策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛项目开发前期建筑规划 方案评价导向Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛我们的出发点需要说明的是： q我们给出的不是具体的设计方案， q我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVACVA即“竞争的价值增加”(Competition Value Added)Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛思考方式 有理有据，说服力强 用工具来思考 MECE，给到不同的可能方向及条件 ，不是开发商来考我们，而是开发 商要评估自身的条件和需求，给我 们答案。 提供经典案例供参考Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型配比Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型配比原则和评价标准基于总体定位 、市场、消费 者、天气等。基于以下战略 思考：资金回 笼、利润提升 、明晰的竞争 策略、明晰的 风险回避策略不同的户型配 比方案，相应 的条件及结果1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、 收入与首期及月供比较图4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构 上。5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型配比原则和评价标准（续） 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？）基于总体定位、 市场、消费者、 天气等。基于以下战略思 考：资金回笼、 利润提升、明晰 的竞争策略、明 晰的风险回避策 略不同的户型配比 方案，相应的条 件及结果Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型配比原则和评价标准（续）不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事 项1） 主流市场寻找市场中主 力需求、消化 最快的户型走量市场变化不 大 竞争不太激 烈一般大盘必须面 向主流市场或微 调市场规划、位置等 有竞争力直面竞争，靠产 品实力说话 走势平稳 户型本身不易发 力2） 主流市场 微调略走大或略走 小5-10个平方走量，并一定程度 回避竞争 适应市场趋势 变小：面向更广的 客户群，降总价 变大：抓住相对高 端的客户，提升单 价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支 持3） 补缺市场抓与目前客户 群体或购房目 的完全不同需 求抓机会，回避竞争 快速回笼资金 可能实现高价 小量市场市场缺乏一类 产品能够发现新的客 户群；目前没有此类 供给的原因不 是需求不足， 这种方向本地 有足够的客户 群很快消化 定价标准不清晰 后期市场迅速跟 风4）组合方案分区，每区由 完全不的市场 需求方案组合组合以达到不同时 期的不同目的必须有主次 必须考虑多样性 给售增加的难度Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型评价Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛户型在小区内的位置摆布评价核心在于平衡 资源，以降低 销售的难度资源分配要重 视开盘造势和 展示区需要注重分期开发 的配比协调土地资源：景观、朝向、 临路、临水、距离户型资源：赠送、创新、 面积、楼高、一梯几户高低高低u原则上户型越大，资源越好u注重景观对户型的支持作用景观利用尽量户户有景：l朝南看园景处布一梯四户l朝南不看园景尽量布一梯两 户注重端头及端头景观的利用：u加大面积u临主轴单元拉大进深u端头开窗u可朝主轴景观放置客厅。u在土地资源差、困难的地方 ，比如高层、临路的地方，尽 量放附送价值的户型。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛1、结构方正 2、内部路线、组织明畅 3、无大量浪费面积 4、宜于摆放家俱 5、动静分区、干湿分区 、公私分区 6、减少遮档、明厨明卫 7、客厅、主卧朝南 8、区分南北方对阳台面 积、朝向等的需求 9、进深合适户型平面结构评价的三个向限1、首先分析竞争楼盘的户型结构：有哪些可 突破空间？有哪些可借鉴的方面？ 2、有以下可创新处，但要分析：u哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争u成本控制u哪个阶段用、用途是什么 1）价值增加u凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗）u有意识的增加结构面积赠送u大露台（只计一半面积，比如可封出一间房 ） 2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开 市场u赠送层高（3米、3米6、3米9等）u赠送双层露台u阳光花房u马赛公寓u一梯一户u电梯入户u跃式、复式 3）户型优化u洗手间的干湿分区u大户型中主人与仆人的入户门分开设u下沉式卫生间基本面：适性的常规原则竞争面 核心精神：我们凭什么 打赢竞争？项目层面 核心精神：我们怎么充分利用了资源？ 怎么回避了不足？坡地利用：形成一梯一户 、形成室内跃式Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛建筑评价Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策风行 www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛高档中档低档不同档次建筑形象的 风格倾向性Evaluation only.Evaluation o