北京市两限住房建设、配售与入住使用调查?、?李恩平 李菲菲摘 要：本文为针对北京市两限住房建设、配售和入住使用的调查报告。回顾和分析了北京市两限住房供应政策体系和管理机制，考察了北京市两限住房建设、配售状况和售后入住使用状况。研究发现北京市已经形成一套相对有效的两限住房建设、配售管理机制，两限住房实际配售与城市人力资本发展目标基本适应，通勤和质量是两限住房建设和管理存在的最大问题。因此进一步的政策制定应加强建筑质量管理和项目区位选择，优化住户对全市范围楼盘的空间选择机制。关键词：两限住房 配售 机制李恩平，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员，主要研究方向为城市经济；李菲菲，北京航空运动学校讲师，主要研究方向为房地产经济。“ 两限住房”作为一种新型保障性住房政策模式，在我国已经运行实施数年，其建设、分配和入住均已达到一定规模，有必要对其政策实施过程和实施效果进行总结和评价。为此，我们以 “ 两限住房”建设规模最大的北京市为例，就 “ 两限住房”的建设、分配和入住管理进行了深入调研，评价分析了 “ 两限住房”的政策效果，并提出了改进建议。一 两限房的概念和历史渊源（ 一）什么是两限房 北京市 “ 十一五”保障性住房及 “ 两限”商品住房用地布局规划 （ 年） 将 “ 两限房”定义为：“ 限房价、限套型普通商品住房是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。 ”简言之，两限房是一种限房价、限套型面积、限销售对象的政策性商品房，是在高房价下，为满足中等收入家庭购房需求，政府出台的一项带有福利性的行政措施，其购买对象在户口、收入、资产方面都有严格的限定。两限房从形态到售价、销售对象等都由政府决定，从这个角度看，两限房理应属于公共产品或准公共产品之列，属于保障性住房范畴。两限房与普通商品房相比，具有以下特征：一是在价格形成上，普通商品房是在市场供求关系下形成的市场价格，两限房是在政府参考周边普通商品房价格的基础上制定的政府指导价，一般比周边普通商品房低 ；二是在销售对象上，普通商品房针对的是任何具有购买力的顾客，两限房一般仅仅针对无房户且慢低收入人群；三是从组织上看，普通商品房都是开发商主导进行的，两限房是由政府主导进行的，其生产、分配、消费环节都在政府的严密控制下进行；四是在上市问题上，普通商品房的基本特征是在其生命周期内进行不断的重复性交易，两限房上市则有年限限制等附属条件。钟庭军： 论两限住房的定义、性质与判断标准 ， 建筑经济 年第 期。在北京市住房保障体系中，两限住房是解决中等收入家庭、拆迁户中夹心层住房问题的主要途径，其价格低于周边商品房价格的 ，套型面积控制在 平方米以下，供应对象的收入、住房、资产须符合表 的要求，且享有两限住房的产权，其上市交易条件与经济适用房相似。（ 二）北京市两限住房的配售管理机制经过多年探索，北京市限价住房已经形成了一套行之有效的管理机制，在管理机构、供应对象、申请和交易退出等方面均有较明确机制。管理机构。北京市住房保障办公室是住房保障的政府管理机构，于 年 月正式成立，隶属于北京市建设委员会，是由原北京市建委开发处挂牌成立的，主要负责对两限住房、经济适用住房和廉租住房的开发建设管理以及相关政策的制定等，设有租售处、协调处、政策处等几个部门。北京市各个区 （ 县）以及区 （ 县）以下的街道办事处 （ 乡镇）均相应成立住房保障管理办公室，负责本区、本街道 （ 乡镇）的住房保障工作。至此形成市级、区级、街道 （ 乡镇）三级对住房保障工作的 “ 一条龙”管理机构。供应对象。两限住房的供应对象是中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政规定的其他家庭。北京市对两限住房供应对象的申请条件要求严格，户籍、人均住房面积、家庭收入、家庭总资产等均有规定的标准。首先，必须是具有北京市城镇户籍，在北京市生活，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，包括申请人及其配偶、子女等；父母原本也包含在内，但北京市住房和城乡建设委员会下发新规定，从 年 月 日起父母不包含在申请的家庭成员范围内。单身家庭提出申请的，申请人须年满 周岁。其次，申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合一定标准。其中人均住房面积、家庭收入、家庭资产标准实行动态管理，每年向社会公布一次，见表 。在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭的，可优先购买：解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；家庭成员中有 周岁以上 （ 含 周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。表 北京市多层次住房保障体系保障性住房类型廉租房经济适用房公共租赁房两限住房保障范围低收入、 无收入家庭， 被拆迁； 有特殊病、 重残人员中低收入住房困难的城镇居民家庭临时性解决特殊家庭住房问题的保障性住房， 供应对象主要是廉租住房与经济适用房的夹心层、 外来务工人员、 刚就业的外地大学生、 引进的紧缺技术人才等中等收入住房困难的城镇居民家庭申请标准家庭年收入人户 元，人户 元及， 人户 元， 人户 元， 人户及以上 元人 户 元， 人户 元， 人户 元， 人户 元， 人户及以上 元人均住房面积 平方米及以下，且申请人和家庭成员 年内未出售或者转让过房产 平方米及以下家庭总资产人户 万元，人户 万元，人户 万元，人户 万， 人户及以上 万元人户 万元，人户 万元，人户 万元，人户 万元，人户及以上 万元取得廉租住房、 经济适用住房、 限价商品住房资格的家庭人户及以下 万元， 人户及以上 万元 平方米以下人户及以下 万元， 人户及以上 万元供给方式政府强制提供政府主导， 市场配合提供政府强制提供政府组织监管， 市场化运作属 性纯公共品准公共品纯公共品准公共品资料来源：北京市住房和城乡建设委员会网站。申请流程。申请：申请家庭持如实填写 北京市限价商品住房家庭资格核定表和相关证明材料，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请。初审：街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，将符合条件的申请家庭材料报区县住房保障管理部门。人户分离申请家庭情况应在户口所在地和实际居住地同时进行公示。复审：区县住房保障管理部门对申请家庭材料进行复审，并将符合条件的申请家庭情况进行公示，无异议的，报市住房保障管理部门备案。备案：市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市和区县共享的住房需求档案。售后管理。已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为 。二 北京市两限住房的建设情况按照 北京市 “ 十一五”保障性住房及 “ 两限”商品住房用地布局规划（ 年） 中规划，“ 十一五”期间，规划安排经济适用住房 万平方米 （ 含廉租住房 万平方米） ，两限住房 万平方米，共计 万平方米，占住房总量的 。 年保障性住房及 “ 两限”商品住房规划总建设规模约 万平方米。其中 “ 两限”商品住房 万平方米。经过几年的建设，北京市两限住房建设已经完成规划建设目标，建设情况主要呈以下几个特点。（ 一）土地供应基本得到保障 年 月，北京首宗 “ 两限房”土地海淀区西三旗新都东路 （ 原北京轮胎厂）的土地上市交易，从此拉开了北京 “ 两限房”土地供应的序幕。据中国指数研究院统计， 年 月，共推出各类两限房地块 宗，分布在北京 个区县，分布比例如图 所示。从区域分布来看，两限房供应地块主要集中在城市发展新区和城市功能拓展区，分别占土地总宗数的 和 ，其中顺义最多占 ，大兴占 ，昌平、丰台、朝阳和房山分别占 左右。这与 北京市 “ 十一五”保障性住房及 “ 两限”商品住房用地布局规划 （ 年） 中要求重点在中心城中心地区以外区域，在城市东部、南部区域安排保障性住房及 “ 两限”住房的指导思想相一致。从供应量来看， 年两限住房土地实际供应量约为 公顷 （ 包含图 北京市两限房地块区县分布图资料来源： 中指数据库。部分公共租赁房和定向安置房） 。由表 可以看出，自 年开始，北京市两限房土地的供应量基本呈逐年上涨趋势，而且每年的供应计划都能够足额甚者超额完成。从两限房在保障性住房中的比例来看， 年是两限房供应占比最高年份，达到 。 年，公共租赁房政策出台后，两限房的土地供应量有所减少，到 年，两限房土地计划供应量占保障性住房用地总供应量的 左右。表 北京市两限房土地供应情况保障性住房类型计划供应量实际供应量 年 年 年 年 年限价商品房（ 公顷） 占保障性住房土地供应总量比例（ ） 限价商品房（ 公顷） 占保障性住房土地供应总量比例（ ） 限价商品房及公共租赁住房用地（ 公顷） 占保障性住房土地供应总量比例（ ） 限价商品房及定向安置房用地（ 公顷） 占保障性住房土地供应总量比例（ ） 限价商品房用地（ 公顷） 占保障性住房土地供应总量比例（ ） 资料来源：北京市国土局。（ 二）新开工面积逐年大幅提高 年，北京市两限住房新开工项目 个，新开工面积达 万平方米，占全市住房新开工面积的 。从每年的开工情况看， 年，两限住房新开工面积逐年大幅提高，从 年的 万平方米提高到 万平方米，占全市住房的比例也由 年的 提高到 。 年，由于定向安置房和公共租赁房的大幅开工，两限住房的开工面积有所下降。表 年两限住房新开工面积单位：万平方米，两限住房政策房合计全市住房占政策房比例占全市住房比例 年 年 年