国际滨海社区案例分析世联研究案例本报告是严格保密的。概况Cubap墨西哥的旅游城市坎昆 （Cancun）位于加勒比 海北部，尤卡坦半岛东北 端海滨，是一座长21公里 、宽仅400米的美丽岛屿 。整个岛呈蛇形，西北端 和西南端有大桥与尤卡坦 半岛相连。隔尤卡坦海峡 与古巴岛遥遥相对。该城 市三面环海或湖，风光旖 旎。p坎昆以其白沙滩闻名， 其20公里长亮白沙滩为珊 瑚风化而成。p岛上有玛雅文化的圣米 盖里托古迹废墟，距离坎 昆130公里处还有一处反 映玛雅人文化的图伦遗址 ，是墨西哥迄今保存得最 好的一座玛雅和托尔特克 人的古城。坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛 礁湖加勒比海坎 昆, Mexico2本报告是严格保密的。开发历程60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是个仅有 300多人的渔 村。坎昆是一个只有2000 居 民的渔村，半岛上 则只有3户渔 家。居民增加到6万人坎昆人口达到25万到目前为止，城市人口 已经达到100万墨西哥政府制定了 国家旅游战 略发展规划 。政府对坎昆旅游度假区进 行整体规划，指导 该区域开发。从美洲开发银 行取得贷 款继续进 行基础 设施建设。由于常住人口的增加， 开始加大对坎昆 城的开发：医院 、学校等。政府制定“玛雅世界”旅 游规划，以推动 整个半岛旅游业 的发展。72年政府开始在该岛 投 资3.5亿美元修建了 高速路； 建造了国 际机场；在东海岸 建造了华雷斯海港 ，开通了同加勒比海 各国的海运。吸引国外资本开发半岛 旅馆区，同时严 格按照政府规划保 护玛 雅文化和礁 湖的生态资 源。到1994 年, 半岛上的 旅馆已由80 年的 22 家增加90 家, 客房两万多间， 另开发有数百家 餐馆、夜总会、 网球场和高尔夫 球场。72-75年吸引国内外商人 来此投资，在半岛 上建了22 座豪华旅 馆。1981年南北首脑会议 在坎昆召开，更使 他名噪全球。 到 这里旅游的人数年 年直线上升， 1989 年突破100 万人次（80年接待 46万）。外国旅游 者占52%以上。92年开始每年接待120 万国际游客，消 费12亿美元，酒 店的使用率超过 60%, 国际客源市 场：美国占57% ，有7.8%来自加 拿大和欧洲。本 地的旅游也相当 活跃，每年有 39.52万。2002年接待游客300多 万，旅游外汇收 入32亿美元（占 墨西哥全国旅游 创汇 的40）。75 年正式接待游客，当 年接待了10 万人次 。将发展定为 国家战略建立 全方位立体的 交通体系多方吸引实力 商家投资 实现滚动开发合理的资产负债结构 低成本债权融资最大限度的挖掘本地 人文历史资源严格控制生态环境 坚定进行自然保护坎 昆, Mexico3本报告是严格保密的。坎昆40年的发展实现了旅游经济的繁荣和 城市的飞速发展60年代70年代80年代90年代至今030020005万10万100万200万300万 起飞期，游客上涨10倍。基础设施投入最集中阶段，集 中立体的交通网络形成。常住人口增长量低于游客量的 增长。成长期，游客量增长放缓 。基础设施持续投入。常住人口迅猛增长。大旅 游效应显现。成熟期，旅游业及相关产业 收入成倍增长。人口膨胀成 为大城市。旅游人口常住人口坎 昆, Mexico4本报告是严格保密的。墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护 区和居住区，功能区分明显规划将该区域分成4个区 ：旅馆区（坎昆岛）、居 住区（坎昆城）、国际机 场区、保护区 坎昆为了发展其国际旅游 业，专门修建了机场 居住区没有工业，一切为 旅游服务，现有1500多家 自由免税商店，商业较繁 荣。 旅馆区根据开发计划又分 成了三个区域，该区域的 设施包括：高尔夫练习场 、会议中心、零售中心、 码头和水上运动等。保护 区主要是围绕礁湖、考古 区以及红树林敏感区域。 旅馆区目前有40多家3星 级以上宾馆。Cub a酒店集群保护区机场区居住区17公里6公里坎昆岛加勒比海坎 昆, Mexico5本报告是严格保密的。Cancun, Mexico注重原生态、重视 自然的本色开发u自然保护原则：河道与 红树林是严格保护的，除 了正常的航道清理外，没 有任何人文砍伐的痕迹。 航行在河道中，充满了野 趣；u区域隔离措施：茂密的 树林掩映住道路和酒店等 设施，很好地控制住了度 假酒店区域内的轮廓线和 天际线；u空间排布：酒店等公共 空间独成体系，充分利用 滨海资源的同时减少对居 住区私密性的影响。坎昆自然保护区占整个开发面积 53%原生态环境的最好保护绿化隔离带独成体系的酒店群坎 昆, Mexico6本报告是严格保密的。让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布 局突出区域核心价值，可使整个开发项目升值p区位：佛州西北部， 临墨西哥湾，距W城35 公里，P城40公里 p规模：占地80英亩 p房地产：350个独立 住宅，300个公寓、旅 馆单位 p资源：墨西哥湾， 800米海岸线Seaside，佛罗里达凉亭低密度物业集中公共 服务区住宅开发区中高密度的小镇 核心低密度的 滨海地带：靠近海的是低密度物业，沿着海边是 一系列的新古典主义的小凉 亭，主要的公共设施都位于 远离海滨的一侧 。7本报告是严格保密的。分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业 价值网球场海滩凉亭 旅馆零售邮局中央广场餐食服务郊野公园自行车出 租处水塔公园泳池12345678910135246789 10 444 4444p分散排布公园、凉亭、 游泳池和小镇广场，提升 周边物业价值；p特别是在远离海边的地 区，创造性地运用设施， 能最大程度地提升地块的 价值（一座造价1.2万美 元的眺望台成为早期远离 海滩的观景点，也提升了 附近物业的价值）整体布局上疏密相宜使景观价值最大化的规划营造小镇氛围p平面布局与交通规划使更多物业能接近海资源，提升物业价值p独特的道路系统，使步行成为主流，创造生动的海滨小镇环境配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值p配套设施适当分布，价值均好；p创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度 假小镇氛围p资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生态环境p资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活Seaside，佛罗里达8本报告是严格保密的。Bintan 由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不 同的集团公司开发不同的度假村 整体规划布局分为分 布在沿海六个大的组团 ：Angsana Resort & Spa Bintan度假村、 Banyan Tree Bintan 度假村、Bintan Lagoon 度假村、Club Med Ria Bintan Resort 度假村、 Mayang Sari Beach Resort 度假村和 Nirwana Resort六个度 假村 提供相对对立的交通 路线和各具特色的完整 的游乐设施及配套服务印尼民丹岛Bintan9本报告是严格保密的。时间轴199119937 35各个开发公司开发节奏的有效控制，各自度 假区的配套和物业同步启动199419961999关键键 举举 措开发蓝 图形 成、 工程 启动项目 主 体 建 成工业区 建设完成项目物业 类 型度假村 、别 墅别墅 、 宾 馆 、 酒 店轻型工 业办 公楼别墅、宾馆、酒 店配套 设 施高尔夫 球场 、 spa 、大 象园 、购 物中 心 商业 配 套商店、 俱乐 部 、 球场 、赛 车场码头、水上娱乐 项目政府支持：政府与大企业、国际投资者合作，使得Bintan Resorts短短数年有充足资 金建成完善的旅游设施。新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重 要。Bintan10本报告是严格保密的。概况夏威夷夏威夷大岛茂宜岛可爱岛欧胡岛 摩洛凯岛拉奈岛p夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成 ，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷 大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。p全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩 是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车 程。l瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港 、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水 、潜艇旅行)l茂宜岛：大自然的鬼斧神工l可爱岛：天然热带植物园l夏威夷大岛：5座火山l在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔 夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。l其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天 体观测站和天文研究中心之一。l夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。p提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵p利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性p延长游客逗留时间，增强消费和重来可能p定期更新旅游项目，保持新鲜度11本报告是严格保密的。夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通 系统等基础设施的改善和世界性市场需求1921年50年代初1960年1970年1980年1990年接待游 客 数 量80001-2万29万174万393万697万建设进 度兴建夏威夷皇 家酒店， 此时夏威 夷作为中 转站皇家酒店仍是 唯一的 酒店， 周边零 散的分 布着渔 村，能 提供600 个房间欧胡岛发 展最快， 首先开发威基 基海滩，兴建 大型奢华酒店1976年成立了威 基基特别设 计委员会， 将威基基海 滩规 划为度 假旅馆区、 公寓区、商 贸区；加大 开发酒店及 娱乐 配套设 施威基基海滩到80 年代显著成 功，成为当 时来夏威夷 的主要目的 地；同时开 始开发邻岛 （欧胡岛之 外的其他岛 屿）邻岛 （欧胡岛之外 其他岛屿 ）的 开发皆属豪华 型，开始在邻 岛兴 建机场 ，邻岛 在夏威 夷接待设施中 的份额增至 4050%说明由于交通不便 ，只有少 数富人才 可以漂洋 过海来到 夏威夷度 假。交通当时仍限 于海路 。至美国及其他国家 的航道开通， 大量游客增加 促成了不同娱 乐活动的开发 和商业的发展72年旅游收入首 次超过联 邦 军事消费成 为全州第一 收入来源。80年代末威基基 海滩产 生了 全岛45%的 旅游收入。旅游产业产值 占全 州GDP的34% ，提供了24万 个工作机会， 解决了44.5 的劳动 力就 业1、二战后西方国家经济快速增长，工薪阶层产生了远途度假需求。2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本 土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4小时。3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。4、7080年代西方各国货币对于美元的升值。60年代90年代 夏威夷旅游业飞 速发展的原因夏威夷12本报告是严格保密的。夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率 高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系p日本客户的特点：1、在91-93年的衰退期日本客 户的兴趣不减，平均维持在每 年20亿的消费开支。2、日本游客繁荣了当地的商 业。日本游客在岛上平均逗留 45天，西方游客平均逗留8 10天，但日本游客花销却比 欧美游客多出34倍。p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱 乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。 主要是因为：1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方 使人无意重游。2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。夏威夷13本报告是严格保密的。夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线，功能丰富， 包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假都市生活：夏威夷的心脏，这里 有很棒的博物馆、活跃的夜生活 ，还有好吃不贵的各种美食，和 都市的塞车 全夏威夷最青绿茂密的植物景色 一座知名高尔夫球会的岛屿 的土地被开发用于商业和住 宅，保留了天然淳朴状态，岛上 建筑物没有超过四层的岛上尚有许多地方尚未开发， 有哈拉华谷、野生动