房地产所得税政策国税发【2009】31号纲 要o 未完工产品销售收入 o 完工条件 o 收入实现 o 费用扣除 o 特殊间接成本分摊 o 预提费用销售未完工产品销售未完工开发产品取得的收入， 先按预计计税毛利率计算出预计毛 利额，计入当期应纳税所得额。预计计税毛利率我辖区 15%预缴所得税=（收入 *15%-期间费用）*税率开发产品完工后， 计算实际毛利额， 并进行调整。销售未完工产品o差异调整情况报告应包括（但不限于）以下基本内容： o1项目用地情况：包括国土、规划部门批准用地情况；项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途 。 o2项目初始开发时间、完工时间或视为完工时间。 o3项目建筑面积（包括可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况、已售面 积及未售面积）。 o4项目销售情况：预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额；货币收入、实物收入、其他经济 利益的情况说明。 o5项目中包括住宅、商业用房、写字间等不同类型房地产的，应分别说明收入情况、扣除项目情况以 及扣除项目分摊办法和依据。 o6开发成本及其实际销售成本情况，其中有委托其他单位或他人建造、设计、采购的，应按单项合同 说明合同金额、发票金额以及实际支付金额（可以采取列表方式）、甲供材情况等。 o7对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况、及所采取的 分摊方法。 o8对纳税人开发项目中共用、配套设施，应按照通知第十七条要求分项说明具体情况。 o9将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取 其他单位和个人的非货币性资产的情况。以及按通知第七条规定，确认收入所采取的方法。 o10涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。完工条件收入的实现第六条：企业通过正式签订房地产销售 合同或房地产预售合同所取得的收 入，应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，可作 为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算 基数，但开发产品完工后，计算广告费、业 务宣传费、业务招待费三项费用基数时原已 计算过的未完工开发产品销售收入不得重复 作为计算基数。 收入的实现o确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； o （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售 。费用扣除的税务处理 发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金 及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 实际发生的才可以扣除税金实际缴纳才可以扣除，预提部分不予扣除。特殊间接成本的分摊土地成本单独作为过渡性成 本对象核算的公共 配套设施开发成本 。借款费用属于不 同成本对象共同 负担的占地面积法，如果确需 结合其他方法进行分配 的,应经税务机关同意。建筑面积法直接成本法或按预 算造价法预提费用o（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超 过合同总金额的10。 o（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合 理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、 协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法 规规定必须配套建造的条件。 o（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费 用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。