六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (二届“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”于 2006 年 12 月 7 日在广州举行。福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等九省（区）建设厅领导和房地产业协会负责人根据中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定，共同发表和谐人居宣言,以适应人民群众的基本住房消费需求，促进房地产业健康发展！主题：郎咸平论坛：房地产公司治理与企业战略剖析时间：12 月 8 日下午 14：0016：30地点：锦汉展览中心 2 号馆 2 层敞开式会议室主持人：各位来宾，下午好，我们请到的是郎教授，他是宾夕法尼亚大学经济学博士。我们都知道，最精彩的就是 04 年 8 月 11 号，他发表了著名的演说，在国际上发表的文章，郎教授将其国家财富的手段归纳为安营下寨，乘虚而入。并且由此暴露出来的克隆现象，引起中国经济学界对企业改革的反思，当我们看到郎教授是他独立的思考精神和学者良心的坚持，这也正是我们今天这个时代所迫切需要的，今天郎教授给我们演讲的题目叫做是“房地产公司治理与战略。下面我们热烈欢迎郎教授给我们做精彩的演讲。郎咸平：各位现场的来宾大家好。今天来到这里，谈谈房地产的战略的话题，这个话题在 06 年的今天，是特别的有意义，尤其是最近几个月，中央政府对房地产的规范方面加大力度，在整个在环境变化之下，我们房地产业的未来战略思维应该能否改变，是我今天演讲的主题。郎咸平：我记得在中午的时候有几个朋友跟我聊天，大家问我一个话题，就是郎教授你在 04 年提到国有企业改革的问题，您认为国企应该怎么改革，我的回答很让大家出乎意料。我说告诉你，今天中国企业，所面临的问题，已经不是要不要改革的问题，而是国有企业跟民营企业都需要改革的问题，我们面临的困境是国有企业不行，民营企业也是一样的糟糕，在面对国际化不断加深的过程当中，国有企业民营企业双双失去竞争力，我相信应该是大家所应该关切的主题。郎咸平：在这个思考之下，我想提出一个新的思维，是不是对我们企业发展在很多方面都产生了一个思想的误区，你们觉得民营经济能带动我国的未来吗？完全市场化是符合我们社会的需要吗？看看今天广州和深圳，房地产的走势能够允许完全市场化的机制在运作吗？大家发现不是这么简单的。郎咸平：我们过去总认为市场化民营经济可以解决一切问题，可是今天发现一个神话被打破了，我们呼吁一个有序规范化的市场经济。而不是像今天一样无序无规范的市场化经济。郎咸平：前一阵子，政府推出房地产的宏观调控，问题是你的效果有多大？当我们仔细研究了房地产的本质问题之后，我们发现金融政策本身只能稍微抑制一下房地产的现象，压制一些泡沫，但是对于房六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (产的本质问题很难改变，房地产本质问题是我们今天要探讨的主题。请问各位，房地产的问题在哪里？郎咸平：我记得在 03 年的时候，上海房地产火爆，当时我在上海给他们做演讲，大家问我，郎教授，你看我们房地产这么火爆，给我们的战略思维有没有一些建议？我说你们应该这样做：降低比例，提高现金流，减缓发展速度。我讲完之后，大家好象是无动于衷。到了两年后上海房地产市场下调之后，我又碰到了这些学生，他们有很多倒闭了，他们说再让我谈一个题目，就是房地产的战略突围，我说我不是给你们讲过了吗？你们做了没有？他们说没有。为什么？他们说没有想到这么快，来不及做反应。郎咸平：这个是什么意思呢？我们今天整个房地产本身，这个行业的发展，就是一个值得深思的一个问题。整个房地产的发展很不健全。我这么说，式因为地产业存在一个地方政府和地产业之间勾结的关系问题，因此，地产业要生存的话，必须要符合地方政府所推行的地产政策。郎咸平：最近，上海市的陈良宇案件是大家瞩目的焦点。我告诉各位，地产业是一个怎样的现状。我这里有一个资料叫做“上海违规地产的操作 ”，地产业基本上是政府主导思维。我认为，目前房价高居不下，甚至一些地方政府贪污腐败，都跟房地产有着很密切联系的。这个不仅仅在上海才有，在任何地方都有。关于违规操作，大家看一下，以上海市而言，有几个方面：郎咸平：首先是非法土地取得，其次是代征税的问题，三是违规资金操作，这个是上海市地产业的三大特征。很多现场观众希望我谈一下融资的问题，先谈什么叫做非法的土地取得？ 郎咸平：在 94 年的时候，法律规定，土地的取得，基本上要采取公开竞价和拍卖，上海市是怎样做的？我可以这么说，在陈良宇被逮捕的时候，公开计价的方式很小，当时的借口是说这是一个历史遗留问题，什么叫历史遗留问题呢？就是上海土地管理局处处朱文锦，以协议方式在三年之内大概批出了 7 千万平方米的建筑。通过协议，谁来牵线，如何与政府达成默契呢？郎咸平：第二是代税方式进行逃税。上海市有一个承包税，不是按当年产值交税，而且有一个固定基数，然后向中央上缴税。也就是承包一个基数，然后每年再以 5%到 10%的比例增长。他们不要提前完成，他们不喜欢这样做的，不要多收税。是一个特殊的思维。郎咸平：这个是地方政府吞食国家税源的奇怪现象。代征税不应该用在房地产，而是应该放在旅游业、餐厅等等，就是每个月难以核算成本的行业进行税收的估算。以餐饮为例，如果你的营业额少于 100 万的话，是很难核算的。这种代征税对于规模大，数量小的房地产业本来不适用的。郎咸平：可是，项目开始的时候，上海市的房地产很多操作成立一个专门的项目公司，项目结束以后在清算掉这个项目公司，要不要进行税务清算呢？按照公司法是需要的，但是上海市的做法是工商局注销制度，基本上不需要税务清算。而且上海还有一个就是经济开发区及基本上是一个逃税区，就是六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (不但要交 税率，一半以财政奖励方式返还，所以我认为，上海市 01 年之前最大的竞争优势就是极低的税率，这种现象，在今天社会主义中国简直是匪夷所思的。郎咸平：01 年中央政府在压力之下，不得不将上海市拿出一半支持西部的开发，01 年朱镕基总理推出，将国税和地税分开，使得上海市统一返还税。到了 03 年把地产业的税率 高到 右，大的经济开发区也不准搞返税了。最后，也是我认为比较重要的，叫做违规的资金操作。郎咸平：上海地产为什么可以存在暴利，上海市注册的地产公司有一两万家，有规模的中外合资和中资和外资是五千家左右。郎咸平：税前利润率是 15%。但是我们发现，有很多地产商的自有资金比例只有 10%，所以资金回报率对于某些地产商而言是高达 150%，那么如何在竞争的市场当中发家呢？这个很重要。 郎咸平：为什么人们在上海做房地产用这么少的钱发家呢？当然我必须说明，不是所有的地产商都是这样的，有一部分是这样的。我今天举的例子是比较特殊的。基本上上海市政府和地产商之间的关系，要去银行贷款，需要有土地证、规划用地许可证，建设规划许可证以及开工证，比较齐全，才能够贷款。郎咸平：但是有的只有 10%的钱，钱不够，所以无法取得土地证，在上海市 04 年之前没有土地证如何贷款？我们举一个例子，政府 30%叫做政府的出让金，70% 是拆迁户的补偿金，但是政府收取 30%的可以分期付款，而 70%的不可以。如何向政府贷款呢？要四证齐全才可以贷款，没钱的地产商怎么办？他们是这样做的，我们发现有一家公司是这么做的，叫做上海国有资产经营有限公司，这家公司提供，委托贷款，然后地产商付清以后，取得土地证，再向银行贷款，这个钱从哪里来，基本上是从公积金等方面来的。郎咸平：如果地产商极度缺钱怎么办？就是注入资金参与这个项目。怎么参股？就是融资公司 80%，地产商是 20%，等项目完成之后，房产商们再回购。这个是上海的情况。很多地产商以个人的名义，向他们借款高达 30%。我们发现很多外资企业趁火打劫。这个是我们的说的历史。在中国的过去，我们发现，这种情况是地方政府所推出的一些特定的政策形成的。郎咸平：而在小小的上海，有 5 千家地产企业，这么多的地产公司如何生存，基本上是靠上海市政府这三种违规操作维持的。这种违规操作，第一个就是违规土地，不遵照规定，不公开竞价。还有就是用协议的方式。很多外国人也这么干了。我认为在 01 年之前，上海市最大的竞争优势就是税率，也是地方政府政策的朝向。 郎咸平：第三个方式，就是政府直接参与项目，搞了一个国智公司，用的这种方式，让一些地产商存在，如果直接向市场，是上海市政府的特殊政策，地产商的生存环境是基本上受地方政府所主导。但这次我认为，有一个可喜的现象，就是中国政府对上海市的房地产市场的查处严厉，按照媒体报道现在还六阶段企业教练技术资料（内部绝密资料） ：询电话：13064622601 78176453此资料整理自：朗咸平网站 (查处阶段，因此我相信未来房地产的走向必然慢慢趋向于规范，也就是说我们过去所习以为常的与地方政府合作方式开发地产项目的结构慢慢会改变。 郎咸平：各位想象，如果要取得土地就必须竞价。如果资金不全，就不能能够贷款不能够开发，如果能够严厉推行的话，我们估计上海市会有八九成的地产商会倒闭。 郎咸平：这个是一个怎样的信号，就是说中国政府希望至少未来房地产的走势必须完全符合一个法制化的经营，不管是税收政策也好，甚至资金输入也好必须规范。在全国各地铺开，都形成一个规范的房地产市场，我请问各位有什么打算和计划。 郎咸平：我可以这么说，过去很多地产商不规范的行为，和地方政府的政策是息息相关的，一旦这种“政商”腐败的接触之后，一个更规范，更加竞争的市场慢慢缩小，如果按照所说八九成的地产商淘汰，迎接的未来就是产商减少，融资土地取得更加规范，在这样情况下谈企业战略才有价值，以前我们不谈房地产的战略，所以没有什么好谈的。我所期待的是，中央政府对地产业进一步的监管和插足。如果这个大趋势这样走的话，各位心里要有底，重要的就是如何在规范化的市场下进行生存。 郎咸平：还有一个就是中央政府进行的宏观调控，为什么没有什么太大影响？为什么不能够抑制房价？我跟各位这么说，今天的房地产的问题，主要根源于地方政府过去政策的余波荡漾而形成的。就是要注意中国任何省市地方政府以 长为一定的指标，各个地方政府不管是省还是市，还是县都以本地区的经济成长为主要施政方向，甚至用来评价一个地方政府领导的好坏。 郎咸平：在这种氛围之下，我们发现，地方政府不再提供一个服务的平台，而是一个大商厦了。我举一个例子，地方政府为了开发这个市场，比如说把土地清理完成，绿化，铺下水道，非常好的一个地，卖的时候高价出售，地产商买了这个地，价格就高。有一个特殊现象出来了，只要高价上去，二手市场及中低价房就跟着走高。所以房改之后就住不起房了，医改之后，就看不起病了。 郎咸平：我想谈的概念就是今天房地产价格居高不下的主因，除了像上海地区之外，还有地方政府本身是一个大商厦的问题，就是结构性的问题，促使房地产的成本居高不下，所以任何政策的推出，效果都大大减少。所以我认为，未来政府针对房地产市场应该有一个正确思维。 郎咸平：第一，对于房地产本身是要严格监管，就是说在土地取得税收以及资金使用方面要透明化。第二，不能明细化市场化的改革，它是需要条件的，就是需要一个法制化的游戏规则，否则的话，纵然是市场化，到时候，地方政府一旦形成一个大商厦的格局，老百姓越是住不起房子。 郎咸平：第三，地方政府不能够把房地产的问题完全归结到市场，对于买不起的消费者而言，我认为是一个制度问题，比如在香港，有廉