资金五是要鼓励房地产企业强化内部管理。厉行节约,努力降低住宅开发建设成本。通过上述 的措施,按市场经济规律或国际惯例行事,商品房的价格肯定会有一个大幅度 的下降,逐步缓和房价与居民收入的矛盾,早日形成住宅消费热点,这样,房地产业才能健康地持续发展。三有效招求的培养与刺激问题造就和培养房地产商品消费者,促进对住宅的有效需求是实现房地产业持续发展的重要途径。住宅建设要大发展,主要障碍已不是供给方面,而是住宅 的有效儒求低 下。由于长期实行低工资、高福利政策,居民观念很难在短期内改变。如何将目前巨大的社会潜在需求转化为现 实的社会购买力一般可 以采取 下列措施一是坚定不移地实行住宅建设的商品化、市场化、规 范化、规模化和集约化二是改革工资制度,实行货币化分配三是改革房地产税费,建立一种能持续支撑住宅建设发展的税费体制,强化税收杠杆的调节作用,鼓励正常的住宅消费四是调整住房租售比价格五是加快金融业的配套业务改革六是加 大住宅消费商品化意识的宣传,消除住宅分配上的特权七是 大力发展租赁业八是加 大宣传力度,改变长期禁锢人们的不愿负债购房的传统观念。此外还要 明确物业管理是住宅消费市场的重 要部分。四有效供给的增加 问题住宅建设是国家“九五”期间经济发展战略目标之一,住宅建设成为国民经济增长的新导向,必然掀起 整个房地产业的启 动及发展。随着“九五”计划 重大项目建设向中西部地区转移 的新经济格局,为房地产业提供了更为广 阔的市场和发展机会。所以,发展房地产应把重点放在结构调 整,增加有效供给上。对各种商品房如高档写字楼、别壁、普通公离、安居工程等要区别对待,不可在全国或某一地区搞“一刀切”,也不能因存在房屋积压市场容许一定的库存就规定一律不准新征土地建造商品房。政府应当把土地批租收入的一部分,用于城市墓础 设施建设,加快住宅配套建设,完善社区环境。当然,加快住宅建设 不能搞“一哄而上”。一年上半年的房地产热使几千亿资金积压,专家估计至少需要一年 时间才能解决热潮的后滞负面效应。对配套设施不完善、环境质较差的以多万平方米廉价 的二、三千元一平 方米积压房要完善配套设施,积极 改善社区环境,下决心把房价降到元左右,降价牵扯各方利益,解决的办法是要地方让费、业主让利、银行让息三结合。房地产企业主必须要用市场经济的观念考虑问趣,注重增的同时,鼓励存流通,培育房地产市场。开发企业要在经营决策上下功夫,对新开工的项目要谨懊选择,对市场铭求要认真的分析和预测,在没有确定 的目标市场之前,不宜随意建好 闲里,否则将会造成新的积压。五住房制度改革问题在一些城市中,荃本以成本价出曹的安居工程房销协也仅为一半左右。这就说 明商品房积压不仅仅因为房价高,福利分房制度也是住房商品化、市场化的重要障碍。众所周知,中国城镇的绝大多数居 民历来是租住公房的,要想调 动居 民的购买积极性就必须有个合理的租售比价。目前利率水平 下,合理的租曹比应小于。与其相比,我国租金水平仍然偏低,人们宁可把购房款拿去储蓄,以利息支付房租。福利住房机制的另一个弊端是实行住房无偿分配,这是阻碍商品房销曹的一个重大障碍,也是房地产市场发展的制约因素。加大房 改力度,取消无偿分配,克服居 民的过分依赖性,尽快实行住房货币化分配。以市场运作为契机,加快住宅建设的商品化、市场化进程,形成住宅建设的良性循环机制。十多年 的改革已经为无偿福利分房制度的寿终正寝准备好了各方面的条件,国务院宣布年月日正式停止无偿福利分房,新房不能进入旧体制。这是一项涉及千百万人的切身利益、人与人之间关系的大事,一定要严肃、认真、科学、细致地做好,而且 要做好一系列后续工作和利益上 的妥善解决问题。六房地产税制改革问皿目前,现行房地产交易契税率是年代制定的,现在应该根据新的情况作适度调整。应该参照国际惯例,规范流转税、财产税,避免在商品房买卖和存房地产交易中对一种行 为同时征收营业税和契税。另一方面,重新研究土地增值税种问题,香港征收“物业差伪税”的方法是值得借鉴的。税收政策不仅是税赋轻重的问题,同时反映了国家对产业发展的政策导 向。从税费这一方面看,优惠政策使国家减少了部分收入,但从转换住房供应体制方面来看,鼓励、刺激了职工个人的住房消费,减轻了国家在住宅建设 上的大量的直接投入。总体上衡量,得远大于失。通过税收政策和杠杆作用,鼓励住房消费是不 可忽视的重要方面。七住宅建设现代化 问题国家已经把 住 宅产业 当作经济发展新的增长点,这 是 重大的决策,是房地 产业启 动的重要动力。住宅产业化 自身的改造与发展,关键在于依靠科技进步。首先,住宅建设要实现从粗放、分散的建设 方式 向统一规划、合理布局、配套建设的方式转换,即从粗放 型 向集约型转轨,形成 围绕住宅发展要求 的现代化产业群体。实现生产技术 的现代化、管理的标准化、住宅部件的工厂化、标准化 生产,从而提高住宅建设产品质量、降低成本,实现房价的下降其次,建立市场竞争机制,优胜劣汰,实现住宅企业的兼并,扩大企业经营规模。住宅建设要坚持以科技为先导,适度超前,加速 科技成果 转化,全面提高建设质量,改善住宅的使用功能和 居住环境,努力探索住宅产业现代 化 的新途径。八物业管理和中介服务问题近年来,物业管理对商品房消费市场的影响逐步加 大。随着住房商品化步伐的加快,个人购房的比重越来越大,消费者购买住宅,除了对商品本 身质量要求之外,对购买后管理要求也越来越高。这就要求发展商不仅要搞好物业本 身的质量,包括物业的设计 水平、施工质量、周 围环境、配套设施等硬件,还要搞好对物业的后期管理。随着市场经济 的不断完善,中介服 务在房地产市场中的地位会越来越重要。犷 几年房地产咨询、评估、经纪等活动日益活跃,但仍然存在着数目多、规模小、档次低、竞争力弱等问题。房地产中介机构鱼待进行结构调 整,扩大规模,提高职业素质和竞争力,否则将难以生存下去。政府应当大力扶持中介机构发展,一是改革体制。目前政府职能 改革滞后于 经济体制改革,造 成政企 不分,不少政府管理机关既管理又审批,有 的中介机构又带有政府管理 职能,而各个中介机构各 自为政、自成体 系、互不相容,影响了统一中介市场 的形成二是健全法律制度。目前规 范调 整中介机构的法规 政策 与快速 发展 的中介市场很不协调,缺口很大,政府有关部门对市场中介机构管理分工合作缺乏规定,扯皮严重三是加大宣传,改变房地产短视行为和功利主义的思想定 式,鼓励中介组织参与企 业经营。九宏观调控与市场管理问题从年下半年开始,中央突出地对房地产业出现 的矛盾和问题,采取了宏观调控的政策,这是及时和必然的果断措施。中国宏观经济调控以保持经济总量的基本平衡,促进经济结构的优化,引导国民经济持续、快速、健康发展,推动社会事业全面进步 为目标。由此,对房地产业的发展继续加强宏观调控是非常必要的,丝毫不能削弱。但应与微观调控、市场管理 区别开来,正确运用宏观调控的内容和力度。现在,国家已把房地产业作为新的经济增长点来发展,房地产管理部门应做好以下几个方面的工作一是要正确把握住宅发展与经济发展的关 系。发展住宅,启动住房消费,绝不意味着再搞一次“房地产热”,而是要刺激国内需求,促进经济发展二是把握好住宅建设和培育消费市场的关系。在安排住宅建设规模 时,一定要 以市场为导向,注重市场调查,必须以市场有效需求来确定建设 的规模和速度。必须严格遵守有计划、按比例发展 国民经济的规律,把房地产投资规模纳入全社会固定资产投资规模内均衡三是要把握好住宅建设与城市基础设施协调发展的关系。当前要着力研究在市场经济条件下,在个人购买住房的条件下,城市墓础设施建设费用 的资金来源和安排方式问题四是要把握好住宅建设与房地产业发展的关系。住宅是房地产的一个组成部分,切不可抓了住宅建设,忽视 了整个产业和市场 的平衡发展五是要把握好住宅建设与物业管理的关系。必须要把 物业管理作为房地产经营的一个重要环节,克服重建设轻管理的恶习,通过转换经营机制以改善服务质量创“名牌”来树立良好的社会形象。