短评报告 短评报告 成交量呈现季节性萎缩 “购房退税”受中央关注房产新政及其影响跟踪之十二成交量呈现季节性萎缩 “购房退税”受中央关注房产新政及其影响跟踪之十二周炯 周炯 010-66045564 zhoujiongtxsec.com 房地产行业房地产行业 2009 年年 2 月月 4 日日 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 事件描述：事件描述： 北京市建委、发改委、财政局、地税局等部门联合印发了贯彻国办发2008131 号文件精神促进本 市房地产市场健康发展的实施意见 , 再一次推出旨在解决好涉及民生的住房问题， 促进房地产市场稳定健 康发展的具体措施；各地救市政策相继出台后，推动了楼市成交量的上升，重点城市楼市春节前继续回暖态 势；重庆市正在拟订执行细则的“购房退个税”政策受到中央关注；春节期间开发商推出各种优惠政策，但 成交量依然低迷，消费者购房信心仍然不足；各地出台政策，加大保障性住房建设力度，严格区分保障性住 房和商品房。 评论： 1. 北京再推新政促房地产业健康发展。北京再推新政促房地产业健康发展。北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合印发促 进本市房地产市场健康发展的实施意见，该意见共涉及4个方面15条相关政策措施。对于二套房贷中 改善性需求的界定， 新政策没有提出人均居住面积等具体标准， 而是笼统的表述为 “为改善居住条件” ， 这就为二套房贷的实际操作留下了较大空间，二套房贷的限制政策有望得到彻底放松；对于二套房贷中 改善性需求的界定， 新政策没有提出人均居住面积等具体标准， 而是笼统的表述为 “为改善居住条件” ， 这就为二套房贷的实际操作留下了较大空间，二套房贷的限制政策有望得到彻底放松；政策规定居民 出售经适房、危改房、集资房等，一年内再次购买商品房，契税按差额缴纳，这将鼓励一些该类住房 所有者为改善居住条件，购买商品房；取消外国人购房限制和调整非住房租赁税收管理方式，有利于 写字楼、商业用房等商业地产和高级公寓、别墅等高端住宅市场成交的上升，促进投资性需求释放的 政策意图逐渐显现。取消外国人购房限制和调整非住房租赁税收管理方式，有利于 写字楼、商业用房等商业地产和高级公寓、别墅等高端住宅市场成交的上升，促进投资性需求释放的 政策意图逐渐显现。政策提出开发商拿地最长可延期6个月付款、改进所得税预收制度等，这将切实减 轻开发商负担，缓解资金压力，有利于增强开发商拿地信心，增加新开工面积，从而稳定房地产投资 规模。而缓解开发商的资金压力后，有利于解除其以合理价格销售房子的后顾之忧。特别是企业所得 税预收制度，如果能取消或有所改进，将有效减轻企业负担。特别是企业所得 税预收制度，如果能取消或有所改进，将有效减轻企业负担。 2. 重庆“购房退税”政策受到中央的关注，短期内全国大范围推广难度较大，但并不意味着政府促进房 地产行业的政策导向有变。重庆“购房退税”政策受到中央的关注，短期内全国大范围推广难度较大，但并不意味着政府促进房 地产行业的政策导向有变。据报道，财政部对重庆购房退税政策表示关注，但未明确提出反对意见， 重庆市财政局官员将在2月4日赴京汇报。由于目前的购房退税政策对于不同收入人群在公平性方面的 欠缺，对其一直存有较大的争议。另外，在目前房价仍然有所偏高的情形下，购房退税等对于投资性 需求刺激较大的政策的推出，有可能会给房价带来一定的上行压力，这与前期管理层明确表态希望开 发商降价促销的政策意图有所违背。在目前房价仍然有所偏高的情形下，购房退税等对于投资性 需求刺激较大的政策的推出，有可能会给房价带来一定的上行压力，这与前期管理层明确表态希望开 发商降价促销的政策意图有所违背。因此，对于此类政策，中央仍然是持较为谨慎的态度，短期内全 国大范围推广难度较大。但我们认为，这并不意味着政这并不意味着政府促进房地产行业的政策导向有变，政府政策 导向将更多的关注如何满足中低收入人群的住房需求，在此基础上，以促进房地产行业的健康发展。 3. 受春节节假日影响，1月成交量环比有所萎缩。受春节节假日影响，1月成交量环比有所萎缩。由于季度性和节日的影响，历年春节期间是楼市销售的 淡季，各重点城市1月成交量没能延续08年末持续回暖的势头，环比下降较为明显。但剔除春节的影响 后，上海、北京等一线城市成交量还是呈现继续回暖的态势。但剔除春节的影响 后，上海、北京等一线城市成交量还是呈现继续回暖的态势。上海1月前20天，房屋成交套数、成交总 面积均较去年12月分别增长41%和45%；北京1月上半月，商品住宅(不含政策性住房)累计成交3187套， 环比2008年12月同期增长19.8%。这说明前期政策累积效应开始显现，随着房价的有效回落，成交量的 持续回暖还是值得期待的。 2 诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值行 业 研 究 / 短 评 行 业 研 究 / 短 评 www.txsec.com 图表 1 主要城市成交情况 单位：套 时间11月日平均12月日平均1月日平均城市成交量成交量成交量 上海429587401 杭州626850 深圳214255165 广州201239171 北京469(235)470(256)300(299) 天津15412893 长沙273399207 成都254436369资料来源：天相投顾整理 注：北京一栏括号中数据为扣除限价房和经济适应房后住宅签约量 4.4. 地产股最近市场表现比较弱，我们认为原因可能在于以下几点：地产股最近市场表现比较弱，我们认为原因可能在于以下几点：第一，从行业基本面来看，1月份的 商品房成交量受春节等节假日影响，没能延续08年末11月份和12月份持续环比回暖的势头，成交量萎 缩较为明显；第二，从政策面来看，在08年12月21日国务院房产新政“国十三条”颁布后，政策面暂 时处于一段真空期，近期再出台影响较大的政策的可能性也较小。第三，从公司基本面来看，主流房 地产公司还存在发布业绩预警公告或者说业绩低于预期的风险， 这可能主要来自于存货跌价准备计提 超预期和上市公司平滑业绩的考虑。 5.5. 对于地产股的投资机会，我们觉得在年报公布业绩风险释放后至09年中期，可能是较好的介入时期。对于地产股的投资机会，我们觉得在年报公布业绩风险释放后至09年中期，可能是较好的介入时期。 因为到那时候， 开发商出清存货的决心有望逐渐显现， 开始主动降价销售， 成交量也就有望逐渐恢复。 另外，届时也不排除政策面仍有较大的行业支持政策出台。 3 诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值行 业 研 究 / 短 评 行 业 研 究 / 短 评 www.txsec.com 政策及新闻目录政策及新闻目录 附件 1：北京出台措施刺激楼市 外国人买房手续将简化（01-24）附件 1：北京出台措施刺激楼市 外国人买房手续将简化（01-24）.4 附件 2：北京住房公积金可按月份提取 无需收入证明（01-24）附件 2：北京住房公积金可按月份提取 无需收入证明（01-24）.5 附件 3：沪房市政策效应逐步显现但不出“购房退税“政策（01-24）附件 3：沪房市政策效应逐步显现但不出“购房退税“政策（01-24）.5 附件 4：上海楼市 1 月成交总量和均价回升（01-30）附件 4：上海楼市 1 月成交总量和均价回升（01-30）.6 附件 5：主管部门认为：北京楼市已经呈现止跌企稳态势（01-30）附件 5：主管部门认为：北京楼市已经呈现止跌企稳态势（01-30）.7 附件 6：北京部分楼盘春节打折促销 最高可省一百万（01-31）附件 6：北京部分楼盘春节打折促销 最高可省一百万（01-31）.7 附件 7：南京楼市销售实现“零”突破 优惠丰厚搞促销（01-31）附件 7：南京楼市销售实现“零”突破 优惠丰厚搞促销（01-31）.8 附件 8：重庆部分老房贷利率 2 月 1 日起自动 7 折（01-31）附件 8：重庆部分老房贷利率 2 月 1 日起自动 7 折（01-31）.8 附件 9：国内一线城市楼市新春遇寒流 牛年并没牛气冲天（02-1）附件 9：国内一线城市楼市新春遇寒流 牛年并没牛气冲天（02-1）.9 附件 11：新疆兵团 2009 年将完成 8 万户保障性住房建设（02-1）附件 11：新疆兵团 2009 年将完成 8 万户保障性住房建设（02-1）.10 附件 12：北京国土局：限价房将全部建在四环以外（02-2）附件 12：北京国土局：限价房将全部建在四环以外（02-2）.10 附件 13：集资房产权按经适房管理 面积超标须缴地价款（02-2）附件 13：集资房产权按经适房管理 面积超标须缴地价款（02-2）.11 附件 14：国务院紧急叫停重庆购房退税政策（02-3）附件 14：国务院紧急叫停重庆购房退税政策（02-3）.11 注：更早政策请参考各部门仍在博弈，静待新政细则出台房贷新政及其影响跟踪之一 房贷细则难产，成交放量动力略显不足房贷新政及其影响跟踪之二 成交放量得以延续，静待后续政策房贷新政及其影响跟踪之三 建行细则落地，11 月成交环比回暖几成定局房贷新政及其影响跟踪之四 二套房贷松动预期增强，成交回暖有望持续房贷新政及其影响跟踪之五 后续政策呼之欲出房贷新政及其影响跟踪之六 成交出现分化，后续政策或将加速出台房贷新政及其影响跟踪之七