成都成都. .青城山青城山开发建设蟠龙温泉度假村项目开发建设蟠龙温泉度假村项目可行性报告可行性报告2011 . 4第一章第一章项目说明项目说明项目名称：青城山蟠龙温泉度假村 项目地点：青城山.后山 开发占地总面积：首期 100 亩 项目估算总投资：首期 5 千万人民币 投资承办单位：成都蟠龙温泉度假有限公司 建设开发时间：2011 年 5 月本项目规划面积 100 亩,一次规划、分期实施。拟开发一个环境幽雅，趣味 独特，融旅游、度假、疗养、健身、娱乐、商务活动为一体的综合性温泉度假 村。大体可划分为三个区域：温泉旅游区、商务活动区、青城山道教文化景区。根据世界旅游理事会的预测,21 世纪将是旅游业走向更加发展,更加辉煌的 世纪.中国将成为世界上第一旅游接待 大国和第四客源输出大国.21 世纪将会 也必将会出现一个崭新的世界旅游市场. 我国自改革开放以来,加入世贸组织以后,旅游业已初具规模,成为一个系统 产业,当然,这是市场经济和世界贸易而流通互补的产物. 我省的旅游业的发展遵照小平同志“旅游事业大有文章可做,要突出地搞,加 快地搞“的指示,正在紧跟全国的总的中国旅游的发展战略“落实“四位一体“的具 体指导思想,大力拓展国内外旅游市场,把旅游业逐步培育成全省的支柱产业. 都江堰的旅游业,正紧跟中央的旅游发展战略,以青城山为大本营,辐射全地 区,并结合地区的具体条件和自然风景人文等自然资源正在拓展有序地开发着. 第二章第二章项目定位项目定位以温泉为特色，以精湛服务为亮点、以青城美食为吸引、挖掘青城温泉历史 及名人文化，打造出一个集旅游度假、健康休闲、时尚养生、欢乐动感、商务 会议的全国精品温泉度假胜地蟠龙温泉度假村。 依山傍水寄情于中，借山借水齐画。终合美学、艺术、建筑、道教等多一 学科理念，以大自然景观为基础，进一步亲和“人与自然”的主题，体现回归 自然、反扑归真。 移步换景、花丰叶茂，具有西方欧式建筑乐园的高雅大方、又有美观气派 的道教风范，体现古今借鉴、中西结合的精神，突出集商贸、游览、娱乐、休 闲、锻炼为一体的道教文化所提倡的现代化度假村风貌。定位原则：以休闲度假为定位，该度假村位于青城山后山上，气候宜人， 山林风光丰富，市场经济的快速发展和社会竞争的日趋急烈，城市人渴望 有个休闲度假的好去处，来调节快节骤的生活。 特色：可持续发展。突出生态旅游的特点，以旅游休闲促进生态保护，以 生态保护促进旅游，认识生态，保护生态，达到人与自然的永久和谐，使 旅游业的发展与经济和社会发展相协调。 理念：以市场为导向。根据市场需求确定景点建设和产品开发的方向，注 重市场分析并以此确定景区功能定位。文化定位：挖掘道教文化之精髓，讲究个性、特色，追求生活娱乐的更高 档次和健康的新概念（亚健康概念）第三章第三章市场分析与预测市场分析与预测第四章第四章 项目项目 SWOTSWOT 分析分析411 优势优势：1、区位优势 本项目青城山是川西旅游环线上重要的风景名胜区之一，地处都江堰市青 城山镇。青城山风景名胜区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山 厚重的文化底蕴，被首批列入国家级风景名胜区，2000 年又被联合国教科文组 织确定为世界遗产保护地。 ，有相当的开发潜力。 2、交通优势 本项目紧靠青城山-成都快铁，是成都市环城快速交通干道的主要组成部分， 青灌高速又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速 通往成都市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突 出。 3、世界级旅游名城优势 青城山作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成 千上万的国内游客来此观光旅游。都江堰的城市环境很有吸引力，其非常适合 居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。 4、地块环境优势 本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地 形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近 十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成 本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的度假村。412 劣势劣势1、景区相关管理条例纲性制约 按照建设部风景名胜区管理暂行条例 ，核心景区只能做减法，不允许任 何新的建设行为；二级景区建设也受到条例纲性限制。 “门票青城山”受遗 产保护地和景区条例约束，景区发展空间受到极大的限制和制约，青城山 难于与时俱进，推出更多与游客需求结合的参与性、娱乐性、刺激性、享受性 的新产品。 2、没有过多的旅游项目选择 青城山尽管列入了世界文化保护遗产名录 ，但是，我们的思维和工作重 点仅仅停留在从建福宫到上清宫的核心景区和后山风景区的“门票青城山” 。 “十一五”期间，都江堰市河西青城山片区 9 个乡镇总用地指标主要用于重点城镇基础设施配套建设，基本上没用旅游项目可供用地。 3、旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。 青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方 土特产资源。针对市场需求，青城山旅游资源的开发利用虽然滞后，旅游载体 和旅游内涵的结合尚有较大的差距，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参 与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的 地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区 县的价格优势和区位优势。 4、旅游产业结构发展不协调。 旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。吃、住、行、 游、购、娱六大基本要素的协调发展，决定了旅游区的发展水平。六大要素在 旅游产业化构件可分为基础要素和提高要素。基础要素包括“吃、住、行、游” 四大要素；提高要素包括“购物、娱乐”两大要素。青城山景区旅游中游人基 础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。青城山景区与世界级 品牌的一流景区仍然有较大差距，购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别 是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成 独特的市场吸引力。413 机会点机会点1、旅游名城效应 随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发 展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放 松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太 高的房价对他们置业有一定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前 桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供 了机会点。 2 、除温泉与餐饮、会议部分外的所有用地均为住宅用地。 该住宅将分为两部分：酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积 为主，主要考虑景观、山地因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向、坐落与景 观等综合问题。该项目的住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基 地内现有景观资源丰富，座山靠水，分布不十分均匀，主要在项目的北部、中 部和西部，因此，为了考虑项目的均好性，现有景观资源不丰富的地块需要人 工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小度假村或 者农舍，专业性和针对性不够。所以住宅部分前景十分好。414 威胁威胁1、 游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。 青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方 土特产资源。针对市场需求，青城山旅游资源的开发利用虽然滞后，旅游载体 和旅游内涵的结合尚有较大的差距，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参 与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的 地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区县的价格优势和区位优势。 2、 旅游产业结构发展不协调。 旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。吃、住、行、 游、购、娱六大基本要素的协调发展，决定了旅游区的发展水平。六大要素在 旅游产业化构件可分为基础要素和提高要素。基础要素包括“吃、住、行、游” 四大要素；提高要素包括“购物、娱乐”两大要素。青城山景区旅游中游人基 础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。青城山景区与世界级 品牌的一流景区仍然有较大差距，购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别 是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成 独特的市场吸引力。第五章第五章 项目实施进度安排项目实施进度安排第六章第六章 环境保护与劳动安全环境保护与劳动安全安全规划：安全规划： 景区防火应放首位，以预防为主，消除隐患，建立完善的旅游区，林场和 消防队相结合的联防联防体制，加强制度和建立责任制。 采取多种形式对工作人员和有关人员进行防火知识培训和宣传教育。对游 客的宣传和教育要落实到管理制度上。 各景点根据情况设立专职和兼职旅游保安，维持旅游保安维持游客活动秩 序，保证人身和财产安全。 加强和辖区公安派出所的密切联系，协同治安联体防范综合治理。 医疗急救：医疗急救： 配备相应设施增设医疗急救点。 配备专业人才预防为主，尊重科学。 加强制度建设责任到人，景区承包协同呼应大局为主。 加强食品检验，有关人员必须持证上岗，学习贯彻卫生法和检疫法 及有关法律法规。 环境保护：环境保护： 坚持环境保护与旅游开发建设并举的原则。提前规划污水和垃圾处理方案。坚持环境与旅游经济同步发展的原则，建立健全环境保护制度，落实环境 保护措施。 坚持可持续发展的原则，建设一支专业的有知识的环境保护队伍，加大监 测频率，加强监督力度。 坚持可持续发展的原则，维持大自然森林的生态环境，杜绝不协调不科学 的增设景点建设。保护水源不受污染，维护水中生态平衡，常使碧水扬青 波，常使绿树有鸟鸣。第七章第七章 客源预测客源预测本项目的目标客户定位：蟠龙温泉有限公司针对本项目所处的区域，通过对成都市及全国各大城市 旅游客户群研究，客源可以分为散客、企、事业单位团体，旅游社组织团体；1、 项目紧邻大型旅游景区，青城山年游客 600 万次；新兴旅游区崇州市街子 古镇年 50 万人次，并且逐年猛增；还有青城山著名佛寺-回龙寺，更是都江 堰景区年年旅游游客量不堪重负； 2、 周边城市人口，温江区人口 31 万、崇州人口 65 万、邛崃人口 64 万、都江 堰人口 60 万、彭州更是人口有 78 万。更别提周边各大市和县区人口。 3、 集团客源：除了成都是省会外，成都无可非议是政治、文化、经济中心和 大型企业、事业单位众多外，还有周边六个地级市都是以重工业为主，企、 事业单位较多，会议等集团消费较为明显。 4、 来成都市旅游观光的湘、赣、鄂、皖、桂、贵、粤等省的旅行社的组团游 客及海外游客市场巨大。第八章第八章 设计图纸设计图纸蟠龙度假村规划面积为 100 亩，在青城山拟开发一个环境优雅，趣味独特， 融旅游、度假、疗养、健身、娱乐、商务活动为一体的综合性温泉度假村。大 体设计可划分为三个区域：温泉娱乐区、商务活动区、青城山景区。根据以上 规划画出详细的设计图纸。 图 1：温泉娱乐区图 2：商务活动区图 3：青城山景区1. 选址（签署合同） 度假村地址：定在靠近青城山景区的周边范围内，具体地址由相关工人员 考察后再分析讨论决定。 2. 材料准备，以及人员安排 建筑材料： （1） 结构材料：木材、竹材、石材、水泥、混凝土、金属、砖瓦、陶瓷、 玻璃、工程塑料、复合材料。 （2） 装饰材料：涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖、具有特殊效果的 玻璃。 人员安排：1、项目监理 2 名（1 名总监理，1 名副监理，当总监理不在时，工作由副 监理安排） 2、技术人员 10 名（配合施工人员的工作，将设计落实到位，如有问题及 时反馈，及时调整，进行现场指导） 3、施工人员 50 名（完成整项工程的施工） 4、材料采购员 5 名（负