河南省河南省 20162016 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师经营与管理经营与管理：实物期权方法：实物期权方法的实际应用模拟试题的实际应用模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途B：最佳规模C：最佳集约度D：最佳开发时机E：工业用地的监测点评估价格 2、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000 元，平均每套住房的市场租金为 1500 元月，在受损 情况下的市场价格为 4500 元；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置 6 个月，搬迁费平均每户每次 1300 元； 该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价 5，关于该住宅楼修复和损害 赔偿的说法，正确的是。A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为 500 万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为 500 万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 65 万元E：工业用地的监测点评估价格 3、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。A：10 年B：15 年C：20 年D：30 年E：工业用地的监测点评估价格 4、 中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不 动产登记之日起_个月内未申请登记的，预告登记失效。A3B5C6D8 5、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章 6、关于下列数据表述正确的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T99 7、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。A：按套销售B：返本销售C：按房间销售D：售后包租E：执行层的组织协调 8、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。A：当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率B：当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大E：借款合同 9、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识 上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原則、同一估价时点B：同一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原則、同一估价目的E：工业用地的监测点评估价格 10、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是 _。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用 11、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因 时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态 序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为_。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法 12、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是_。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后， 由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可 以适当提高，但最高不得超过规定税额的 50%D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额 3 倍 以下的耕地占用税 13、某承租人的基础租金为 15 万元/月，其营业额的 8%作为百分比租金，如果 其在一个月内的营业额为 250 万元，则其应支付的租金为（）万元。A20B21C35D50 14、业主大会履行的职责不包括_。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施 15、某宗土地的面积为 1 000，其上建筑物的建筑面积为 5 000，建筑物的 基底面积为 700，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为。A：80B：56C：50D：07E：工业用地的监测点评估价格 16、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格 17、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的。A：50B：60C：70D：80E：执行层的组织协调 18、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行 贷款的局面。A间接融资B直接融资C基金融资D债券融资 19、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值 【2007 年考题】A：发明B：发现C：创造D：隐藏E：工业用地的监测点评估价格 20、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。A：存量规模B：租金水平C：开发成本D：资本化率E：借款合同 21、房地产投资资本金不能低于总投资的_。A10%B20%C30%D40% 22、 ”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场 地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力 23、某房地产的土地面积为 500，土也价格为 2000 元；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为 1800 元；市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元 。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格 24、下列表述不符合房地产广告要求的是。A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应 当是有实际意义的完整的生产、生活空间B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中， 应当在广告中注明D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：房地产估价机构必须加盖公章 25、俗称“保户”指的是。A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008 年 试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除E：没收实物 2、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价 格时，交易才会成功 【2003 年考题】A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于 3、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是_。A结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、 暖通、电气等专业对结构的要求B结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据C结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形D结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据，也是指导施工组织设计和 施工进度计划的依据 4、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以 解决。A：市、县规划行政主管部门B：市规划行政主管部门C：县规划行政主管部门D：市、县规划行政主管部门和房地产管理部门E：执行层的组织协调 5、某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m2，出 租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格 的 3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A2778B2833C2278D2387 6、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法 7、某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款由银行贷款支 付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房 地产价格的说法，正确的有_。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为 50 万元C该房地产的实际价格为 50 万元D该房地产的实际价格高于 50 万元E该房地产不存在名义价格 8、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理 人最有利的情况下完成代理行为B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追 认，被代理人才承担民事责任C：代理权不得滥用D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事 法律行为E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使 9、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置 10、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过 3时，如果买受人不退房，产 权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在 3以内(含 3)的房价款由买受人补足B：面积误差比绝对值在 3以内(含 3)部分的房价款由房地产开发企业返还 买受人C：绝对值超出 3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人D：绝对值超过 3的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人E：绝对值超过 3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 11、物业管理服务收费的计费方式主要包括。A：服务制B：酬金制C：包干制D：管理制E：服务和管理制 12、对下列概念的描述，正确的是_。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式 计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VM 和边际收益产量(MR 两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本(AF 是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本(MF 是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 13、李某购买了 A 房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发 生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付 使用”之后是指_。A未办理交付使用手续之前B办理了交付使用手续之后C房屋所有权证办理之前D房屋所有权证办理完毕之后 14、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资 金活动。其实质是充分发挥房地产的_，为房地产投资融通资金，以达到尽快 开发，提高投资