芜湖市办公楼、公寓市场市调报告芜湖市办公楼、公寓市场市调报告2012.032012.03O N E芜湖写字楼市场芜湖写字楼市场发展现状芜湖写字楼市场分布现状个案分析市场小结芜湖写字楼市场发展现状在芜湖，写字楼市场相对短缺，从2005年到2011年，芜湖写字楼的租金持续上涨，目前，位于步行街周边的写字楼的租金已达到50元/平米。导致芜湖写字楼市场火热的原因如下：1.芜湖住宅限价和限购政策推动芜湖商业及办公住宅的发展。贷款难、政策严，投资住宅还不如投资商业，由于租赁写字楼的客户一般都会很固定，出现空置风险的几率就会很小，回报率高，算是比较稳妥的投资方式。2.芜湖目前大体量写字楼较少，芜湖整体的写字楼水平还比较低。目前芜湖的办公楼还很难支持这大批办公产业，所以芜湖未来的办公产业也许在未来的这一两年建有很大的作为。3.纵观芜湖写字楼市场，数量不多，区域局限性大。局限且绝大部分都围绕在步行街周边：一批较早的写字楼如银座、三泰国际大厦等因“老龄化”等问题面临挑战；虽然有一批新起的写字楼如凯帆大厦、镜街、融汇摩根100等写字楼，但仍然无法满足市场需求，一些企业仍然不得不在小区内租用民宅用作办公。4.写字楼市场前景良好，源于市场需求的不断攀升造就集中放量。就目前的市场而言，写字楼的价格和租金虽然持续上涨，但相比较一线城市写字楼，芜湖的写字楼市场仍然处于一个较低的水平，日后发展的空间充足，特别是写字楼的租金收益已经高于部份商铺的租金收益的事实让更多的投资客接踵而至。芜湖写字楼市场分布现状绝大部分都围绕在镜湖区（老城区）的步行街周边：如和平大厦、镜街、凯帆大厦、镜街、融汇摩根100等写字楼。镜湖区芜湖写字楼市场分布现状256 784319侨鸿滨江实际广场摩根100商务楼世茂滨江中心和平大厦镜街伟星时代金融中心泰鑫商务中心侨鸿国际商城芜湖镜湖 万达广场徽商财富广场1110凯帆大厦1.徽商财富广场侨鸿国际商城芜湖镜湖万达广场伟星时代金融中心镜街和平大厦世茂滨江中心摩根100商务楼侨鸿滨江实际广场凯帆大厦泰鑫商务中心名流印象12名流印象侨鸿国际商城项目地处芜湖心脏的核心地势，与步行街、凤凰美食街和沃尔玛超市连成一条轴线，合力形成新商业中心。商城总建筑面积15万方、建筑高度120米，底商为一个34000平米大型购物中心，是芜湖市唯一一家五星级酒店、甲级商务写字楼。侨鸿国际商城项项目名称侨鸿侨鸿 国际际商城甲级办级办 公楼 项目区块镜湖区所属商圈美食街楼盘性质五星级酒店、甲级商务写字楼销售状态售完项目体量总建面积超150000平米，16层购物中心和酒店配套、720层标准写字间、21层以上为五星级酒店客房 项目层数1栋34层，配备六部电梯平均售价10000元/平米租金价格55元/平米月物业价格8.60元/平米月 设施配套中央空调产权年限40年周边配套商场:侨鸿国际购物中心、沃尔玛超市；酒店:侨鸿国际5A甲级写字楼、侨鸿国际皇冠假日酒店餐饮:侨鸿国际皇冠假日酒店、凤凰美食街银行:中国农业银行、浦发银行、交通银行、中国银行、工商银行、招商银行 销售情况：侨鸿国际甲级办公楼于2008年1月6日正式对外出售，共推出办公楼面积约3.8万方。目前该办公楼已全部售完，对外出租，租金均价为每平米55元/月，出租率达95%。该办公楼物业费用为每平米8.6元/月。 层高3.6米，但实际使用层高为2.6米。产品点评侨鸿国际是目前市场上在售和对外出租的办公楼中，品质较高端的产品。目前租赁率在95%左右，伟星集团总部就设在侨鸿。但是从本质上分析，租赁率很高，配套齐全，但仍有部分欠缺，不能属于真正意义上的纯甲级办公写字楼。 侨鸿国际商城镜街位于镜湖风景区东岸的黄山中路与镜湖路交叉口，地处城市中心中山路商圈和镜湖景区之核心地带。“镜街”项目总占地面积9757.5，由镜街商业街区和镜街99 SOHO写字楼以及地下二层的停车车库组成。镜街99 SOHO精品写字楼为一座30层SOHO办公楼，共计写字楼267套，入户大堂为8.7米挑高设计，6层以上全部为办公用房。 镜街项项目名称镜镜街办办公楼 项目区块镜湖区所属商圈步行街楼盘性质SOHO办公楼、商铺 销售状态售完项目体量总建面积50564平方米 ，二至四层商铺，镜街地上一至五层为公共健身会所、餐厅、精品专卖，六层以上为SOHO办公 项目层数四栋2-5层商业街和一栋99米高30层主楼平均售价12000元/平米租金价格4050元/平米月物业价格3.50元/平米月 设施配套产权年限50年周边配套商场:世纪联华超市餐饮:悠仙美地、咖啡店银行:中国交通银行、招商银行、中信银行销售情况：该项目于2007年开盘至今已全部售完，其主力户型面积88平米左右。现对外租凭，出租价格为每月40-50元/平米。二手房源买卖对外报价均价为12000元/平米。物业收费：3.5元/平米月产品点评是芜湖市场上在售的中端写字楼，是芜湖首推SOHO办公概念写字楼产品，主要用途以办公为主。位于风景优美的镜湖风景区内，位置较好。目前进驻该写字楼的主要是一些金融企业和私人企业，如齐鲁证券等。镜街泰鑫商务中心为芜湖高档纯写字楼项目之一, 总建筑面积约为54338平方米，其中商业配套约18000平方米，办公面积约25000平方米，项目主出入口大堂挑高十米，99黄金柱网并分层分户独立计费的中央空调。泰鑫商务中心 项项目名称泰鑫商务务中心 项目区块弋江区所属商圈奥林匹克公园楼盘性质写字楼、商业 销售状态售完项目体量裙房1-3层为超市（苏果超市），4层为商务配套、会所， 5层以上为高档写字楼 项目层数总层次26层平均售价7000元/平米租金价格4560元/平米月物业价格3.50元/平米月 设施配套4部高速运行的品牌电梯、楼宇背景音乐系统、楼宇监控系统产权年限30年周边配套商场:苏果超市、欧尚超市酒店:森林汉府大酒店、长剑宾馆银行: 中国银行、中国农业银行其他：国际会展中心、中南建材城、新时代商业街、奥林匹克体育馆销售情况：2009年1月开盘至今已售完，市场现有的出售房源均价7500元/平米。对外出租4560元/平米物业费：每平方3.5元/月 ，层高3.4米。产品点评堪称城南目前供应体量最大的办公楼，属于芜湖中低档商务办公楼，但项目商业出租给苏果超市却是不可回避的最大败笔，中短期内影响项目办公产品的形象。而且租金价格不低，种种不利因素造成租凭率不高，进驻的较大企业为安信证券、中煌建设投资集团、新世纪文化培训。泰鑫商务中心 凯帆大厦位于芜湖市中心商业区民生路的西侧，临近“安徽第一街”中山路步行街，东临市体育场，北临“江城明珠”镜湖，南至二街，地理位置优越，交通十分便利。凯帆大厦建筑总面积约为3.4万平方米，建筑总高70米，设计可售房屋124套,共计为18+1层多功能的公寓式办公楼。凯帆大厦 项项目名称凯凯帆大厦 项目区块镜湖区所属商圈步行街商圈 楼盘性质公寓式办公楼销售状态售完 项目体量一至三层为净菜超市，四层以上为办公项目层数18层多功能的综合楼,总户数 124 平均售价8200元/平米 租金价格物业价格3.50元/平米月 设施配套地下布置一层停车机械式停车产权年限其他开盘时间：2008.5.18 销售结束：2011.8.30销售情况 ：该楼盘于2008年5月18日推出1.74万方办公楼，其中大厦1-3层为商业，整体出让。4-9层对外出售，成交均价为6660元/平米。10-19层对外出租，目前，凯帆大厦提供为4-9层客户代为出租的方式。出租起步价在每平方50元/月，层高3.1米。物业费用在每平方3.5元/月。目前该楼盘4-9层已全部售完，但整个大厦的出租率不到20%。 产品点评 凯帆大厦是目前芜湖上市的办公楼中，档次较低的 产品，尤其一到三层做超市，影响项目档次与租售价 格，而且项目虽然毗邻镜湖风景区，但是交通不便， 商业氛围也不够浓厚，周边为老旧居民区，是本项目 最大弊端。因此，该项目的对外出租率并不高。凯帆大厦 芜湖世茂滨江中心 是芜湖市目前唯一规划的真正国际标准的纯写字楼。项目位于芜湖世茂滨江花园的南端，地处市中心地段，青弋江与长江两江交汇处，位于滨江公园宝塔根区域，紧邻吉和广场、世茂广场，不仅地处繁华地带，交通便捷，而且风景优美。 项项目名称世茂滨滨江中心项目区块镜湖区所属商圈新市口 楼盘性质标准甲级写字楼 销售状态售完 项目体量滨江中心写字楼包括裙楼共约33000平米，3.6米层高，主力面积45-60平米，相邻单元可自由分割。12.5米挑高大堂的入口，豪华精装修标准，330平米通透空间气魄非凡；高低楼层分区设置；室内外全装修交付，并与相邻的五星级酒店组成极具建筑美学魅力的“双子塔” 项目层数总高99米，共26层，每层建筑面积约1400平米平均 售价13000元/平米租金价格4560元/平米月物业 价格1.60元/平方米月设施配套精装+中央空调+五星级酒店+七部电梯产权 年限 周边配套商场:步行商业街、世茂广场、沃尔玛购物中心、华亿国际购物商城银行:交通银行、中国工商银行餐饮：弘管世茂滨江中心产品卖点特色：1. 滨江景观带，江景资源得天独厚“滨江中心”地处青弋江与长江交汇处，独揽两江，位于滨江公园一期临江最佳的位置，紧邻吉和广场、世茂玫瑰坊，不仅地段繁华且风景优美。2. 独特的建筑设计，尊贵的感官享受“滨江中心”与集团内部五星级酒店形成“双塔”结构，在1层有通道可以互通，在办公之余餐饮、休闲、娱乐同步跟进。另外写字楼层高达到3.6米, 大堂约720平米，挑高最高达到12.5米，开敞明亮的设计必定会带来不一样的感官感受。3.电梯分层设计，人性化智能服务“滨江中心”一共七部电梯，分为低区-114层三部、高区1426层三部，另外-21层有一部。在设计上采用分层设计，人性化设计将有效分流乘客，节约时间。同时写字楼内采取国际甲级写字楼商务服务标准，智能服务舒适称心。4.户型产品随意搭配、装修到位“滨江中心”内部有各个区域的开间都可以打通，设计灵活多变，可满足各个层次企业的不同需求，无论是小型、中型、还是大型企业均可自由选择各自所需空间大小。滨江中心提供装修服务，实现购买办公设施即可入驻办公。世茂滨江中心销售情况：该项目于2010年9月开盘，推出纯甲级写字楼共计553套，主力户型面积45-60平米，3.6米挑搞。定于2012年12月31日交付，面积40-1400平米。产品点评目前芜湖市场上最纯正的纯办公写字楼，景观优越，配套较成熟，将成为未来芜湖楼市高档写字楼的主力供应楼盘。世茂滨江中心“城市财智有机综合体”摩根100商办写字楼，为芜湖市首家100米高全玻璃幕墙式的30层船型建筑，公摊24%左右。目前该项目主要销售的是7-26层共计408套商办性质房源，均为3.2米层高，净高可达2.8米，可做SOHO办公、SOHO公寓和企业总部性质的办公用住宅等。写字楼内部物业形态主要有商务写字楼、商务服务配套空间、商务酒店、高档公寓等等。融汇 摩根100项项目名称融汇汇 摩根100 项目区块镜湖区所属商圈奥林匹克公园 楼盘性质写字楼、商业 销售状态售完 项目体量摩根100商务楼总建筑面积约为38000，全力打造成为国际超6A顶级办公基地。1-6层为服务性楼层；7-14为生活区；15-20层为SOHO事业型办公区；21-26层为中型办公区；27-29为企业总部基地 项目层数共30层，约100M高，其中地下1层是车库,地上是29层平均 售价8000元/平米租金价格3540元/平米月物业 价格4元/平方米月设施配套全装修产权 年限30年周边配套商场:中山路步行街、融汇中江广场、和平大厦、新百大厦银行:中国工商银行、建设银行、兴业银行、中信银行、浦发银行、交通银行酒店：新百国际金鹰酒店1层为入户大堂和7间沿街商铺，大堂按照5星级酒店装修标准装修；2-6层为金融、银行等企业总部基地；（1-3层层高5米，4-6层层高3.7米）7-20层为SOHO公寓和SOHO办公，每层24户，面积为44