国投物业公司改革方案2003年3月国投公司战略发展部北大纵横管理咨询公司（第一阶段报告）1本次物业公司改革的目标q 明确物业公司的定位与职能q 理顺物业公司的管理关系q 建立科学的管理体制和运行机制q 建立科学的考核机制和激励机制2第一阶段报告内容一、物业公司的定位、职能与改革建议方案二、物业公司的管理关系3一、物业公司的定位、职能 与改革建议方案公司发展 对物业管 理的要求物业公 司现状 分析内部访 谈意见 综述物业管 理行业 分析外部物 业管理 访谈？物业公 司的定 位职能改革 建议 方案4公司发展对物业管理提出的要求公司发展目标：公司发展对物业管理的总体要求是：物业管理要为实现公司战略发展目标提供支持。五年内成为 国内一流的 国家投资控 股公司十年内成为 世界一流的 国家投资控 股公司充分发挥“国家 出资人代表”的优势， 快速向运作市场化、 股权多元化的控股 公司发展5根据公司确定的业务选择，物业公司实 际上主要是定位于公司自有物业的管理公司确定的业务选择：p重点发展行业电力、港口p维持/发展细分市场/个别项目煤炭、汽零、电子、医药等p潜在发展对象金融、航空、电信、公共设施服务、媒体、石化等p退出/不考虑新的投入日用化工、食品饮料、纺织服装、家电、零售、房地产、餐饮旅游、农林牧渔、外贸等p重点发展行业电力、港口p发展细分市场/个别项目煤炭、汽车零部件、集成电路、中成药和生物制药、金融p探索创业投资业务p提高资产管理专业化管理水平公司确定的业务选择：在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国投 大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷，就 是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司自有物业的管理 为主。6公司发展 对物业管 理的要求物业公 司现状 分析内部访 谈意见 综述物业管 理行业 分析外部物 业管理 访谈物业公 司的定 位职能改革 建议 方案7公司物业管理的组织沿革组织名称国投服务 中心物业管理 分公司国投大厦 管理中心国投物业有 限责任公司北京分公司亚华公司决定设立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批准设立文号国投人 （95）287 号国投人 （95）288 号国投人 （97）93号国投经（ 2001）52号国投经 （2001） 37号 工商登记日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注册资本金2300万元10000万元300万元10000万元10000万元决定撤销日期2001.3.1598.2.699.2.8决定撤销文号国投经（ 2001）52 号国投人 （1998） 25号无文号工商注销日期正在办理 注销手续2001.12.31 注销2001.12.31 注销 职能任务办公后勤服 务授权资产 经营管理、 办公后勤保 障国投大厦管 理写字楼管理 、物业管理 、咨询国投大厦管 理及其它房 产经营国际投资 大厦建设法律地位法人资格内部独立核 算法人资格法人资格内部独立核 算法人资格8公司物业管理的组织沿革（图示）95969798992000200120022003国投服务中心物业管理分公司国投大厦管理中心国投物业有限公司亚华公司95.11 .28 2300万96.11 10000万97.9.23 300万2001.5.16 10000万2002.1.4 95.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.13 10000万公司的物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局 面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。9物业公司的产权关系国家开发投资公司国投电力公司国投创兴公司国投物业有限责任公司707000万202000万10 1000万40 4000万亚华公司6000万60北京分公司国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此实 质上物业公司是国投公司的全资子公司；亚华公司在法律上是有限责任公司，但在公司内部的管理上，对亚 华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。10物业公司自己确定的经营理念q 目前业务定位：按照市场化标准做好后勤保障，提高服务水平。q 经营管理目标：标准化、市场化、专业化。q 发展战略设想：力争在三至五年内，将物业公司建成国内一流品牌的酒店、物业管理企业。资料来源：物业公司2003年工作会议材料物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略不相符； 物业公司的定位与其发展战略设想也不配套。11物业公司目前的主要职能物业管理经 营服务保障q国投大厦：日 常养护、小修、装 修管理、存车管理 、消防管理、电梯 运行、保洁、保安 、餐饮、理发等。q推租：国投大厦 和其它房地产的推租 ； q酒店经营经营 ：天驿 宾馆和华利酒店的 经营； q资产资产 管理。q福利：通过物 业公司给国投公司 员工提供一定福利 ； q后勤：提供公 务用车等方面的后 勤服务。物业公司目前主要是从事公司自有物业的管理工作，国投大厦的物业管理是其最主要的职能。12物业公司资产状况物业公司 （注册资本金10000万元）长期投资经营类委托经营类资产管理类亚华公司 （4000万元）天驿宾馆 （10400万）华利酒店 （3767万）国投大厦 （70000万元） 金岛花园 （1462万元） 万通房产 （4688万元） 中煤大厦 （700万元）三鹏公司 （300万） 北京大诚 (193万)华利公司 （114万） 陆阳热电厂 （340万元） CKD公司 （138.6万元） 沃顿威尔公司 (125.3万) 深能源 （157.5万元）以上为2003年2月末物业公司长期投资数物业公司经营管理的资产分 属不同的类型，要求各不相同， 非物业管理的经营职能分散了物 业公司的资源和精力。13下面从三个维度分析物业公司的经营管理能力经营管理能力顾客满意度内 部 管 理 能 力财务回报能力14基本形成了一支较为专业的物业管理队伍物业公司目前共有员工137人，其中：q 大专以上学历53人，其中本科16人，研究生2人，在读研究生3人；q 管理人员中具有高级职称者9人，中级职称者13人,专业工程技术人员6人；q 具有5年以上写字楼物业管理经验的人员15人；q 20名管理人员取得了建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书；q 7名管理人员取得了北京市颁发的物业管理从业人员岗位证书；q 6人取得了国家旅游局颁发的物业公司总经理上岗证书，29人取得了经理上岗证书资料来源：国投物业公司国投物业在发展中成长内部管理能力分析：15各种管理制度、流程基本完整q 2002年物业公司通过了ISO9000质量管理体系认证，规范了企业内部的各种规章制度、管理业务流程；q 2002年取得了北京市物业管理资质合格证书；q 2002年加入了中国物业管理协会。q 于2002年7月获得北京市质量协会、北京用户满意工程联合推进办公室联合颁发的“用户满意工程证书”，被正式授予“用户满意物业企业”称号。资料来源：国投物业公司国投物业在发展中成长内部管理能力分析：16大部分国投大厦租户对物业 公司的服务质量表示较为满意80以上的租户在总体上对物业公司的服 务表示满意或比较满意；所有的被调查者 都认为物业公司的服务水平基本能够满足 自己的需求。资料来源：3月19日，工作小组通过随机抽样方式，对国投大厦的 50名租户发放国投大厦租户调查问卷，收回有效答卷43份。被调查者对物业公司各项工作内容均感觉比 较满意或满意。注：满分为5分顾客满意度分析：17物业公司资产变化状况2000年比上年度新 增划转资产华利酒 店3767万元，万通 房产4688万元2001年比上年 度新增划转资 产华利公司 1350万元，天 驿宾馆1亿元 ；总部拔付1 亿投资亚华2002年比上年 度减少对亚华 投资6000万元物业公司资产的变动是公司总部资产划转的结果。物业公司实际经营管理的资产总额近11亿元。经营回报能力分析：18物业公司收支状况变化图 (单位：万元)年来物业公司经营收入和支出同步增长，收入与支出基本持平并略有盈余 。物业管理行业本身的一个特点是利润较薄但收入稳定，这是形成这种现象的一 个原因；另一个原因是物业公司为总部提供的福利资金减少了其利润。以上收入不包含国投大厦的租金收入，国投大厦的租金收入全部上交公司总部。财务回报能力分析：19物业公司收入构成q经营收入主要来自于围绕国投大厦物业管理与服务所形成的物业费、餐饮及车队收入等项目构成。q近两年公司委托其经营管理的房产，增加了其房屋租赁收入。q划转的天驿宾馆和华利酒店，较大地增加了物业公司的资产数额，但未带来经济效益。财务回报能力分析：20物业公司支出构成q经营支出主要是折旧（万通140万和车辆等的折旧）、人工费、餐饮等项目构成。q其它支出增长较多，主要包括车辆修理及保洁、食堂等的低值易耗品支出、给总部的一些福利、税金等。财务回报能力分析：21综上所述，说明物业公司基本具备做好 中高档写字楼物业管理工作的能力q 良好的顾客满意度和较为专业的物业管理人员，以及比较规范的内部管理制度，说明物业公司在物业管理服务方面已经有了一定的基础和经验；q 财务分析说明，物业公司在物业管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。22天驿宾馆经营状况分析q 天驿宾馆2002年营业收入1490万元，营业支出总计1676万元，累计亏损2126万元（包括以前年度亏损1940万元）,当年净资产收益率为 -3.49%。现金流较为正常（净现金流达到208万元）。当年计提折旧130万元，累计提折旧3700万元。总体来看，天驿宾馆的经营管理较过去有了一定改观，运转较为正常。但由于投资过大，累计亏损过多，天驿宾馆的亏损状况难以在短期内得到根本扭转。专题经营分析：23华利酒店经营状况分析q 华利酒店2002年营业收入1783万元，营业支出1727万元，当年利润56万元，净资产收益率2%。客房出租率达到70以上（据行业经验，酒店客房出租率达到70%80%，表明经营状况良好）。当年计提折旧365万元，累计提折旧1926万元。但华利酒店以前年度亏损，现累计亏损还有230万元。华利酒店的经营虽较为正常，但规模有限，盈利能力不强。专题经营分析：24对公司酒店类项目的处理建议q 在公司业务选择中并没有包含酒店经营，因此，公司系统内的酒店项目原则上应予以收缩。q 物业公司的两家酒店并未带来收益，酒店项目也很难以成为利润增长点，所以，物业公司的两家酒店同样应予以收缩。但考虑到天驿宾馆店目前收缩可能会形成一定的损失，所以，建议目前要加强经营管理力度，提高效益，择机退出。25公司发展 对物业管 理的要求物业公 司现状 分析内部访 谈意见 综述物业管 理行业 分析外部物 业管理 访谈物业公 司的定 位职能改革 建议 方案26对物业公司定位的观点综述公司物业应该 进行统一管理工作小组对公司领导、总部部门领导、物业公司领导及中级管理人员进 行了访谈，大家普遍倾向于公司物业应该统一管理，但对未来物业公司的定位 却有两种不同的意见： 物业公司应定位于公司 内部的服务机构。 不能面向社会开展业务 ，否则，就会影响到公 司自有写字楼的管理和 对公司内部的服务。 物业管理不是公司的业 务选择，公司也不靠物 业公司赚钱。 不能考虑将公司其他酒 店划转给物业公司管理 。 物业公司应定位于 公司自有物业的管理 物业公司应向外承包 物业管理，到市场上 找饭吃。 物业公司应向酒店、 物业管理集团方向发 展，搞中档酒店的连 锁经营。 物业公司可以逐步发 展成为房地产公司。物业公司应向外承包物业 管理，搞酒店连锁经营27公司发展 对物业管 理的要求物业公 司现状 分析内部访 谈意见 综述物业管 理行业 分析外部物 业管理 访谈物业公 司的定 位职能改革 建议 方案28物业管理的定义q 物业