主编： 王素梅物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件书名：物业管理概论 作者：王素梅 ISBN：978-7-111-24667-1 出版社：机械工业出版社 高职高专层次物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件第1章 绪论1.1 物业 1.2 物业管理 1.3 物业管理的兴起与发展物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.1物业的概念原意：物业是一个广泛的含义，是指财产、 资产拥有物和房地产等。香港房地产法：指单元性的房地产，是相 对狭义的，即一住宅单位是一物业，一工厂 楼宇是一物业，一农庄也是一物业。物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.1物业的概念从物业管理的角度：物业是指已竣工并投入 使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施 和相关场地。而我们讲的物业主要是指正在使用的各类建 筑物及附属设备、配套设施、相关场地等。 各类建筑物主要包括：住 宅小区、写字楼、商业大 厦、综合商住楼宇、公寓 、别墅、工业厂房、仓库 、体育场馆等。 配套设施设备主要包 括：建筑物的附属设 施和公共设施。 建筑物的附属设施是指保 证建筑物各项使用功能的 设施，如供水、排水、消 防、燃气等设施。 场地包括：庭院、 绿地、道路等。 物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.2物业的特征1.固定性2.耐久性3.多样性4.高值性5.权益性物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.3物业的类型1.按物业的使用功能，一般可以划分以下各类：(1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓 、别墅等；(2)办公物业。供有关单位办公使用的物业，一般 是写字楼；(3)商业物业。包括综合楼、购物中心、宾馆酒店 、康乐场所等；(4)工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等；(5)其他用途物业。除以上几种物业之外的物业类 型，如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学 校、体育场馆等。 物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.3物业的类型2.按物业所有权性质，一般可以划分以下各类 ：(1)私有产权物业：属于自然人的不动产所有 权。自然人可以是一人，也可以是数人。(2)公有产权物业，包括集体所有物业和国有 物业两种形式私有产权物业物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.1 物 业1.1.3物业的类型3.按物业的层高，一般可以划分以下各类： (1)单层物业；(2)多层物业；(3)高层物业。物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.2 物业管理1.2.1物业管理 1. 物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序的活动。物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.2 物业管理1.2.1物业管理 2. 物业管理的特性(1) 覆盖面广(2) 服务性强(3) 专业性强(4) 业主处于主导地位(5) 规范化管理物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件1.2 物业管理1.2.1物业管理 3. 物业管理的内容(1) 物业的接管验收(2) 物业管理方案和制度的制定(3) 客户管理服务(4) 房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务(5) 安全服务(6) 环境保洁与绿化美化管理(7) 综合经营服务1.2 物业管理1.2.1物业管理 4物业管理的对象物业管理的对象几乎包括各类建筑物，如住 宅小区、工业厂房、办公楼、商业大厦、车 站、码头等。1.2 物业管理1.2.2物业管理的过程1.签订物业服务合同2.验收接管物业3.履行服务合同4.终止合同，做好交接1.2 物业管理1.2.3物业管理的基本原则1.权责分明原则 2.业主主导原则3.服务第一原则 4.统一管理原则5.专业高效原则 6.收费合理原则7.公平竞争原则 8.依法行事原则 1.3 物业管理的兴起与发展 1.3.1物业管理的产生1.物业管理的起源2.中国物业管理的产生(1)香港物业管理(2)中国内地物业管理的产生1.3 物业管理的兴起与发展1.3.2我国物业管理发展的趋势1.区域化管理2.市场化经营3.规模化发展4.法制化管理第1章 思考题1.什么是物业？ 2.什么是物业管理？ 3.物业管理的基本原则有哪些？ 4.我国物业管理产生过程。 5.我国物业管理的发展趋势。第2章 业主与业主委员会 2.1业主 2.2业主大会与业主委员会 2.3管理规约2.1业主2.1.1业主的概念: 物业管理条例:业主就是指房屋的所有权人 。 2.1.2物业使用人的概念:指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而 获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。2.1业主2.1.3业主的权利与义务 1.业主的权利 (1)根据物业服务合同约定的内容，接受物业服 务企业提供的服务。 (2)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事 项享有建议权。 (3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规 则的建议。 2.1业主2.1.3业主的权利与义务 1.业主的权利 (4)参加业主大会会议，行使投票权。 (5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。 (6)监督权。 (7)监督物业服务企业履行物业服务合同。 (8)对物业共用部分享有知情权和监督权。 (9)有权监督专项维修资金的管理和使用。 2.1业主2.1.3业主的权利与义务 1.业主的权利 (10)法律、法规规定的其他权利。 除了上述权利以外，业主还享有法律、法规规定的 其他方面权利。 如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、 消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用 等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权 利；有为维护业主的合法权益进行投诉和控告的权 利等等。 2.1业主2.1.3业主的权利与义务 2.业主的义务： (1)遵守管理规约、业主大会议事规则。 (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方面的规章制度。 (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委 员会作出的决定。 2.1业主2.1.3业主的权利与义务 2.业主的义务： (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。 (5)按时交纳物业服务费用。 (6)法律、法规规定的其他义务。 除上述义务外，业主还应承担法律法规规定 的其他义务。如配合物业服务企业开展活动 的义务；有装饰装修房屋时向物业服务企业 告知的义务等2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 1.业主大会的性质 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业 主组成的，代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益的业主自 治管理组织。2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 2.业主大会的设立 物业管理条例规定，一个物业管理区域成 立一个业主大会。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 3.业主大会会议召开的原则 (1)业主大会会议召开的形式。 (2)召开业主大会的法定人数 (3)业主可以委托代理人参加业主大会会议。 (4)业主人数较多时可以推选业主代表参加业主 大会会议。 ( 5)业主大会做出决定的法定人数。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 3.业主大会会议召开的原则 (6)业主大会会议分为定期会议和临时会议。 (7)召开业主大会会议应当于会前通知业主。 (8)业主大会会议记录应当存档。 (9)业主大会的决定应予以公告。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 4.第一次业主大会召开的条件 (1)第一次业主大会会议召开的条件。 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导 下进行，同时选举产生业主委员会。召开的 条件各地区有所不同。2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 4.第一次业主大会召开的条件 (1)第一次业主大会会议召开的条件。 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导 下进行，同时选举产生业主委员会。召开的 条件各地区有所不同。2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 4.第一次业主大会召开的条件 (2)第一次业主大会会议的筹备工作 1）成立大会筹备组。 2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点 、形式和内容。 3）拟订业主大会议事规则草案和管理 规约草案等有关文件。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 4.第一次业主大会召开的条件 (2)第一次业主大会会议的筹备工作 4）确认业主身份，确定业主在首次业主大会 会议上的投票权数。 5）通过协商，确定业主委员会委员候选人产 生办法及名单。 6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工 作。2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会 5.第一次业主大会召开的程序 (1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况； (2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人 情况，候选人本人也可以自我介绍； (3)审议、通过业主大会议事规则和管理规约 ； (4)选举产生业主委员会委员； (5)审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。2.2业主大会与业主委员会 2.2.1业主大会6. 下列事项由业主共同决定： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业； （5）筹集和使用专项维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.2业主大会与业主委员会 2.2.2业主委员会 1.业主委员会的性质 业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全 体业主中选举产生的，是业主大会的执行机 构。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.2业主委员会 2.业主委员会的设立 符合下列条件： (1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； (2)遵守国家有关法律、法规； (3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主 义务； (4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公 信力； (5)具有一定组织能力； (6)具备必要的工作时间。2.2业主大会与业主委员会 2.2.2业主委员会 2.业主委员会的设立 资格终止 : (1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的。 (2)无故缺席委员会会议3次以上的。 (3)因疾病等原因丧失履行职责能力的。 (4)有犯罪行为的。 (5)以书面形式向业主大会提出辞呈的。 (6)拒不履行业主义务的。 (7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。2.2业主大会与业主委员会 2.2.2业主委员会 3.业主委员会的职责 (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同。 (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业服务企业履行物业服务合同。 (4)监督管理规约的实施。 2.2业主大会与业主委员会 2.2.2业主委员会 3.业主委员会的职责 (5)业主大会赋予的其他职责 1)组织修订管理规约、业主委员会章程。 2)审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业 服务费用、标准及使用办法。 3)接受政府有关行政主