英文名：BEIHPROPERTY CO.,LTD20052006 20072003京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司20082009 2010京能置业股份有限公司公司简介综合能力财务评估项目分析主要内容公司简介京能置业股份有限公司是一家在上海证券交易所挂牌交易的房地产类上市公司， 股票简称为“京能置业。 京能置业成立于1993年12月，原称贵州华联股份有限公司。 1999年12月，北京市天创房地产开发公司成为第一大股东，使置业公司从一个 地区性商贸旅游公司转变成为全国性的房地产开发企业。 2005年11月北京市天创房地产开发公司和北京阳光房地产综合开发公司所持有 的全部公司股份划转与北京能源投资集团。 2006年1月20日圆满完成股权分置改革工作。 2007年3月公司向京能集团非公开发行股票，公司净资产从3.6亿元增加到 7.8亿元。总股本达到18870万股，净资产是公司成立之初的15.6倍，总股本扩张了 3.77倍。京能置业参控股企业包括北京国电房地产开发有限公司、北京天创世 缘房地产开发有限公司等七家地产类公司，开发的项目有天创世缘住宅小 区、国典华园、国典大厦、天创科技大厦等总建设开发规模近100万平方 米，公司确立了以实现规模化发展为中心，发挥上市公司优势，迅速扩大 企业资本规模公司简简称京能置业股票代码码600791总总股本45288.00万股流通股37181.81万股发发行日期1997-01- 21上市日期1997-01-30所属行业业房地产开发与 经营业所属地区北京所得税率25.00%公司简介二、京能置业财务评估偿债能力偿债能力股东回报股东回报盈利能力盈利能力营运能力营运能力发展能力发展能力财务评估1.1 短期偿债能力分析短期偿债能力分析常用的指标是流动比率。流动比率=流动资产流动负债表一：流动比率与速动比率计算结果比率 年份 200520062007200820092010流动比率（倍 ）1.421.392.031.821.541.29速动比率（倍 ）0.530.791.30.710.650.64速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率。速动比率的高低能直接反映 企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充 。一、偿债能力分析图中，除了2007年的流动比率超过 2 以外，其他年份的比率都是低于2的。 由于在2007年，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。公司借助股权分 置改革的契机，通过非公开发行，向控股股东京能集团和其他机构投资者成功发行 6000万股，募集资金42,000万元；使得当年的现金项目增加，所以流动比率增加 了。我们可以发现2008年, 2009年,和2010年这三年的流动比率成单边的下降趋势 。这就揭示了该公司的短期偿债能力在不断的下降。年份 指标标20062007200820092010产权产权 比率（倍）2.460.932.652.324.04 资产负债资产负债 率（%） 67.1345.5166.0966.9277.85资产负债率对于债权人来说是越低越好，如果指标过高，债券人就面临着 更高的风险，甚至可能遭受损失。从上表可以看出资产负债率的波动比较平 缓，基本呈上升的趋势。说明公司的长期偿债能力在减弱，筹资的能力有所 下降。除了在2007年，由于非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强公 司，资产负债率有所下降。表三：产权比率与资产负债率2、长期偿债能力分析长期偿债能力分析通常用：产权比率=负债总额/股东权益资产负债比率=负债总额/全部资产总额偿债能力分析年份 长长期资产资产 适合率利息保障倍数 2005152.43%3.3 200615.65%5.94 20070.16%10.76 20080.07%3.23 20090.08%1.89长期资产适合率是企业所有者权益和长期负债之和与固定资产与长 期投资之和的比率。该比率从企业资源配置结构方面反映了企业的偿债能力。 表：长期资产适合率与利息保障倍数利息保障倍数是衡量企业支付负债利息能力的指标。企业生产经营所 获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力 越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以此来衡量债权的安全程度。 2.2 其他长期偿债能力指标分析从图上可以看出，该公司的长期资产适合率在2005年的时候达到了152%， 一般而言，从企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标在100%比较好， 过高会带来融资成本增加的问题。在2006年-2009年下降至10%左右，说明企业的 财务结构不是很稳定，长期偿债能力的安全性和稳定性大幅下降。利息保障倍数在2007年以后也开始大幅下滑，到2009年下降至1.89，说明企业的 获利能力对偿还到期债务的保证程度在降低，可能面临亏损、偿债的安全性与稳定 性下降的风险。 二、盈利能力分析年份 营业营业 收入(万元)营业营业 成本（万元）毛利率（%）200529072.4619219.0533.89% 200640667.6527250.2832.99% 2007140049.9195052.6532.13% 200849186.1826155.6246.82% 200919026.547325.4861.50%盈利能力2.1 毛利分析营业收入-营业成本营业收入毛利率= 100%毛利率反映每一元钱的营业收入中包含多少毛利。对于投资者来说，毛利率总 是越高越好，获利能力越强。毛利是企业经营获利的基础，企业要经营盈利，首先 要获得足够的毛利，在其他条件不变的情况下，毛利额大，毛利率高，则意味着利 润总额也会增加，而利润其公式：表四：2005-2010年毛利率由图可知，在2005-2007年，毛利率水平一直保持在30%35%。从2008-2009 年，公司的毛利率水平呈快速的上升趋势。由于这段期间公司的主营业务成本下降的 非常快，毛利率水平呈不断提升的趋势。如一个企业的毛利率太低，或者与同行业同类产品相比低得太离谱，是企业盈利 真实性值得怀疑的地方，毛利率太低通常是虚增成本和收入隐匿的表现形式。 表：同行业毛利率分析年份 2005年2006年2007年2008年2009年 中国国贸贸62.81%64.31%62.11%60.35%61.46% 京能置业业33.89%32.99%32.13%46.82%61.50% 万通地产产29.08%39.75%38.28%43.47%42.71%2.2 同行业毛利分析下表：京能置业2005-2009年的营业利润率从上面的表中，我们可以看出公司的营业利润率从2005年-2008年是在逐渐上升 的，说明公司的盈利能力是在上升的。其中增长幅度较大的是在0706之间，在07年 公司的销售大幅增加，所以07年相比06年营业利润也在逐渐增加。在08年以后，营业 利润开始下降，在09年相比08年，公司的营业利润从08年17.51%下降至14.33%，由 于整个房地产行业受次贷危机和地震的原因，营业利润下降了18.16个百分点，因而公 司的盈利能力下降了。年份20052006200707比06 年增减 百分比 (%)2008200909比08 年增减 百分比 (%) 营业营业 利 润润41,203,31 9.3762,236,0 62.39242,320, 611.78289.36%86,128,0 81.0327,270, 995.58-68.34%营业营业 收 入290,724,5 95.10406,676, 495.151,400,4 99,138. 95244.38%491,861, 769.87190,26 5,430. 78-61.32%营业营业 利 润润率14.17%15.30%17.30%13.07%17.51%14.33%-18.16%2.3、营业利润率盈利指标标净资产净资产 收益率总资产总资产 收益率净净利润润率20056.84%1.84%6.26%20068.59%2.34%6.24% 200718.64%9.14%9.61% 20082.91%0.73%4.92% 20091.89%0.55%8.35%表：其他盈利能力指标分析年份总资产收益率的高低反映企业综合经营管理水平的高低 ，利用总资产收益率 指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性，确定企业所面临的风险。 净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收 益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越 高。3、其他盈利指标分析表：资产营运能力指标数据分析年份 指标标总资产总资产 周 转转率净资产净资产 周转转率存货货周转转率应应收账账款周 转转率经营经营 周期（ 天）200041.71%43.35%224.00%10.13165.6 200173.33%130.86%108.00%86.95206.62 200270.25%119.82%65.00%135.18484.83 200359.28%68.20%57.00%116.96578.93 200431.86%46.44%25.00%111.451053.61 200531.19%56.61%34.00%9.391016.98 200639.26%72.46%54.00%9.29644.97 2007109.60%275.40%208.00%76.8139.84 200820.49%63.40%21.00%63.221276.46 20096.10%22.79%4.00%9.467613.52三、资产营运能力分析表：资产营运能力变化趋势总资产周转率是体现企业经营全部资产从投入到产出的流转速度。反映 了企业全部资产的管理质量和利用效率 。从上图可以看出，从2000-2005年公司总资产营运效率一直波动比较平缓， 维持在40%60%左右。从2006年起，资产的周转速度逐渐加快，是由于公司的 销售能力逐渐增强，销售收入陡然上升，产品的市场占有率增大，资产的利用效 率开始大幅上升，在2007年达到最高点。2008年开始逐步大下滑，由于宏观的经 济政策和金融市场环境的变化，大量闲置资产的增加，销售收入也大幅下降，所 以资产的利用效率。存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。在正常情况下，如 果企业经营顺利，存货周转率越高，说明企业存货周转得越快，企业的销售能 力越强。营运资金占用在存货上的金额也会越少。 从上表存货周转变化的趋势看，公司存货的周转率从2000-2005年一直下滑， 说明存货的管理水平在不断下降，存货占用大量资金，影响公司营运能力，从2006 年开始逐渐上升，到2007年达到最高点，之后便开始下滑。这说明公司应该不断加 强对存货的管理，降低其占用营运资金的水平，从而提高其营运能力。公司的应收帐款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收帐款 如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映 公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平 均次数。 公司在2000-2004年，其应收账款的周转率基本上是在上升的（波动平缓） ，说明公司收帐速度快，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。在2005，2006年 应收账款的周转率下降至9.2。 这说明了公司可能催收帐款不力，使资产形成了呆 帐甚至坏帐，这对公司正常的生产经营是很不利的。 股东权益回报率简称ROE，是一个衡量股票投资者回报的指标。它亦评价企业 管理层的表现盈利能力、资产管理及财务控制.般而言，ROE越高越好，高于15% 是属于理想，而大于20%则是属于优异水平。项成功的股票投资是取决于公司基本 业务能否具备持续产生收益增长的获利能力，因为公司利润将会随着时间而不断增 加，公司股价也会因反映公司内在价值的增加而持续上升，当中ROE便是一个不错 的监察指标。 200520062007200820092010净净利润润