物业设施设备管理（第八部分 房屋的接管、维护与装修管理） （第九部分 物业设施设备的大中修管理）第32章 房屋接管、维护的概述1.房屋建筑管理的简述1.1 房屋建筑的分类： 从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业 建筑 从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共 从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构 从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土 结构、钢混结构 1.2房屋建筑构成部分： 由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、屋 顶等组成 1.3房屋承重的基本原理： 地基基础墙或柱梁板（框架结构）第33章 房屋的接管验收 一、接管验收的工作依据 物业服务合同 国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范 建筑地基基础工程施工质量验收规范(GB50202-2002) 地下防水工程质量验收规范(GB50208-2002) 砼构工程施工质量验收规范(GBJ50204-2002) 砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2002) 屋面工程质量验收规范(GB50207-2002) 建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2002) 建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001) 建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001) 建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007) 房屋接管验收标准（建标1991第19号） 建筑工程质量管理条例国务院（2000）第279号 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定建房 （1998）102号 房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000第80号） 地方相关验收标准二、房屋建筑工程的最低保修期限 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修 期限为： 1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规 定的该工程的合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和 外墙面的防渗漏，为5年， 3.供暖与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5.装修工程为2年。三、接管验收的范围全套图纸及资料 1.1总平面布置图(包括综合布线图)； 1.2建筑施(竣)工图； 1.3结构施(竣)工图； 1.4主体隐蔽工程验收记录； 1.5图纸会审和设计修改变更及联系单； 1.6土建工程事故处理记录； 1.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测 记录(长期)； 1.8原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代 换审批单、试件试验报告(长期)； 1.9五方（建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、 地勘单位）验收报告及相关的国家管理部门的验收结论 。1.10建设用地规划许可证 1.11建设工程规划许可证 1.12规划图纸(六图二书)： 1.现状图 2.规划总平面图 3.道路规划图 4.竖向规划图 5.市政设施管网规划图 6.绿地规划图 详细规划说明书、环境预评价书。 与规划部门往来文件四、接管验收范围内的内容 物业接管验收主要考虑使用功能和后期维保要求的内 容,包括： 1.墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程； 2.屋面的保温隔热及防水、排水工程； 3.楼面、顶棚、地面工程； 4.公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程； 5.建筑物外立面装修、公共区域内墙面和顶棚的装修 工程； 6.卫生间防水、地下空间及有防水要求的防水工程； 7.公共区域构筑物、建筑小品等等工程。五、接管验收的程序1.接管验收的准备 1.1成立项目土建工作接收小组：由项目经理任组长,项目土建工作 主管任副组长,项目土建各专业技工任成员,验收小组根据发展商提 供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 1.2项目接收前的准备工作：业主入住前30个工作日内完成。 1.3制定客户区域和施工区域分隔管理方案(对于分期投入使用项目) 。 1.4落实客户入住接待区域并制定布置方案(包括环境装饰及标识等) 。 1.5制定客户服务方案(受理客户报修、服务需求和投诉)。 1.6制定土建工作管理方案(包括岗位设置、建立档案、返修和报修 管理、维修保养计划等) 1.7房屋和公共设备设施预验；业主房间预验(土建内容)。 1.8协助编制用户手册和装修指南。 1.9与土建相关专业的质保单位和人员进行见面沟通。 1.10土建专业技工维保工具的配置。 1.11进行土建专业技工接管验收工作培训。六、接管验收工作的实施 1.分组、分区域根据验收计划及土建验收标准对系统进行预 验收,对验收过程进行记录、确认。2.将问题汇总,填写整改通知书报开发商,由开发商安排施 工方在规定时间内进行整改,物业公司跟进对整改完成的问 题及时验收消项3.对在预验收中未达到验收标准的系统及设施整改实施后,验 收小组进行复查验收,整改合格后进行正式验收,验收人员应 将正式验收的验收情况记录于土建工程接管验收记录 4.移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行 对照检查,并将检查结果填写在土建工程资料交接清单土建工程接管验收记录项目评价存在问题整改意见1.主体结构地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙防水墙及墙面3.屋面保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗、玻璃7.走廊、大厅8.公共卫生间、地下空间防水9.公共区域构筑物、建筑小品10.其他交付单位(签章)：验收单位(签章)：七、交接遗留问题的处理1.遗留问题的登记确认 1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验 收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中 并交发展商相关人员签字确认。 1.2对工程现场验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问 题逐项记录在接管验收工程项目遗留问题登记表中并请发展商 相关人员签字确认 1.3对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必 要时公司领导应当协商进行。 1.4对工程现场遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在 规定时间内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月 内解决。必要时公司领导应当协商进行。 1.5对于长期解决不了、势必会影响物业服务的问题,物业应当以备 忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。八、登记建档 1。接管验收完毕以后,接管验收小组应及 时对接管验收的资料及记录进行整理归档, 一般情况下记录归档的资料包括： 1.1项目基础资料； 1.2项目技术资料： 1.3接管验收记录等。 注： 1）交接验收时主体结构的施工质量以四 方验收结论为依据。第33章单选题1.地基基础工程和主体结构工程最低报修期，为（ ）规定的该工程的合理使用年限 A.设计文件 B.施工单位 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为( ) A.5年B.8年C.3年 3.供暖与供冷系统，为（ ）采暖期、供冷期 A.1个B.2个C.3个 4.电气管线、给排水管道、设备安装为 A.3年B.2年C.1年 5.装修工程为( ) A.2年.B.3年C.4年 多选题 1.规划图纸(六图二书)即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、（ ）、 环境预评价书。 A.施工图B.市政设施管网规划图、C.绿地规划图、D.设计图E.详细规划说明书 2. 工程接管验收的主要内容包括建筑主体验收、各分部、分项工程的施工质量验收、用料抽样检测以及 是否符合项目设计要求和国家有关施工质量标准,这些工作由。（ ）方验收完成 A.建设方B.施工方C.设计方D物业方E.监理方 3. 物业接管验收完毕以后,接管验收小组应及时对接管验收的资料及记录进行整理归档,一般情况下记录归 档的资料包括（ ） A.项目基础资料B.项目技术资料C.接管验收记录D.物业公司资料 简答题： 1.请简述物业接管验收的准备需进行哪些工作 ? 2. 请简述物业接管验收主要考虑使用和后期维保的内容,主要包括哪些方面？ 第34章 房屋的运行养护及维修 一、房屋运行养护及维修的部位 1.物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、 市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。 2.筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位( 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋 顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 。 3.建筑物的公共设施主要包括风道、烟囱、供暖 锅炉房、热力站、高压水泵房、消防泵房、中 水机房等。 4.市政公用设施主要包括道路、化粪池、沟渠、 池、井、园林绿化小品、自行车棚、停车场等 。二、维修养护流程 1.每年1112月由项目土建工程主管组织,对辖 区内房屋本体及公共设施情况做一次房屋安全 综合性检查,评定房屋完损等级和确定下年度维 修保养工作的重点； 2.根据每年一次的综合检查结果,由项目土建工 程主管编制下年度维护保养工作年计划； 3.根据具体情况编制大、中修计划,向业主大会 或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的 决定,组织实施； 4.由项目土建工程主管根据落实的维护保养工作 年计划制定维护保养施工组织安排的月度计划, 并报项目负责人审批通过； 5.如该维修工程项目尚在保修期内,由项目土建工程主管 联系保修单位处理修复； 6.如该维修工程项目较复杂,需专业单位实施的工程,由项 目土建工程主管确认后报项目负责人及公司同意,做外委 工程管理； 7.单项维护保养工程造价达到住房专项维修资金或公共 设施专用基金最低使用限度时,根据维护保养项目的归属 ,由项目土建工程主管填写房屋本体维修基金使用申请表 或公共设施专用基金使用申请表,并经相关部门审批通过 ； 8.项目土建工程主管负责维护保养工作月计划的组织、 协调、实施安排及质量监督工作； 9.项目土建工程主管确认维护保养效果,并填写房屋本 体及公共设施维护保养记录三、房屋主体及公共设施维修保养管理规定 1.维修工程部负责房屋主体及公共设施的维修保养。 2.所有污(雨)水井确保畅通,发现堵塞及时疏通。化粪池 一般每年清理一次,保证无污水外溢现象。 3.屋面每年雨、雪季前各检查一次,做到无积水、无渗漏 。如发现渗漏应修复。 4.内墙面每月检查一遍,发现问题及时处理或通报有关部 门。 5.停车场、自行车棚每周检查一遍,针对检查结果及时进 行维修保养,做到平整,无积水,无破损。 6.外墙面每月检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养, 做到无脱无鼓,无渗水,外观整洁。 7.娱乐场所每周检查一遍,根据检查结果及时进行维修保 养,做到安全整洁,无乱改建乱堆放。 8.门窗、锁每周检查一次,发现问题及时处理,做到表面完 好,无变形,窗户无渗水。公共设施大中修的目标 维修目标 1.大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。 2.中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好 的要求。 3.综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准 的要求。第34章单选题1.物业维修养护服务项目有房屋的公共部位、（ ）、市政公用设施和附属物、构筑 物的维修养护。 A.公共设施业 B.煤气设施 2. 所有污(雨)水井确保畅通,发现堵塞及时疏通。化粪池一般（）清理一次,保证无污 水外溢现象 A.每年 B. 每2年 3.中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求 A.50% B.70% C.80% 多选题 1. .建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位包括基础、（