设计阶段成本管理与优化实战主讲：张建军【课程背景】房地产企业在经历了事后的成本核算、事中的成本控制，而演进到今天的成本管理时代，事前控制！设计阶段是成本管理的关键阶段，该阶段在全过程中所占份额约为60%-70%！开发商追求高周转率而在设计阶段普遍表现出的“急”、“快”，往往导致设计阶段成本管理的缺失由于设计行业的责任终身制特点、执业能力及责任心良莠不齐等现状，造成了巨大的成本浪费房企的成本管理岗位干部难以摆脱预算员、审算员的职业惯性，不会甚至不愿出图前介入产品设计；房企的设计管理岗位干部缺乏参与成本管理的责任意识，或者醉心于风格与形式，或者沦为技术控；房企的营销管理岗位干部完全站在客户立场参与设计阶段的工作，片面关注产品设计的高大上和高成本 铸就的价值对价格的支撑，缺乏对售价、利润、成本的系统认识，交付标准越高越好；设计任务书、设计成果定案过程中，Yes 或 No？或许是董事长、总经理、设计总监、营销总监、工程经 理、或许，往往管成本的人不在场，似乎他们的工作对象永远是总、分包，而不是设计院。所以，开发商必须要学习如何在设计阶段导入成本管理，充分调动设计院在成本管理维度的积极性和主 动性，做好设计阶段的成本优化。【思想介绍】规划设计是设计产品而不是作品，产品设计必须考虑建造成本，设计是成本发 生的首任责任部门；成本管理人员不是预算员，其工作不是结算时的死后验尸，也不能仅停留在施 工图预算和标底的编制，需要与设计管理部门充分配合协作，抛弃先有图后算 数的顽固思维，先算数、再画图、后花钱；本课程不是讲如何做设计画图，也不是讲如何做预算，而是结合实战案例分享 培训甲方设计管理的岗位如何调动成本管理部门和外部设计院，重点关注成本 管理的维度，在设计过程中进行多方案比较，针对设计成果进一步成本优化的 方法和操作流程，最终落实成本管理在设计阶段的事前控制。【课程收益】对房地产企业成本管理、产品设计等主办部门的人员或直接负责该业务的领导，可借 此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升专业管理水平和设计成果的质量 ；对非设计、成本等管理部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产企业成本管理的 做法和流程实施程序，更好地协同主办部门共同参与设计任务书和设计成果的评价， 达成对产品设计的成本优化；通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在成本管 理、设计管理方面传授了具体的、实操性的、高效的做事方法。整体提升受训管理者 的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的科学性，降低项目风险，打造职业化的 房地产企业项目经理人队伍；参加培训的公司，可以此为基础，建立项目产品成本管理及设计管理的业务流程，并 逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。【课程时间】整个课程时间为1天。本课程将按房地产成本管理、设计管理在开发商的企业管理系统中的不同维度 ，结合实战案例的分享，针对项目成本管理贯穿于设计各阶段、各专业的操作 流程分解介绍。【课程对象】主导产品设计的决策层（董事长、总经理、副总等）负责产品研发设计管理的操作层（设计总监、总建筑师、经理、主管等）参与设计任务书、成果评价的成本管理的操作层（成本总监、成本经理、主管 等）【课程大纲】一、成本管理概述1、怎样理解成本管理工作2、怎样理解成本管理岗位3、成本管理演进的三个层次4、成本管理的三全原则全成本管理的九大类成本科目全过程管理的三个阶段划分全员化管理的责任认知5、成本管理的四个步骤二、设计阶段成本管理 的基本逻辑1、设计阶段成本管理的两个 关键环节2、设计成果评价的三个维度3、设计阶段VS成本的估算、 测算、概算、预算4、项目开发计划（7个计划） VS设计成果评价【课程大纲】三、强排设计项目拓展 阶段的成本估算1、成本估算工作要点2、强排设计的组织与优化3、产品组合方案VS地价承受能力4、多方案比较成本估算计算模型详 解四、概念设计项目 策划阶段的成本测算1、成本测算工作要点2、概念设计的组织与优化3、概念设计方案VS建造成本控制4、多方案比较成本测算计算模型详 解【课程大纲】1、规划方案设计成本建议2、规划方案设计评审3、规划总图的设计优化（指标、规划布局、道路、竖向、停车效 率等）4、建筑、结构设计优化（方案选型、层高、窗地比、外檐、露 台、屋面、节能、防火、防水、结构选 型、地基、基础、支护、等）五、规划方案设计阶段的成本优化5、机电系统设计优化（给水、消防、中水、排水、空调、暖通、强电、弱电、等）6、园林景观方案设计优化园林景观方案限额设计7、管网规划方案设计优化专业管线规划方案设计管网综合规划方案设计【课程大纲】六、项目交工标准设计1、交工标准设计优化2、精装修方案设计优化1、设计任务书及成本建议2、设计单位委托3、施工图设计合同的成本优化约定4、初步设计评审规范5、施工图设计评审6、设计优化的组织与管理7、材料设备选型选样8、BIM系统优化七、扩初设计、施工图设计单体建筑设计优化及成本预算【课程大纲】八、管网规划设计优化1、专业管线施工图设计优化2、管网综合施工图设计优化九、园林景观设计管理1、园林景观施工图限额设计2、景观施工图设计评审优化十、设计阶段后期成本优化1、材设招采、封样2、施工招投标配合3、施工图设计交底4、施工现场的设计配合服务十一、设计阶段成本管理与 优化的保障1、设计优化的时间成本2、BIM系统优化张建军老师简介：房企管理咨询&培训专家房地产事业部项目策划&设计研发首席专家建筑学工学士，工商管理硕士注册建筑师，注册建造师中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。讲师特点： 张建军老师累积25年设计院及房地产行业的从业经历，拥有从建筑师转型甲方管 理的设计专业深厚功底，兼具从项目总经理、房企总裁到咨询培训老师的管理视角和 系统归纳总结，成为了一名既有扎实理论修养，又有丰富实操经验的覆盖房地产管理 全系统的全能型咨询培训专家。在房企只身跨地域拿项目、组公司、建系统、培养 人、带队伍、融资金、做项目、扛指标、交业绩的丰富阅历，使其更擅长在咨询试培 训中透过表象准确扑捉客户企业的系统性症结问题，并找出行之有效的解决方案，通 过理念传播加知识分享促进培训达成实效。其整理的房地产管理系统的系列培训 课程，其业务跨度、专业深度、系统关联度等可适应房企不同生命周期的管理特点， 高处着眼、低处入手、循序渐进实现组织的全过程系统优化。其课堂表现逻辑性强、 知识全面、亲和诚恳，口才良好，穿插案例，互动答疑、思维敏捷，更关注参训人的 认识统一和能力提升的实效。在业内获得广泛赞誉，客户评价：一听就是实战派出身 的老师，带过兵打过仗，有水平，很受益。经典课程：房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理总裁如何管公司&业务房地产企业成本管理如何做好全员、全过程、全成本管理房地产项目拓展（项目决策）管理如何科学决策、理性拿地房地产项目前期定位研究（项目策划）管理为何拿地后先做项目策划房地产项目产品研发及设计管理如何站在甲方角度做好设计管理房地产工程管理如何站在甲方角度做好建设工程管理工作履历及操盘项目：5年持续专注于房企的管理咨询、顾问，企业培训工作经验：6年设计院（建筑师、CAD室主任）工作经历；7年房企专业管理及中层管理经验：96年起任，期间在新加坡HDB下属CESMA设计公司研修一年；2001年起历任天津万科公司设计部、项目事务部（报建&配套）、工程 管理部等三个部门经理等职务；主持过天津万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计 管理及项目管理。8年房地产企业高管工作经验：2003年曾任新奥集团蚌埠置业集团营销副总、常务副总主持工作；操盘新怡绿洲项目（百万平米大盘）整体策划及一期开发的管理。自04年历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长；港湾中心酒店及海河之子俱乐部公司董事长；汉镒资产 管理股份有限公司董事副总经理；上海汉镒咨询公司执行董事兼总经理，兼江阴海贸资产、常熟金湾广场公司总经理；天津汉镒咨询公 司总经理兼天宇阳光置业总经理等职务；任项目总经理全面操盘天津港湾中心项目（写字楼、酒店、商业、城市综合体），港湾中心酒 店及海河之子俱乐部运营管理，江阴、常熟等商业综合体项目，天津南京路新天地项目（城市综合体）。09年曾任南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务，负责天津智慧山城市综合体项目（30万平米）的全面管理。2010年加盟和君集团，合伙人，任职和君咨询房地产事业部。咨询、培训服务客户： 北京中冶、济宁信昌、太原坤泽、陕西惠尔、中铁华升、天津耀中、吉林筑 石、唐山大陆、山东九星、威海万通、安徽华地、武汉星海、宝鸡聚丰，天津 文投、贵阳中铁建、海南创基、四川广信、海南美好，云南浩宇、北京城建、 暖山集团、海南东汇、内蒙海天、大连家园、京投银泰、淮北海容、江西海 熙、湖南紫薇、青岛中仁、长虹置业、武汉航天、山东桦林、北京新世界、北 京未来城、重庆骄杨、宁夏瑞信、东营胜利、重庆宏博、百悦集团、重庆兆 德、烟台御园、中铁十七局等50余家房企的管理咨询、顾问及企业培训。项目策划及操盘顾问：烟台长岛旅游度假地产项目策划，海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问，天津雍金房地产汉沽项目策划，海南创基保亭幸福时光项目策划，呼和浩特兴达阳光集团70万平米商业项目策划，重庆恒德物流总部基地项目策划，嫩江昆仑购物中心项目策划，三门峡金帝建材城项目策划，沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划，百悦集团成都百悦城项目策划及设计管理兼研发总监，海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理，西双版纳勐巴拉旅游地产项目策划及经营管理顾问等20余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。观点文章：浅析房地产领域的“面积”概念硕士学位论文：房地产项目全程托管模式研究实操项目地产集团客户会O2O运作方案实战案例分享讲师常住地：天津、北京谢谢欣赏