策 划 书2004 月11月上海华侨科技发展有限公司 日本丸红株式会社 日本国际贸易促进会 日本珠宝饰品协会 日本百货店协会 日本国际观光餐厅协会目 录 项目概要 第一部分：上海豫锦生活广场的定位 第二部分：上海豫锦生活广场的形式 第三部分：为什么选择日本商品和日本商家 第四部分：商场层面分布以及商品分布 第五部分：经营主体及运营商 第六部分：租赁期限及租金 第七部分：相关日程和步骤2上海豫锦生活广场占地面积 总建筑面积 地下二层建筑面积 地下一层建筑面积 一楼建筑面积 二楼建筑面积 三楼建筑面积 上海豫园商场股份有限公司所投资开发的 上海豫锦生活广场其规模为：地下2层， 地上3层。为了获得该商场的租赁经营权，经过和日 本有关方面的沟通以及和豫园投资开发商的协 商，现提出以下策划书。项目概要豫 园31、豫园商场的客源现状 （1）上海以外的外地游客 （2）国外游客 2、豫园商场的主要消费现状 （1）小吃 （2）黄金首饰 （3）小纪念品综上所述，“上海豫锦生活广场”的定位应该予以新思维、新见解，既能 保持现有豫园的繁华，又能开辟和引领新客源、新潮流。以新促老，紧跟时代 的步伐，使豫园能有更广阔的发展天地。所以对“上海豫锦生活广场”的定位 应为：客源上海现有1600多万常住人口，所以要以上海本地年轻人为捕捉目标，使上 海本地年轻人能喜欢“新豫园”，从而带动本地儿童、中年、老年客户群以及 外地游客，形成广阔的、来自各阶层、各年龄层的人流。 商品以传统和时尚的中档商品为主，即以高档商品为辅。第一部分上海豫锦生活广场的定位4根据豫园的历史由缘，在豫园商场发展、壮大的同时， 即不能和老豫园有冲突，又必须发展壮大，所以我司就大胆 提议：以引进日本商品、日本商家为主，来打造“上海豫锦 生活广场”。以日本商品+时尚商品的形式，从衣、食、住 、玩等方面着手，同时引进展示反映日本民风、民俗、民间 工艺、手艺的传统文化演示及活动，以吸引更多的游客和顾 客，从而打造一个综合大型商场，使豫园能锦上添花。第二部分上海豫锦生活广场的形式51、文化背景有相似之处中国文化传到日本已经有几千年的历史，所以日本有很多传统文化和商品和 我国相似，有许多同根同源的出处和传说。因此在豫园这个特定的环境下，如引进 欧美商品、文化，其差异将会很大，会显得不合时宜。2、日本从明治维新以来，一直向西方学习，吸收了大量的西方文化。在现在 的日本社会中，很多商品渗透了大量的西方先进文化观念和最新时尚潮流。可以说 日本商品代表了当代世界最新的一种时尚。3、日本的改进、创新能力强日本对商品的创新能力非常强，从客户角度出发对每一种商品精益求精、 不断改进，做到致善致美，使商品一直处于更新、领先的地位，从而也能保证“上 海豫锦生活广场”永远处于时尚尖峰。4、日本有很多高档商品的价格比较贵，但日本还有大量的价廉物美的商品， 我们可以引进此类中档消费品，作为“上海豫锦生活广场”的主导商品。综上综上所述所述，我们选择日本商品及日本商家，将会把，我们选择日本商品及日本商家，将会把“ “上上海豫锦生活广场海豫锦生活广场” ”打造打造 成一个高品位、成一个高品位、真真实惠、可信赖的商实惠、可信赖的商场场。第三部分为什么选择日本商品和日本商家6第四部分商场层面分布以及商品分布7第四部分商场层面分布以及商品分布（B1)8第四部分商场层面分布以及商品分布（B1)“The Garden ”（贝贝壳花园）创立于：1983年月7日事業内容：高品质的食品超市营业额：270亿日元 （2004年2月期）店舗数：17店舗 （2004年8月現在）从业人数：842名 本公司开展的高品质食品超市“贝壳自由花园”。对于在我们的 健康生活里不可缺的 “食”的需求，还对健康、安全环境等方面 的关心也在各种领域里蔓延着。这样，贝壳花园一边为了尽量使 城市中生活的人们通过“食”而感到快乐和喜悦，实现健康，放心 安全，美味而努力。一边从世界各地引进各种丰富的食品，食材 ，再把为客人提供最优质的服务作为使命。与 “食”有关的最新信息和新鲜的食材形成一体，以实现丰富健 康的生活为目标，贝壳花园从现在起关注食与人的关系，并持续 做着各种各样的提案。9第四部分商场层面分布以及商品分布（B1)10第四部分商场层面分布以及商品分布（B1)11第四部分商场层面分布以及商品分布（1F)12第四部分商场层面分布以及商品分布（1F)13第四部分商场层面分布以及商品分布（1F)14第四部分商场层面分布以及商品分布（1F)15第四部分商场层面分布以及商品分布（1F)MSANSOLFENNGERYMADEDEID DOOD16第四部分商场层面分布以及商品分布（2F)17第四部分商场层面分布以及商品分布（2F)18第四部分商场层面分布以及商品分布（2F)19第四部分商场层面分布以及商品分布（2F)20第四部分商场层面分布以及商品分布（3F)21第四部分商场层面分布以及商品分布（3F)22第四部分商场层面分布以及商品分布（3F)23第四部分商场层面分布以及商品分布（3F)241、经营主体（起到担保、保证的作用）上海华侨科技发展有限公司 （1）上海华侨科技发展有限公司是一家综合性的公司，是上海市华侨联合会的下属企业，有贸 易、工厂等子公司及经营对日招商的大型工业园区。 （2）上海华侨科技发展有限公司在日本有自己的子公司，即高松产业株式会社。通过该窗口与 日本保持着广泛的中日文化交流和经济贸易往来。 （3）上海华侨科技发展有限公司的高层领导有在日本留学的经验，所以对日本、对中国都相当 了解。中层骨干中大多数也是日本留学的经验者。 2、运营商：成立中日合资的商场经营管理公司经营管理公司有以下企业组成：（1）上海华侨科技发展有限公司（包括日本高松产业株式会社）（2）日本丸红株式会社（3）日本百货店协会（4）日本宝饰品协会（5）日本国际观光餐厅协会（6）日本国际贸易促进协会（该协会名誉会长为日本前首相桥本龙太郎）运营商的主要功能：（1）负责企画、规划。（2）负责招商。（3）各店的管理。（4）商品的统一引进、保管。（5）物业管理。第五部分经营主体及运营商251、租赁期限：15年。 2、租金：楼层租金单位备注B1 5元/日/平方米 按使用面积计算 1F 15元/日/平方米 按使用面积计算 2F 10元/日/平方米 按使用面积计算 3F 7元/日/平方米 按使用面积计算 *上述租金定义： （1）为开始营业始3年。 （2）3年5年，租金上浮10%。 （3）5年15年，租金再上浮10%。第六部分租赁期限及租金26 签定意向书：签定意向书：根据双方研究情况，在12月5日之前签定意向书。 签定基本合同书：签定基本合同书：在2004年12月31日之前，双方签定基本合同书规定双方 的权利、义务。 签定正式合同书签定正式合同书：在2005年2月底以前，双方签定正式合同书。第七部分相关日程和步骤27