2014 年房贷市场现状分析 2014 年房贷市场现状分析 一、 房贷市场 2014 开年以来，往年“年初松、年底紧”的情况并未出现，房贷市场没有丝毫放松迹象，依然延续去年房贷紧张局面，以平安、广发、民生为代表的中小银行干脆直接放弃房贷业务或部分放弃二套房业务，部分房贷银行变相“搭售”和垄断楼盘使得房贷业务乱象丛生。首套房贷利率向“零优惠”蔓延，有的甚至出现利率上浮 5-20%不等，而针对利润较高的二套房业务，大多数银行要求首付比例维持在七成，利率为基准利率上浮 10%-40%不等。此外，贷款审批难度持续加大，部分银行审批时间延长 1-2 月不等，“慢节奏”愈演愈烈。 2.1 目前市场呈现情况： 1.1.1 基准利率是主流 85 折优惠仅剩 4 城2 月以来，利率优惠正在逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流，房贷收紧成为主旋律。融 360 监测数据显示：首套房还可执行8.5 折优惠的城市仅剩北京、天津、南京、哈尔滨 4 城；执行 9 折利率优惠的有 9 城；执行 9.5 折利率优惠的有 5 城，其他城市基本提至基准利率或更高（见表 2-1）。表 2-1：各城市优惠房贷按揭银行 城市最低优惠 银行数办理银行北京8.5 折1建设银行天津8.5 折1农业银行南京8.5 折1民生银行哈尔滨8.5 折1邮储银行佛山9 折1汇丰银行西安9 折1汇丰银行杭州9 折5农业银行、建设银行、交通银行、渣打银行、汇丰银行南通9 折1农业银行广州9 折2汇丰银行、恒生银行上海9 折2大华银行、汇丰银行深圳9 折1汇丰银行苏州9 折1汇丰银行无锡9 折2农业银行、建设银行青岛9.5 折2建设银行、渣打银行珠海9.5 折1渣打银行中山9.5 折1恒生银行重庆9.5 折1渣打银行厦门9.5 折1农业银行备注：数据来源于融 360 2014 年 2 月 14 日 1.1.2 部分银行弃做房贷 21 城有停贷现象2 月，作为房贷主力军的五大行和邮储对房贷收紧，中小银行在房贷发放上更是缺乏积极性， 有些中小银行干脆直接停止房贷业务或部分停止二套房贷业务。融 360 数据显示，在调查的 27 个城市中依然有21 个城市有停贷现象，统计显示，停贷银行主要以商业银行为主 ，如平安银行、民生银行、广发银行等银行。融 360 认为，银行停贷的原因有二：一是额度不足，二是房贷业务非业务重点。 表 2-2：各城市停贷银行对比表 城市按揭银行 停贷银行 停贷占比 停贷银行长沙15426.67%兴业银行、长沙银行、广发银行、民生银行无锡12325.00% 平安银行、民生银行、广发银行重庆19421.05%平安银行、民生银行、东亚银行、兴业银行福州10220.00% 兴业银行、中国银行中山17317.65% 广发银行、平安银行、民生银行佛山12216.67% 光大银行、民生银行珠海19315.79% 平安银行、招商银行、民生银行合肥13215.38% 邮储银行、民生银行郑州16212.50% 邮储银行、平安银行北京26311.54% 民生银行、广发银行、天津银行上海26311.54% 华夏银行、上海银行、宁波银行深圳27311.11% 杭州银行、平安银行、上海银行沈阳10110.00% 锦江银行哈尔滨 1119.09%广发银行天津1218.33%大连银行成都1218.33%成都农商西安1417.14%民生银行石家庄 1516.67%民生银行杭州1915.26%广发银行广州2314.35%平安银行南京2514.00%平安银行备注：停贷占比=该城市已停贷银行数/该城按揭银行总数 数据来源：融360 2 月 14 日 1.1.3 房贷变相搭售“卷土重来” 进入 2014 年，房贷依然是卖方市场，由于银行近来放款额度仍然趋紧，贷款难度也依然较大，银行房贷捆绑搭售理财产品、强制存款又“卷土重来” 。 在融 360 调查中发现， 部分银行在用户申报房贷业务时，要求客户购买该行理财产品或存款等条件才能享受最低优惠或才能放贷，否则贷款处于等贷中，可能需要一到三个月不等，而且利率较高。一边是房贷收紧，放贷不易，另一边是银行设置贷款限制，这确实让客户苦不堪言。 1.1.4 银行垄断部分楼盘房贷 1.1.4 银行垄断部分楼盘房贷 对于优质的楼盘，银行更愿意采取向开发商提供开发贷款，进而垄断该楼盘按揭业务的方式垄断房贷市场。广州某楼盘，合作银行就中信银行一家，首套房要求上浮 20%，如果去其他行按揭，开发商会设置重重关卡，如开发商以“取消按揭折扣”、“不提供备案登记”等理由阻止。房贷利率有差别，但是客户没有选择，直接拉高了一些客户的房贷成本。 1.2 融360摸底全国27个重点城市近500家银行调查显示： 1.2.1 首套房仅有 1.43%的银行可执行 8.5 折利率优惠 图 2-3：首套房按揭利率 对于首套房的房贷申请，10.45%的银行表示已停贷，1.43%的银行仍可执行 8.5 折优惠，6.41%的银行执行 9 折利率优惠，5.46%的银行执行 9.5 折利率优惠，41.81%的银行执行基准利率，10.69%的银行执行基准上浮 5%利率， 19.71%的银行执行基准上浮 10%利率， 4.04%的银行执行基准上浮 20%及以上利率。 图 2-4：首套房利率占比对比 相较去年12月3.27%的银行执行8.5折利率优惠， 2月仅存1.43%，银行执行 8.5 折优惠明显减少，同时首套房执行基准利率以上占比较上月扩大。 1.2.2 二套房 10.69%按揭银行停贷图 2-5：二套房按揭利率 已停止受理二套房贷款申请的银行占比为 10.69%，执行 1.1 倍利率的银行占比 65.08%，执行 1.15 倍利率的银行占比 5.94%，执行 1.2倍利率的银行占比 15.91%，执行 1.3 倍利率及以上占比 2.38%。图 2-6：近期二套房利率占比对比 2 月二套房执行 1.2 倍及以上利率的银行占比达 18.29%，较去年12 月 17.74%占比小幅升高, 可见二套房购买成本增加较快。 1.2.3 银行停贷、限贷的影响分析 1.2.3 银行停贷、限贷的影响分析 为何 2014 年初期的房贷市场如此收紧？融 360 认为有以下原因： 一、去年积压单使得银行额度用尽 去年下半年因额度紧张，致使许多贷款单子无法放款，一直积压。新年发放的额度将优先满足去年积压的申请单子， 而且也是按顺序发放，1 月份银行集中处理去年积压单，由于积压交易多，额度用尽，占用了新年第一季度的贷款额度。虽还有全年额度，但今年银行为避免去年年初突击放贷造成年末紧张局面，要求均匀放贷保证年末仍有额度，各月之间贷款规模相近。2 月融 360 在调查银行网点的时，发现银行新年放款主要在消化旧的单子，新的房贷申请仍需排长队，导致 2 月额度整体偏紧。二、房贷利润低，银行放弃房贷 在利润市场化和资金成本很高的背景下，使得银行趋利性增强，银行都更愿意把资金投向有更多回报的地方，比如利率上浮 10%甚至 30%的企业贷款、 个人消费贷等， 利润高的先放， 利润低的后放， 甚至缓放。对银行来说，房贷在过去是优质业务，但现在已被银行视作鸡肋，个人住房贷款年限较长，一般长度数十年，利率还打折优惠，而企业贷款、消费贷两三年内即可收回，且贷款利率通常在基准利率上上浮 30%，较房贷利润空间大。三、房价风险高 规避风险 目前房价畸高，银行对房地产后市的判断并不一致，出于防范下跌风险的考虑， 也会对房贷业务更加谨慎， 减少利率优惠、 暂停房贷业务。融 360 对 2014 年房贷市场整体预判，预计今年的整体房贷仍将紧张，银行对采取优惠房贷的意愿降低， 贷款利率在基准上继续上浮将成为趋势，上半年总体信贷投放好于下半年。 1.3 房贷对房价影响及未来房价走势预测融 360 认为， 近年房价狂飙的根本原因是 2009 年以来持续的宽松货币环境，信贷支持对房价影响巨大。历史上，所有的房产泡沫的破裂均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，房价和货币供给是正相关关系，其房价拐点取决于货币环境的拐点。2014 年开年，楼市在资金层面遭遇逆袭，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而影响开发商的资金成本也在增加，今年开发商资金链仍面临压力。 在融 360 房贷调查中发现， 银行放贷更倾向于一二线城市，贷款利率较低，放款额度较充裕；对三四线城市控制或减少房贷投放，贷款利率相对提高；另对二手房贷款兴趣大减，很多行弃做二手房或要求严苛。 银行的信贷投放选择直接导致一二线开发商能够继续维持与银行信贷关系，而三四线房产开发商，无论银行开发贷或影子银行都有所忌惮，银行可能进一步紧缩信贷的大背景下，开发商可利用杠杆获取超额利润机会缩小，信贷紧缩或导致房价下跌。基于以上分析，预期 2014 年一二线城市房价将会持续上涨，上涨幅度低于去年，三四线城市以下跌为主。不同区域的楼价将会分化，一些缺乏产业支撑和配套的 “被城镇化” 区域与 “空城” 则有崩盘的风险。