 3000 万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发 建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发商品房预售许 可证 。A：300B：600C：750D：1500E：执行层的组织协调 15、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地 产项目达到_的极限值。A利润为零B最高运营费用比率C最大费用D允许的最低经济效益指标 16、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于A：财产损失保险B：责任保险C：意外伤害保险D：保证保险E：执行层的组织协调 17、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重 置价格为 800 元/m2，建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值 是_元。A76800B79104C77952D81562 18、下列关于会计要素的表述，错误的是。A：会计要素是会计核算对象的基本分类B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据D：会计要素是进行确认和计量的依据E：执行层的组织协调 19、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 20、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储 备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐 减少。A存量B增量C流量D减量 21、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税 及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证 合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为 万元。A：245B：275C：315D：345E：工业用地的监测点评估价格 23、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题， 购买该公司的股票属于_。A房地产开发投资B房地产置业投资C房地产间接投资D投资于房地产投资信托公司 24、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月 25、某宗房地产的土地总面积为 1 000，是 10 年前通过征用农地取得的，当 时的花费为 1 8 万元亩，现时重新取得该类土地需要花费 620 元；地上 建筑物总建筑面积 2 000 ，是 8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为 600 元，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为 1 200 元建筑面积， 估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元。A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。A：习惯性购买行为B：寻求多样化购买行为C：化解不协调购买行为D：复杂购买行为E：随意性购买行为 2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策 3、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（） 。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本 4、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵 押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 5、预期原理是等估价方法的理论依据。A：市场比较法B：收益法C：成本法D：假设开发法E：路线价法 6、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险 7、最适合用市场法估价的是（） 。A用做生产的房地产B可销售的房地产C出租或营业的房地产D仅适用于自用的房地产 8、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出 租需求就会。A：减少B：增加C：不变D：同步递减E：借款合同 9、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓” 。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化 10、对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的 计算期包括。A：开发期B：论证决策期C：经营准备期D：经营期E：销售期 11、临时使用土地的期限，最多不得超过_，并不得改变批准的用途，不得从 事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。A1 年B2 年C3 年D4 年 12、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产 13、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后， 优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A：土地购置贷款B：土地开发C：建设贷款D：土地储备贷款E：借款合同 14、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（） 。A专家打分法B三项预测值法C解析法D蒙特卡洛模拟法 15、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2 房地总价值为 6000 万元，其中土地总 价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房 地价值为 80 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（） 。A2.4%B1.5%C2%D3% 16、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 17、房地产开发企业的经营成本主要包括_。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本 18、投资利润率的计算基数不包括_。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用 19、下列属于城市房地产转让管理规定中可以不办理出让手续的是。A：部队营房用地B：私有住宅转让后，改变居住性质的C：城市中心广场用地D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的E：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 20、股票。A：是由有限责任公司公开发行B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具C：只是代表股份资本所有权的证书D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚 拟资本E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进 行转让 21、下列关于丘的表述，正确的是。A：丘是指地表上一块无界空间的地块B：丘有独立丘和组合丘之分C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘 22、根据房产测量规范 ，下列项目中计算一半建筑面积的是。A：无顶盖的室外楼梯B：无柱的雨篷C：无顶盖的阳台D：房屋之间无上盖的架空通廊E：执行层的组织协调 23、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。A：增量供给B：存量供给C：潜在供给D：总量供给E：借款合同 24、地产业投资的物业类型包括。A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：运输物业 25、不属于税收制度的构成要素的是。A