山东省山东省 20162016 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师理论与方法理论与方法：经济发展考试：经济发展考试试卷试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某市 2008 年住宅的预测销售量为 500 万，实际销售量为 650 万，平滑 指数为 0.75，利用指数平滑法预测的该市 2009 年住宅销售量为万。A：500.0B：37.5C：612.5D：650.0E：借款合同 2、某城市居住生活聚居地的人口规模约为 12000 户，配套建设有一套较完善的、 能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市 规划意义上的。A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的组织协调 3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据 待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采 用和长期趋势法相结合进行估算 【2003 年考题】A：比较法B：收益法C：成本法D：路线价法E：工业用地的监测点评估价格 4、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元 用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程 费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行 政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和 开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。A1067B1070C1087D1141 5、某宗土地面积为 2000，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的 是。A：建筑物地面一层建筑面积为 800，总建筑面积为 5 000B：建筑物地面一层建筑面积为 1 400，总建筑面积为 5 000C：建筑物地面一层建筑面积为 600，总建筑面积为 5 500 m，D：建筑物地面一层建筑面积为 600，总建筑面积为 2 500E：工业用地的监测点评估价格 6、 城市房地产权属档案管理办法规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号B：街道C：丘D：幢E：执行层的组织协调 7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 13 万元和 7 万元，此 后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的报酬率为 8%，该房地产的价格为_ 万元。A217B117C100D无法确定 8、 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师继续教育分为必修 课和选修课，每一注册有效期各为学时。A：10B：30C：60D：90E：执行层的组织协调 9、一前后临街、总深度为 50 m 的矩形宗地，其前街路线价为 5 000 元， 后街路线价为 3 800 元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度 为 【2006 年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格 10、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调 11、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。 要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析 12、下列关于强制拍卖 j 表述错误的是。A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、 税务机关等B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍 卖C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖E：执行层的组织协调 13、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。A协议出让B招标兼出让C行政划拨D行政划拨兼协议出让 14、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙 为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、 乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格 15、某宗房地产的收益期限为 35 年，预计第一年的净收益为 20 万元，以后每 年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8%，则该 宗房地产的收益价格为（）万元。A581.38B462.43C268.06D716.86 16、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008 年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳B：二氧化硫C：二氧化氮D：碳氢化合物E：执行层的组织协调 17、某商铺建筑面积为 5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元；运营费用率为和 金收入的 25；该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为万元。A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格 18、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有_。 公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等 公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入 总地的面积ABCD 19、一套建筑面积为 100，单价为 2000 元的住宅，首期付款 5 万元，余 款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31，则该套住 宅的。A：实际单价为 2000 元，实际总价为 30.16 万元B：实际单价为 1950 元，实际总价为 20 万元C：实际单价为 2000is，实际总价为 20 万元D：实际单价为 2200 元，实际总价为 30.16 万元E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书 和。(2009 年试题)A：住宅使用说明书B：住宅验收说明书C：住宅保修说明书D：住宅保修保证书E：房地产估价机构必须加盖公章 21、下列不属于住房公积金归集内容的是_。A缴存住房公积金的对象B缴存住房公积金的工资基数C缴存比例D公积金使用 22、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办 公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15上升为 25，每月可出租面积租金为 70 元，又知该写字楼可出租面积为 10 000 ， ，运营费用率为 40。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率 为 8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。A：54819B：55815C：56739D：67540E：工业用地的监测点评估价格 23、房地产估价委托合同的内容可以不包括_。A估价服务费B估价目的C估价人员D委托人的协助义务 24、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长 25、运用平均增减量法进行估价的条件是。A：房地产价格时间序列逐期升高或下降B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅 度大致相等D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大 致接近E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构 提供给委托人的“产品” ，对其具体的写作要求是_。A全面性B科学性C客观性D准确性E概括性 2、房地产是三者的结合物。A：实物B：权益C：区位D：价值E：用途 3、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有_。A了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定B具有一定的房地产专业知识C掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能D能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各 项规定E熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能 4、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度 5、租赁行为应有明确的租赁期限， 合同法规定租赁期限不得超过_年，超 过部分无效。A30B50C15D20 6、开发项目总投资包括建设投资和_。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资 7、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之 更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。A：简单平均法B：移动平均法C：加权移动平均法D：指数平滑法E：借款合同 8、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括_两种。A收集式B开放式C闭合式D检索式E收敛式 9、w 房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A：注册资本在 10 万元以上B：注册资本在 100 万元以上C：有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员D：有 2 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员E：有 2 名以上持有资格证书的专职会计人员 10、征收集体土地所具有的特点为_。A具有一定的强制性B被征用单位可以根据实际情况提出异议C妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济 补偿D被征用后的土地所有权发生转移E土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口 11、2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。A：获得了正常利润B：获得了经济利润C：获得了超额利润D：年净利润为零E：执行层的组织协调 12、某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万 元，则该投资项目的资本金利润率为_。A12%B20%C24%D30% 13、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性B：权利义务的对等性C：国家强制性D：目的的利他性E：标的非自有性 14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有 可能为。A：05B：10C：15D：20E：30 15、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。(2008 年试题)A：预测开发成本B：选定目标市场C：确定消费群体D：明确项目档次E：设计建造标准 16、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过 3时，如果买受人不退房，产 权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在 3以內(含 3)的房价款由买受人补足B：面积误差比在 5以内(含 5)的房价款由买受人补足C：面积误差比绝对值在 3以內(含 3)部分的房价款由房地产开发企业返还 买受人D：超出 3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E：超出 3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人 17、下列污染类型中，属于辐射污染的有。A：灯光污染B：视觉污染C：高压输电线污染D：垃圾臭