我国经济适用房政策 述评（文摘及住宅示范小 区简介）有关经济适用房政策的讨论w 资料1、经济适用房与商品房的四大差异 经济适用房与商品房的区别 第一，概念。经济适用房是具有保障性质的政 策性商品房。它是指以中低收入家庭为供应对象 ；享受税费减免政策，住房租售价格受到限定， 能够适应中低收入家庭的承受能力；在住房户型 标准上严格限定中小户型，具有社会保障性的商 品住房。而商品房是指具有经营资格的房地产开 发公司开发经营，完全按市场规律运作的商品住 房。 资料1、经济适用房与商品房的四大差异第二，价格。经济适用房的销售对象是广大中 低收入者，所以确定经济适用房租售价格时， 既要考虑中低收入家庭的经济承受能力，使职 工能够买得起，又要兼顾国家补助能力。因此 经济适用房租售价格实行政府指导价，即按保 本微利的原则，由建设成本加上3的开发建 设利润确定。政府不仅在经济适用房建设中给 予用地、计划、规划、建设、资金等方面的政 策扶持，而且给予一定的税费减免政策，使得 经济适用房能以“适中”的价格出售，能真正适 合中低收入家庭。而商品房价格却完全“随行 就市”。 资料1、经济适用房与商品房的四大差异第三，质量。经济适用房以经济适用为出 发点，突出“实惠”二字。因此，经济适用 房建设要体现适用、美观的原则，使用功 能要满足居民的基本生活需要。在功能上 要齐全，室内生活必需的设施要有，厅房 要齐全；在面积上还要考虑到各地经济发 展水平、住房水平、居民生活习惯有很大 差别，以市场接受为前提，因地制宜地制 定经济适用房的面积标准，严格按照中小 户型设计。商品房则不然，大户型、实用 性、装饰性和功能分区明确是商品房设计 理念中的核心。 资料1、经济适用房与商品房的四大差异第四，权利。由于经济适用房建设用地实 行国家统一划拨制，享受免征土地出让金 等各种优惠措施，使得建设成本明显低于 商品房。因此，经济适用房的房主只享有 房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而 不能享受房屋收益权，如将房屋上市交易 ，必须补交土地出让金及各种税费后才可 上市，而商品房是完全产权，没有此项限 制。（摘编自 http:/www.soufun.com 2000-10-4） 资料2：经济适用房政策会不会取消？2000年9月底，某些媒体刊登了南京取消经济 适用房的消息，一时间在房地产界引起了轩然大 波，许多百姓也议论纷纷。经济适用房政策是不 是权宜之计？ 当前能不能放弃“补砖头”而变为“补人头”？中国 房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授指出， 经济适用房政策没有取消也绝不会取消。对于“南 京取消经济适用房”的说法，顾云昌予以否定，反 复申明这可能是一种误传。他解释说，据了解， 南京市的经济适用房2000年就有193万平方米；约 占全南京经济适用房总量的31。资料2：经济适用住房政策会不会取消？ “南京市的经济适用房没有取消，国家的经 济适用房政策也绝不会有改变”。 对此，顾云昌特别强调，只要存在中低收入 家庭，就需要有经济适用房，这是符合社会 主义市场经济体制住房供应制度的。另外， 百姓买房的最大障碍就是房价和收入的比例 不合理，而经济适用房的出台就是为了促进 房价构成合理化和房价收入比合理化，从而 冲击过高的商品房价。 顾云昌还简述了经济适用房的四个要点：即 土地划拨（免收土地出让金）；规费减半收 取；开发商保本微利（利润控制在3以内 ），供中低收入家庭购买。资料2：经济适用住房政策会不会取消？经济适用住房除了由政府主管部门所属的开发单 位开发和销售外，可以在政府统一组织下，由开 发企业开发并向社会出售，以及企事业单位利用 自用土地建设经济适用住房，向本单位职工出售 ；还可以在旧城改造中，安置拆迁户享受经济适 用住房政策等。 据统计，1999年全国经济适用住房与商品住宅竣 工面积已达到1：1.6，比例和数量相当大，百姓购 买经济适用房相当踊跃，成效相当巨大。因此， 在相当长的一段时期内必须坚持，不能动摇，更 不可能谁说取消就取消了。 资料2：经济适用住房政策会不会取消？顾云昌介绍，不少地区已经在制订具体供应对象 和控制办法。建设部最近发文要求各地尽快制定 经济适用住房销售合理办法，明确中低收入家庭 的收入界限、购买对象和条件、购买程序，价格 确定办法等。顾云昌认为，比如应当规定每个家 庭只能购买一套经济适用住房，面积标准也应当 控制在比如120平方米以下，或控制每套价格。 顾云昌指出，经济适用房是一项新政策、新事物 ，第一是应当认真实施、落实，第二是在实施中 不断完善，当然也可以“因市而宜”和“因时而宜” ，根据市场需求和地方财力决定经济适用房的建 设规模，房价收入比大的城市，经济适用房的建 造规模和比例可大一些，从而最大程度地满足中 低收入家庭的购房需求。（ 摘编自 http:/www.soufun.com 2000-10-18 中华建筑报 陈曦 ）资料3、南京经济适用房供应政策面临重大调整 南京市的经济适用房建设自1990年“解困”起步，由 市政府统一组织，有关区政府建设了11万平方米住 房，解决了1637户人均居住面积2平方米以下的特 困户的住房问题。 1993年至1995年，市政府委托 市经济适用住房发展中心先后建设了虹苑新寓等7 个居住小区，共50余万平方米住房，加上40余家单 位享受了市政府19项税费减免和代劳政策，在自用 土地上建设了30余万平方米住房，以及通过拆迁改 造、互相调剂等途径，解决了1.3万多户人均居住 面积4平方米以下住房困难户的住房问题。 近10年来，南京市经济适用房建设量约占每年住宅 建设总量的6070。仅1998、1999两年间，就 建经济适用房383万平方米。而随着城市建设的加 快，居住条件的改善，以及房改的深化，就经济适 用房而言，在不同时期、不同项目、对不同对象可 采取不同供应方式、不同价格政策。资料3、南京经济适用房供应政策面临重大调整南京市民人均居住面积从1988年的6.86平方 米提高到1999年的9.68平方米，南京的房市 日益活跃，经济适用房功不可没。 经济适用房供应政策面临新的问题，正需 要新一轮的调整和完善 首要的新问题就是政府已难以承受向中低收入 家庭供应面广量大的经济适用房1999年年底，南京市对上万户居民的家庭 收入进行调查，最低收入家庭（指最低生活保 障标准人均月收入180元以下的家庭）约占0.4 ，中低收入家庭约占95，其他高收入家庭 （指家庭年收入5万元以上或3人以上家庭人均 年收入1.66万元以上的家庭）约占4.6。资料3、南京经济适用房供应政策面临重大调整如果占95的中低收入家庭的住房都通过享受 行政划拨土地、减免税费政策的经济适用房来“ 保供”，对数年来大规模负债建设城市的政府而 言，显然力不从心。减免政策难以真正实施到 位。 其次，经济适用房供应对象的限制难以操作供应对象只是以家庭收入高低为限，尽管 对此作出了明确的界定，但由于统计手段的局 限，尤其是高收入家庭难以认定，此规定几乎 形同虚设，致使经济适用房的供应对象几乎面 向全社会。 第三，住房供应政策出现“断层”由于绝大部分低收入家庭职工下岗待业多 ，单位经济效益差，住房条件一般也长期较差 。而如果想解决住房问题，家庭无力筹资，单 位补贴不到位、银行贷款无条件，尤其是低资料3、南京经济适用房供应政策面临重大调整收入家庭中的残疾病重、单亲带子女、退休无 子女的住房困难户，既不符合承租廉租住房条 件，又根本买不起经济适用房，实际成为住房 供应政策中的“断层”。 南京市住房供应政策调整的主要方向 在重新细分住房供应对象的基础上，采取区别供应的策 略。由于目前对中等收入和低收入家庭难以界定，暂按 家庭双职工均执行最低工资标准（月工资390元）的为低 收入家庭。这样就将经济适用房的供应对象细分为中等 收入住房达标、中等收入住房未达标、中等收入住房困 难、低收入住房达标、低收入住房未达标、低收入住房 困难六种家庭类型。然后，根据政府、单位、职工家庭 合理负担的原则，市政府先“雪中送炭”，后“锦上添花”， 以低收入住房困难家庭为住房供应保障重点，逐步建立 、完善住房区别供应政策。在现阶段，“锦上添花”的住 房问题由有条件的单位和职工家庭合理共担。资料3、南京经济适用房供应政策面临重大调整 加强对经济适用房建设标准的限定。对政府而 言，一是建设部分廉价住房供应给低收入住房 困难家庭。在城郊选择价格相对较廉的建设用 地，加大税费减免力度，建设60平方米左右的 中小套型，房价控制在每平方米1600元以内， 原则上单位无力补贴的部分由政府承担。二是 建设部分微利房供应住房未达标家庭。市政府 将采取划定建设用地和减免少量税费等手段将 房地产开发商的利润控制在8以内。（摘编自新华日报http:/www.soufun.com 2000-11-25 ） 资料4、已购经济适用房的上市交易 产权明晰是已购经济适用房上市出售的基本条 件，也是大众最关心的问题。国家有关文件及 建设部69号令明确规定：职工个人购买的经济 适用住房，房屋产权归职工个人所有；已取得 合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权 证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。 经济适用住房管理办法进一步规定，经济 适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用 证一定年限之后，才能按市场价上市出售；购 买人以市场价卖出经济适用住房之后，也不能 再次购买经济适用住房。 （摘编自 http:/house.sina.com.cn 2004年05月14日 央视国际： 经济适用房管理办法正式出台）资料5 有关经济适用房政策的争论观点w 观点一：经济适用房政策应坚持发出这种声音的大多是从社会公平角度出发， 持这种观点的主要是一些学者。 当前经济适用房建设是我国住房制度体系中重要 的构成部分。如果停建经济适用房，受特定文化 消费心理的影响，仅仅靠政府为众多低收入家庭 提供廉租房等措施，远远不可能解决这些市民的 住房困难。 当前最重要的是尽快补上对购房者资格条件审核 管理中的诸多漏洞，调整经济适用房建设、销售 环节中那些不尽如人意之处，完善对购房者的收 入评估体系和监察体系。 即使在美国这样充分市场经济的国家，也是存在 着经济适用房，住房市场价格不仅是双轨，甚至 多轨。这样的政策是确保城市多元社会成分共存 的基础。 w 观点二：经济适用房政策应废止 发出这种声音的大多是从维护市场公平角度出 发，持这种观点的主要是一些企业人士。在1998年 全国性提出建设经济适用房的时候，各界特别是房 地产业界就有不同的看法，认为从平等竞争的角度 来讲，经济适用房享受了很多优惠，使得经济适用 房的开发建设和商品房的开发建设不能平等竞争。 经济适用房的存在会使原本准备购买商品房的消费 者分流，或者持币待购。 经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种 公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规 现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济 损失，应该停止开发建设。 经济适用房政策作为我国住房体制改革的一种过渡 措施，与住房商品化、市场化改革的长远目标并不 一致。 资料5 有关经济适用房政策的争论观点w 观点三：加快廉租房建设以替代经济适用房 与我国市场化的住房制度改革进程及其推动的 房地产市场的巨大成就相比，廉租住房制度的建立 与完善，进展却是缓慢与滞后的。在许多西方国家 ，维护低收入家庭的基本住房、医疗、子女教育等 权益，均属于政府尤其是地方政府社会保障的法定 职责，我们目前应加快发展。 目前我国即使北京、上海这样的特大城市，廉租房 也极少。我国中低收入者解决“住”的问题，不应都 靠购买经济适用房，尽快扩大廉租房的范围是当务 之急。 如果改经济适用房只售不租为只租不售，政府可规 定租房限价，将其归并到廉租房的行列里，进而把 双轨制下的经济适用房改成适应市场经济体制要求 的廉