业委会“犯错”可被业主追责业委会作出不恰当的决定，业主该怎么办？遇上不作为的业委会，业主只能无可奈何？业委会拥有的权力过大，谁来监管？随着物权法的正式实施，一系列业主与业委会纠缠不清的矛盾不会再以小区“暗战”的形式出现，因为物权法规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。家住普陀区的戴先生去年 4 月发现业委会和物业公司公布的小区维修基金使用可能存在问题，其中一项每幢楼栋更换近 8000 元的防盗铁门让业主产生了重大疑惑。于是，戴先生与部分业主要求查核相关账目，却屡屡遭到业委会和物业公司拒决。由于当时在法院无法立案，戴先生至今还在等待行政主管部门的回复。随着物权法的实施，戴先生准备将业委会告上法庭，依靠法律向业委会讨个说法。上海市物业管理行业协会会长蔡兴发指出，物权法明确了业主对业主大会、业委会侵害业主权益的决议，可以请求法院撤销，肯定了业主权利的司法救济。业主、业主大会、业主委员会可通过这种相互监督、制约的方式，形成一个良性循环运作机制，真正促进小区和谐。事件回放：业主难查业委会“糊涂账”去年 4 月，普陀区某小区业委会委托物业公司公布了维修基金使用账目，其中一项“更换小区防盗铁门”的开，每扇铁门的更新费用近 8000 元。就在戴先生深感疑惑之时，他又从其他业主处得知，更换防盗门在市场上只需 4000 元左右。“那么重大的开支，业主应该有查核相关账目的权利。”戴先生为了证实此事，提出向业委会查账，观看原始的发票和账本。但出乎戴先生意料的是，查账成了一场历时 1 年多的马拉松：找到物业，对方却没不给好脸色看，根本不让业主查。更让戴先生心寒的是，本该维护业主利益的业委会始终没有主动帮助业主查账，他猜测业委会和物业早就串通一气。随后，戴先生多次走访了相关行政主管部门，责成小区物业和业委会接受监督查账，但始终没有结果。据戴先生回忆，在此期间，一些坚持查账的业主还被进行威胁恐吓，发小字报，划汽车，用胶水封门的事件接踵而至。“一旦真实的账目公开，事情就都清楚了。”迫不得已之下，部分业主只得采取偏激的方式停缴物业费来表示抗议。然而，随着今年 10 月物权法的正式实施，戴先生和一些业主看到了事情的转机。“维修基金关乎每个小区业主的切身利益，如果其中真的有猫腻，将是对全体业主的利益侵犯。”目前，戴先生正在进一步搜集证据，准备将业委会告上法院。律师意见：可诉讼业委会符合物管实际需要当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？上海市建纬律师事务宋安成律师指出，按照以往法院司法实践中的普遍作法，业主与业委会之间的纠纷属于一个组织内部纠纷，应通过自我协商或通过行政部门协商解决，法院一般不予受理。对于业委会或业主大会不作为、乱作为侵害广大业主利益的情况，业主救济的途径无非是要求业委会纠正、向行政机关反映，但往往是无果而终，最后业主也只有不了了之。由于业主对业委会的监督最终不能通过司法救济来解决，小区业委会违法、违规的行为屡见不鲜。这种违法、违规行为主要表现在乱用小区的维修基金、暗箱操作选取物业公司、私自转卖小区车库车位、贪污小区的公益性收入、享受物业公司的免费服务等等。由于没有一个较为成熟的对业委会的监督机制，业委会违法、违规的行为日益严重，并引起社会各界的关注。所以，物权法关于业主可以诉讼业委会规定，符合物业管理实际需要，有利于业委会、业主大会的规范运作。宋安成律师同时指出，物权法规定业主对业委会不适当的决议可以诉讼，但从这一规定看，尚难以具体确定业主究竟可以对业委会、业主大会哪些行为可以诉讼，比如不按时召开业主大会可否诉讼、不公布公益性收入可否诉讼等，这些需要有关解释进行明确，并在司法实践中进行完善。专家观点:业委会有待业主加强监督“与国外的公寓住宅相比，我国小区一个显著特点就是小区规模大，住户多，业主大会召开格外难。”上海市物业管理行业协会会长蔡兴发指出，尤其在上海这样的大城市，几千个、上万个业主的小区也是不在少数，能选出一个合格尽职的业委会是非常难的，特别是生活节奏紧张的上班族对小区的事情更是无暇顾及，加之业委会权力过大缺乏监督管理，便容易产生“几个人说了算的局面”，造成一些侵害业主的决定。而当矛盾一旦形成却又无法正常解决时，便会出现业主与业委会成员间的明争暗斗，有的甚至互相诋毁，渐渐违背了维权的初衷转化为一场人际纠纷，扰乱了小区的正常秩序。但现在，物权法明确了业委会诉讼主体资格，并赋予被侵害权益业主获得司法救济的权利，从而鼓励业主去监督业委会，关心社区公共事务。蔡兴发同时指出，新修订的物业管理条例还明确了业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业发的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。这实际上是从行政管理的角度加强了对业委会的监督，有利于业委会、业主大会的规范运作。记者手记：告别“暗战”将是双赢结果晨报记者 崔建栋顾名思义，业委会是业主通过合法选举产生的自治组织，它的成立对于维护小区业主的合法利益有着很大的促进作用。然而，不少业主无奈的发现，自己小区的业委会不但与其设立初衷背道而驰，本应该是促进社区和谐发展的业委会竟然成了小区矛盾的源头，这不得不引起深思。究其原因，我们不难发现，部分小区的业委会在成立时便“先天不足”，有些是在行政部门的“扶持”下成立，有些则是开发商、物业的“宠儿”，这样的诞生方式就为后面所出现的问题埋下了隐患。在之后的实际操作过程中，由于缺少相应的行业规范和监督，法律条文的执行又有模糊性，导至业委会在运行时出现了偏差，通常表现为业委会成员权力过大、决议不符合程序、业委会形同虚设不作为等。正是由于监督机制的不完善，导致一些难抵诱惑的业委会发生变质，加之其在业主心中没有同于政府的威信，因此业委会恰恰最容易受到业主对其认同性的挑战。双方互不买帐的结果便是造成长期“暗战”，一旦出现事件性的导火索，便会影响小区的正常秩序，侵扰更多业主的利益。随着物权法的正式实施，相互监督、制约的方式将得意明确，良性循环运作机制将使得“潜规则”土崩瓦解，从而真正促进小区的和谐发展。可以预见，越来越多关心关注小区的公共事务的业主，将拿起法律武器保护合法利益。与此同时，业委会的运行机制也将势必进行规范与完善，通过合法并且合适的方式来维护业主权利，从而使得小区居民的生活丰富多彩，社区的关系和谐稳定。