第三章 房地产估价的过程及操作要领 第一节 房地产估价程序 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作， 按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的过程和步骤： 获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价所需的资料 实地勘察估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 交付估价报告 估价资料归档一、估价业务受理及基本事项的确 定 1、估价业务的来源 房地产估价估价业务来源有以下三类： 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。 例如：政府 企业、个人 该房地产的所有者或使用者 其他 第二类：主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。 注意： 估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断 、低收费、回扣、诋毁竞争对手， 迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的 价值等 第三类：自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求 ，并自己进行估价。2、确定估价的基本事项 （1）明确估价对象 明确估价对象的实物、权益、和区位状况。 弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大 估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规， 有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价 对象的范围和内容。 （2）确定估价目的和价格种类 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系 的，其中估价目的是龙头。估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估 价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题 ，让委托人回答认可。 （3）确定估价时点和估价的作业日期 估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。3、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公 证作用： 成立受法律保护的委托与受委托关系 明确合同双方的权利与义务 载明估价的基本事项二、制定估价作业计划 主要包括下列内容： 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟调查搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 估价作业步骤和时间进度安排三、估价资料的收集与整理 估价所需的资料包括4个方面： 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 类似房地产的交易、成本、收益实例资料 反映估价对象状况的资料 搜集资料的渠道有： 委托人提供 实地查勘获得 到政府有关部门查阅 询问有关当事人、咨询公司等。四、现场查勘 实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关 情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、 面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲 临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优 劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备 等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当 地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及 其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。五、综合分析和估算 1、收集整理资料 （1）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行收集 （2）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集 资料综合分析的重点是： （1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符 ；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。2、价格形成分析 房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基 于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握， 而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析。房地产价格的 诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。 （l）区域分析 所谓区域分析，就是分析待估房地产属于何种地区，该地区有何种特征 ，该特征对房地产价格形成有何影响等。 区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即 待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区 等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后， 类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与待估房地产所属地区相类似 的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。（2）个别分析。 是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有 效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有 效使用方向为前提而形成的。 个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、 临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近 地区的特征，判断出最有效使用方向。3、确定待估房地产的最高最佳用途 房地产估价必须以房地产的最高最佳用途作为估价 依据。在房地产估价规范中明确规定房地产评 估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价， 并要求在估价报告书中予以详细说明。 要判断待估房地产是否处于最高最佳使用，我 们一般应在两种不同的前提下进行讨论，一种是假 设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假 设为当前使用状态。 例：有一个拥有八幢七层楼房，共224套住房的居 住小区的房地产。该小区占地12亩；总建筑面积 19264平方米，位于某市南部商贸居住开发区，周边有多条城市干道通过，交通十分便捷，市政设施 如供水、排水、通讯等十分完善。商服业、学校、 菜市、医院等距此不远。现需评估该房地产的公开 市场价格。下面是待估房地产的最高最佳使用分析 具体过程： 1）假设场地空置 分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。 (1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性? (2)场地自然条件是否可能? (3)在现有和规定的市场条件下，规划用途是否经济 。资金上是否可行? (4)在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多 个选择中，规划用途测算是否达到最大利益?自然因素可能性： 座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。是紧 临新民街、606高速公路、402省道和150高速公路，地块有到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此，地块作 多层公寓有好的潜力，这种用途为周围的用途所证实。 同时地块的自然条件，如面积、形状、进深、地形、进 出口和公用设施，也允许如此用途。但若作商业用途,由于标的地块不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地 下土地条件也表明满足建造多层公寓住宅结构。没有任 何负面的通行权和侵占物注明限制该用途或削弱地块的 市场可能性。所给地块的自然特征表明，地块的多层公 寓住房用途在自然因素方面是可行的。法律许可性 现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发 和其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施 。按照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的 所给条件，其他任何途都是法律允许的。经济可行性 地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发， 在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度 或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层 公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于2030万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于68元 平方米月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑 物装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一 个合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房 实际入住率界于90100之间。基于在该区域其它公寓楼的成功 操作和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心， 委估物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块 的多层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满 足此单元的物业管理和相应建筑费用的需要，项目在经济上是盈利的。最经济产品 一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、 药店、诊所和旅馆。场地自然条件满足这些用途。低层 公寓住宅开发的典型结果比多层公寓住宅用途开发土地 价值少，最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明 显高的通视条件和交通流量。基于这些观察，在法律允 许、自然因素可能和经济可行下的用途选定中，多层公寓住房，代表最佳效益。综上所述 地块如果是空置，且地块座落在这样地区 ，具有多层公寓住房开发的自然条件和极为便捷的交通 主干道及就业中心，同时，场地有足够的公用设施，适 宜的面积和形状，开发为多层公寓住房是十分有潜力的可使该地块达到最高最佳使用。2）场地当前使用状态 委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼，共 224套住房，总建筑面积为19264平方米。所给事实说明委估地块现在建设用途基本满足假设空置条件 下最高最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值 本身。在己建的前提下探讨地块最高最佳使用是适 宜的。 首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口，表明了现有建筑物自然因素是可行 的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性 更进一步证实满足自然因素可行性的要求。同时也 没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建 筑的用途。 在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时核 查了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任 何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、 仅讨论公共限制，包括规划要求。 委估物业占地12亩，法律允许最大建筑面积为 20000平方米，并规定每套住房不得少于0.5个仃车 泊位，委估物业有19264平方米建筑和近120个泊位 ，平均每单元泊位为0.54个。因此、建筑物满足这些要求。委估建筑物的布置也显示满足规划要求， 如红线后退、高度等。因此，本委估物业满足法律 要求，因而是法律许可的用途。 再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使 用的经济可行性。委估物业和竞争性物业均拥有超 过90的入住率，现有建筑物能提供足够的净收益偿还债务或提供给股东一个合适回报率。因此，根 据营运收益的分析能从委估物业营运中推导出现有 建筑具有经济可行性的结论。 最后，引出的另外问题是自然条件可能、法律允 许和经济可行的相关选择中，现有用途每种布置 是否产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的 最高最佳使用时，表明物业能产生最大效益的唯 一用途是作为多层公寓住宅是合理的。因此，唯 一存在问题是现有建筑扩大和扩建能否增加效益 。如在自然条件可能用途里，基于地形和在委估 地块上现有建筑的布局，表明物业没有进一步提 高的必要。综上所述，表明地块的现有用途代表 所有可行的相关选择中最高收益的用途。 4估价方法的选择和价格估算（1）选择估价方法。 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。 根据已有资料情况确定正式采用的估价方法，一般 同时采用一种以上方法。（2）价格估算。 （3）价格调整5、综合评定估价额，确定估价结果 1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）： 计算过程是否有误 基础数据是否准确 参数选取是否合理 公式选用是否恰当 所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 是否符合估价原则 2）估价结果确定 （1）简单算术平均 （2）加权算术平均 （3）以一种估价方法结果为主，其他仅供参考六、撰写估价报告书 估价人员在确定了最终的估价结果后，应撰写估价 报告（appraisal report）.估价报告可视为估价人员 提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的 正式答复，是全面、公正、客观、真确地记述估价 过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象的 客观合理价格或价值的研究报告。 估价报告质量的高低，除了取决与估价结果的