新员工入职培训系列课程房地产基础知识培训培培 训训 目目 标标1 1、熟悉房地产相关基本知识、熟悉房地产相关基本知识2 2、了解房地产相关的建筑知识、了解房地产相关的建筑知识3 3、熟悉房地产销售基本知识、熟悉房地产销售基本知识课程：房地产基础知识课程：房地产基础知识1 1房地产基本概念房地产基本概念2 2土地及地产知识概要土地及地产知识概要4 4房地产销售知识与案例分析房地产销售知识与案例分析3 3住宅、建筑工程概论住宅、建筑工程概论【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及 其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、 土地使用权、典当权等。 房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之 间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地 产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系， 而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。 房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 1、实物形态上看，房产与地产密不可分 2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产的特性房地产的特性房地产的自然特性房地产的自然特性 1 1、位置的固定性、位置的固定性2 2、使用的耐久性、使用的耐久性3 3、资源的有限性、资源的有限性4 4、物业的差异性、物业的差异性【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性房地产的经济特性1 1、生产周期长、生产周期长2 2、资金密集性、资金密集性3 3、相互影响性、相互影响性4 4、易受政策限制性、易受政策限制性5 5、房地产的保值增值性、房地产的保值增值性房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目 的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、 砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产业房地产业以土地和建筑物为经营对象，以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理 ，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、 贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产开发房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行 基础设施、房屋建筑的活动。基础设施、房屋建筑的活动。 【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产市场分类房地产市场分类 一级市场一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房一手房”市场）市场）三级市场三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房二手房”市场）市场）【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格房地产价格房地产价格构成：房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值 和房屋价值的货币表现形式。和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产 价格水平的高低。价格水平的高低。【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格房地产价格楼面地价：楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价楼面地价 = = 土地总价格土地总价格/ /总建筑面积总建筑面积= = 土地单价土地单价/ /容积率容积率【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格构成房地产价格构成1 1、土地出让金或征地费、土地出让金或征地费 2 2、拆迁安置补偿费、拆迁安置补偿费 3 3、城市土地开发费、城市土地开发费 4 4、土地开发利润、土地开发利润土土地地 价价 格格1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本 2 2、流通费用、流通费用 3 3、税金、税金 4 4、利润、利润房房地地产产价价格格【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】房房屋屋 价价 格格【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素1 1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）2 2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 3 3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等） 4 4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）5 5、房屋的市场价格定位、房屋的市场价格定位6 6、房屋的供需状况、房屋的供需状况7 7、物业管理公司的口碑、物业管理公司的口碑8 8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少1010、政府因素、土地价格的变动、政府因素、土地价格的变动1111、其它因素、其它因素【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】森茂山莊项目部森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念】 土地分类土地分类按所有制分：国有土地和集体土地按所有制分：国有土地和集体土地国有土地：国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其 中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家 依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森 林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：集体土地：是指农村集体所有的土地。根据是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外 ，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 我国的土地制度我国的土地制度土地所有制：土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民 所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不 能取得土地所有权。能取得土地所有权。土地使用权：土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用 权可以依法转让。权可以依法转让。 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地国有土地城市用地可以分为九类：城市用地可以分为九类：1 1、 居住用地居住用地 2 2、 公用设施用地（含商业用地）公用设施用地（含商业用地） 3 3、 工业用地工业用地 4 4、 仓储用地仓储用地 5 5、 对外交通用地对外交通用地 6 6、 道路广场用地道路广场用地7 7、 市政公用设施用地市政公用设施用地 8 8、 绿化用地绿化用地 9 9、 特殊用地特殊用地 【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式 。1 1、土地使用权出让：、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市 政府支付土地使用权出让金的行为。政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖 主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使 用权的行为。用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标 ，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式2 2、土地使用权转让：土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通 过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3 3、土地使用权划拨：土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿 、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要第二节：土地及地产知识概要】 土地分类土地分类 按开发程度分：生地、熟地按开发程度分：生地、熟地1 1、生地：、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。 2 2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平：是指土地开发时进行的通水、